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北京二手房市場發(fā)展情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-13
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- 中研網(wǎng)訊：
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一面是高昂的房價，一面是成交量的慘淡，專家認為，房屋的買賣必需通過二手房市場才能實現(xiàn)，二手房市場才能真實的體現(xiàn)商品房的價格。目前，二手房市場越標越高的房價難以兌現(xiàn)，折射北京高房價的有價無市。
越標越高的房子難以出售
面對越標越高的二手房房價，大家問得多買得少。根據(jù)我愛我家市場研究中心提供的統(tǒng)計資料顯示，2008年上半年北京二手房的交易總量為35276套，同比回落9.80%。從數(shù)字上看，雖然房價依然堅挺，但是已經(jīng)出現(xiàn)了有價無市的情況，成交量開始萎縮。
記者在21世紀不動產宣武門店看到，售樓處里冷冷清清，櫥窗里張貼很久的售樓廣告依舊。富卓花園一個113平方米的三居室標價320萬元；莊勝二期一個105平方米的三居室標價230萬；椿樹園一個98平方米的二居室標價190萬。
據(jù)一位二手房中介的銷售人員介紹，目前北京的二手房房源掛牌量出現(xiàn)了增加的現(xiàn)象，但是前來咨詢的人比預期的要少。其它房地產中介公司的置業(yè)顧問也認為，目前很多業(yè)主開價已經(jīng)不太靠譜，房主報價過高的房屋掛在那兒，賣不出去。我愛我家通州梨園店經(jīng)紀人鄧女士表示，自年初以來，客戶量雖然沒有出現(xiàn)大幅度下降，但是整體交易量已經(jīng)大不如從前，很多客戶對購房保持觀望態(tài)度。
二手房市場緣何出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象
在一、二手樓市聯(lián)動作用之下，一手樓盤層出不窮的打折現(xiàn)象在一定程度上影響了二手房價。我愛我家房地產經(jīng)紀有限公司副總裁胡景暉說，投資二手房獲取收益主要有兩種方式：一是出租；二是用于出售。在拐點論和觀望情緒的影響下，2008年二手房市場出現(xiàn)了市場房源數(shù)量激增，客戶量明顯下降的情況，房價的上漲也正在趨緩的狀態(tài)。
胡景暉認為，二手房出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象主要取決于以下幾方面的原因：
一是二手房價格過高超過購房者的承受能力。我愛我家通州梨園店經(jīng)紀人鄧女士說，近兩年來，通州的房價從開盤4000元至5000元/平方米漲到現(xiàn)在的二手房10000元/平方米。山水文園的二手市場買賣均價已經(jīng)達到23000元/平方米，讓很多購房者難以接受，所以，意向房源價格高于他們的心里價位造成。"暫時不打算買房，等奧運會以后再說。"原打算購房的馬小姐告訴記者："她2007年年初準備在宣武門附近買一個二手房，眼睜睜地看著房價從年初的每平米9000多元漲到現(xiàn)在的1萬6千多，實在是買不起了。"如今她已放棄買房的想法。
二是房貸屢次加息增大了購房者還款壓力。雖然租賃市場的租金持續(xù)上漲，但是租金的漲幅依舊難敵房貸的漲幅。"還貸壓力太大，快還不起月供了。再說，奧運會后北京的房價是升是降也說不準，趁現(xiàn)在還賺錢趕緊出手。"一位在2006年購買了三套住房的張潔先生說。
三是奧運后房價走勢不明朗。投機在房價走勢里發(fā)揮重要作用，很多北京人和外地的商人把購置房產作為投資，一買就是幾套。但是投資房產真的能保值嗎?一些房產投機者唯恐奧運會后房價下跌開始變現(xiàn)。一位投資了多套房產的李先生說，在國家一系列政策調控穩(wěn)定樓市的情況下，今年以來房價漲幅逐漸趨于平穩(wěn)。再加上深圳等南方樓市迅速縮水，讓很多房地產投資者很擔心北京房價縮水，導致一些業(yè)主急于拋售房產。
而購買房產者也是憂慮重重，他們也擔心奧運會后房價會像股市一樣下跌。因此，目前二手房市場房源供應量大幅增加，部分業(yè)主開始主動調低價格，少數(shù)投資者已經(jīng)開始拋盤套現(xiàn)。
四是緊縮的貨幣政策成為困住開發(fā)商的一大枷鎖。房地產開發(fā)商因恐懼資金鏈斷裂，進而瘋狂打折促銷。從目前的形勢來看，銀監(jiān)會堅持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動的可能性微乎其微，部分購房者也受限于此選擇觀望。
五是購房者的心理因素發(fā)生了就化。突如其來的"5.12汶川大地震"讓一些購房者傾其一生的積蓄購買的房屋頃刻間化為烏有，使房地產投資也充滿變數(shù)，并且房屋的抗震能力也開始成為購房者開始關注的新焦點。
這些因素都在很大程度上動搖著二手房市場購房者的意愿，部分購房者也受限于此選擇觀望，影響了市場的整體交易狀況。
二手房成交慘淡中介恐慌違規(guī)
二手房成交日益慘淡使一些房屋中介公司產生恐慌。近日，北京市建委公開曝光了北京京信置家房地產經(jīng)紀有限責任公司、北京鴻濤偉業(yè)房地產經(jīng)紀中心、北京世紀金業(yè)房地產經(jīng)紀有限公司、北京中煒置地房地產經(jīng)紀有限公司、北京陽光地雅房地產經(jīng)紀有限公司、北京瑞彤偉業(yè)房地產經(jīng)紀有限公司6家房產中介公司拖延支付客戶資金、違規(guī)從事房屋租賃代理業(yè)務等違規(guī)行為。其中北京瑞彤偉業(yè)房地產經(jīng)紀有限公司涉嫌卷款逃跑的違法違規(guī)問題，已移送公安部門處理。
北京市建委有關負責人表示，這些中介不同程度地存在未落實資金監(jiān)管制度、拖延支付客戶資金、違規(guī)從事房屋租賃代理業(yè)務、未辦理備案等問題。目前，北京市建委已將上述6家公司相關違法違規(guī)情況記入房地產經(jīng)紀信用檔案系統(tǒng)，勒令相關公司對違法違規(guī)行為進行整改，并對其違法違規(guī)問題按照《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》的有關規(guī)定進行處罰。
有關業(yè)內人士人為，北京瑞彤偉業(yè)房地產經(jīng)紀有限公司涉嫌卷款逃跑和其它5家房屋中介公司的違規(guī)行為，足以證明二手房成交量降下，房產中介真的扛不住了。
官方的統(tǒng)計數(shù)字也證明了北京二手房房價有價無市這一不爭的事實。來自北京市統(tǒng)計局這一權威部門的統(tǒng)計顯示，從環(huán)比看，6月份北京二手住宅銷售價格自2005年以來首次出現(xiàn)停漲。
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