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蘇州樓市“斷供”情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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近段時間,“蘇州樓市出現(xiàn)斷供”、“湖東一二手房出現(xiàn)價格倒掛”之類消息被傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。究竟真相如何？記者昨天對斷供傳言做了一番調(diào)查采訪。
“斷供”緣起房價倒掛說
位于湖東的路勁鳳凰城自上月起推出了4999元/平方米的一口價，在蘇州樓市掀起了不小的波瀾。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇州房貸斷供案例增多之說也自鳳凰城而起。
據(jù)稱，自鳳凰城推出特價房后，近20位6000元/平方米高位買進(jìn)的業(yè)主集體要求退房，甚至已有部分一期業(yè)主開始停付房貸月供，是傳出蘇州樓市“斷供”案起源。與此同時，有二手房中介聲稱，目前園區(qū)湖東樓市已經(jīng)出現(xiàn)房價倒掛的現(xiàn)象，房價倒掛的現(xiàn)象有可能成為斷供現(xiàn)象增多的誘因。
“如果去年才買的房子，到現(xiàn)在出現(xiàn)價值縮水的話，心里自然有些接受不了。”昨天，在園區(qū)一家二手房中介，顧先生將他一套位于第五元素的116平方米左右的房子以88萬元的價格登記掛牌，由于目前第五元素新房開出了6500元/平方米的起價，顧先生感覺由于新房比二手房還便宜，他的房子并不容易脫手。同樣，記者看到包括雅戈?duì)栁磥沓�、東湖林語等一些樓盤在內(nèi)的二手房也出現(xiàn)了報價高于在售新房報價的情況。
不過，大多數(shù)二手房中介在接受記者采訪時，并不認(rèn)為這足以代表湖東樓盤已經(jīng)出現(xiàn)普遍房價倒掛的現(xiàn)象�！巴貐^(qū)的房子，如果房齡不是相差很大，本來應(yīng)當(dāng)是有裝修可馬上入住的二手房比新房貴些�！蔽覑畚壹覡I運(yùn)總監(jiān)王鋒向記者表示，雖然今年以來園區(qū)一些樓盤價格呈現(xiàn)出高開低走的趨勢，但要說房價倒掛還談不上。蘇州信義房產(chǎn)的分析人士也認(rèn)為，現(xiàn)在低價入市的房源很大程度在小區(qū)內(nèi)的區(qū)位都相對去年推出的要差些，兩個不同區(qū)位的房源之間房價并不具備可比性，而且有的二手房本身裝修成本就相當(dāng)高，以此斷定房價出現(xiàn)倒掛確實(shí)有些武斷，出手確實(shí)出現(xiàn)困難但還沒有斷供的必要。
房價降30%才可能出現(xiàn)斷供潮
雖然沒有足夠證據(jù)顯示園區(qū)湖東房價出現(xiàn)倒掛，但一些樓盤高開低走的價格確實(shí)也讓很多前期高位買入的購房者有些想不通。在采訪中，有知情人士還是向記者透露，一些高位入市但目前又未收房的業(yè)主確實(shí)想通過斷供向開發(fā)商施壓，希望后者能夠給予他們價格上的補(bǔ)償�！斑@些個案其實(shí)只是個別購房者策劃的手段，用以逼迫開發(fā)商，爭取房價下跌的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償�！敝槿耸咳缡钦f，“這些聲稱要斷供的業(yè)主并不是經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)困難，而只是希望通過施壓為自己爭取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。況且蘇州樓市出現(xiàn)大量促銷只是近幾個月的事情，即便部分購房者有意一兩個月不交月供，也還談不上斷供潮�！�
記者了解到，一般出現(xiàn)大規(guī)模斷供潮的臨界點(diǎn)是房價普遍下跌30%，那么蘇州房價是否有可能下跌30%誘發(fā)斷供潮？
對此有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆成本帳，今年以前，業(yè)界一般認(rèn)同普通高層的建安成本在2000-2500元/平方米左右，同時包括城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中項(xiàng)目預(yù)售階段的各稅種的稅率相加約28%，計(jì)算下來目前蘇州一套普通住宅光建安成本、財務(wù)成本、稅收成本、營銷成本達(dá)到4000-5000元/平方米，而目前鋼材、混凝土等建筑材料價格和人力成本都在上漲，如果按照去年2300元/平方米的土地拍賣樓面平均價，6500元/平方米左右?guī)缀跻咽侨ツ昴玫馗黜?xiàng)目的成本底價。
“蘇州房價確實(shí)處于調(diào)整之中，但成本放在那里，除非開發(fā)商愿意做虧本的買賣，否則破底的可能性相當(dāng)小�！眻@區(qū)一名開發(fā)商向記者表示，即便今年7月成交均價與去年同期高位相比下降幅度也僅在3%左右，如果房價沒有出現(xiàn)相應(yīng)幅度的貶值性降價，就幾乎沒有出現(xiàn)斷供潮的真正動因。
銀行否認(rèn)因房價倒掛而“斷供”
而房貸斷供的傳言，也將中國銀行蘇州分行推上了風(fēng)尖浪口，因?yàn)閾?jù)傳很多業(yè)主的房貸業(yè)務(wù)當(dāng)時都是從中國銀行園區(qū)支行辦理的。但昨天中國銀行蘇州分行房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時明確表示，目前中行并沒有發(fā)生因房價下跌甚至倒掛，而導(dǎo)致客戶大規(guī)模主動斷供的情況。
“中行蘇州分行目前有十多萬房貸客戶，但最新所有的數(shù)據(jù)顯示，蘇州中行包括園區(qū)支行并沒有出現(xiàn)所謂的大規(guī)模斷供現(xiàn)象�！弊蛱煜挛�，中行上述負(fù)責(zé)人告訴記者，實(shí)際上，因?yàn)閳@區(qū)獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢及其公積金管理模式，中行園區(qū)支行的房貸不良率反而是蘇州中行系統(tǒng)內(nèi)部最低的，很明顯，所謂園區(qū)的大規(guī)模房貸斷供只是一個謠傳。
但該人士同時表示，由于有10多萬的房貸客戶，發(fā)生個別客戶逾期或者拖欠應(yīng)該是很正常的事情，對于目前存在的客戶逾期行為，其產(chǎn)生的原因也是多重的：相當(dāng)多的短期逾期客戶主要是因?yàn)樯钪械氖韬鋈绯霾畹龋粫r忘記按約定日期還款；部分客戶因工作情況、家庭經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變故影響收入，而暫時無力還款；也不排除少數(shù)客戶法律觀念淡薄、對違約后果估計(jì)不足形成的主觀逾期行為。對于逾期客戶，正常情況下，他們會通過短信、電話進(jìn)行催款；還沒有及時還款的情況下，會采用直接上門或律師信函的形式催款；如果還沒有效果，銀行將會依法向法院提起訴訟�！暗@種逾期并沒有和現(xiàn)在大家都關(guān)注的斷供有必然的聯(lián)系�！�
“目前蘇城各商業(yè)銀行的個人貸款業(yè)務(wù)也均以房貸作為核心業(yè)務(wù)，特別是去年國家監(jiān)管部門針對房貸業(yè)務(wù)出臺一系列的管理措施后，我市各銀行對住房貸款更是加強(qiáng)了管理和審核，對購多套房投機(jī)資金、投機(jī)客戶采取了嚴(yán)厲的信貸政策，甚至對客戶貸款所購住房的樓盤、開發(fā)商資質(zhì)等也會做必要的前期審核，以避免樓盤項(xiàng)目的建設(shè)、爛尾風(fēng)險�！�
昨天，蘇州另一家股份制商業(yè)銀行房貸部人士接受記者采訪時說，出現(xiàn)大規(guī)模斷供的前提是樓市價格大跳水，當(dāng)初的購房價甚至在銀行的房貸都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)價，使得購房者因?yàn)榉績r倒掛而斷供�！案鶕�(jù)各家商業(yè)銀行內(nèi)部調(diào)查的信息，目前沒有數(shù)據(jù)表明蘇州樓價出現(xiàn)大幅跳水。與往年相比，我市各銀行住房貸款并無大幅度的逾期行為發(fā)生。”
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