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樓市的底部究竟在哪里？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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蘇州房價會不會再跌了？現(xiàn)在抄底是不是時機？近階段，觀望著的買房人屢屢發(fā)出這樣的疑問。蘇州樓市的底部究竟在哪里——帶著這一買房人關心的問題，記者從蘇州一套普通住宅的成本入手，進行了一番采訪。
蘇州多位開發(fā)商在接受記者調查時均表示，現(xiàn)在的樓盤單建安成本、資金成本、稅收、營銷成本就達到4000到5000元/平方米。依此計算，加上樓面地價后，蘇州不少樓盤尤其是湖東的樓盤價格已經(jīng)跌至成本價。有開發(fā)商認為，新房價格接近成本后，價格已經(jīng)到底部，后市不會出現(xiàn)普遍的大幅降價。
蘇州一套普通住宅的成本到底如何？讓我們來秀一秀樓盤“高貴”房價下的不菲成本。
賬目一：建安成本
上漲至3000元/平方米以上
今年以前，業(yè)界一般認同普通高層的建安成本在2000-2500元/平方米左右，但是今年以來，隨著鋼材、水泥、沙子、裝飾材料等建筑材料價格和人力成本的上漲，很多開發(fā)商表示，如今的建安成本至少上漲到3000-3500元/平方米。
吳中區(qū)一樓盤的開發(fā)商表示，以占成本大頭的鋼筋為例，以前鋼筋只要2000多元/噸，現(xiàn)在漲到了6000多元/噸�，F(xiàn)在一些樓盤非常講究成本管理，即使是嚴格控制成本的房產公司，也大喊現(xiàn)在成本難降，“現(xiàn)在每平方米的建筑成本至少得3000元，這還是我們自己的建筑公司做，如果交給別人做，還要更高�！币坏禺a公司這樣表示。
賬目二：財務成本
同業(yè)拆借利率最高70%
由于銀根緊縮、銷售低迷，不少開發(fā)商面臨很大的資金壓力，不得不采取向基金借款、同業(yè)拆借等各種手段籌集資金，直接導致資金成本急劇攀升。
蘇州一開發(fā)商的營銷總經(jīng)理透露，據(jù)其了解，深圳已經(jīng)有些開發(fā)商向基金借款以求渡過困難時期，這種借款需要用土地或者其他資產抵押，利息至少是20%以上。而同業(yè)拆借的利率更高，寶安當?shù)匾恢_發(fā)商高層表示，由于資金緊張，很多開發(fā)商已經(jīng)開始同業(yè)拆借，年利率是令人咋舌的30-70%之多。這樣的局面蘇州也不排除會出現(xiàn)。
有開發(fā)商表示，一般高息借款是為了頂過現(xiàn)金流的低谷期，只能是短期應急之舉，一旦銷售回款久不見起色，“最后可能不得不賣企業(yè)或賣項目”。
賬目三：稅收、營銷成本
稅率5年內將增至35%
記者拿到的一份材料顯示，從取得土地階段到項目竣工，開發(fā)商應繳納的稅種有12項，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等等，其中項目預售階段的各種稅種的稅率相加約28%，5年內還將逐漸遞增至35%。
目前開發(fā)商的另一個難題是，市場長期冷清，消費者觀望氣氛濃厚，開發(fā)商必須大做廣告、舉辦各種營銷活動才能吸引眼球，促進成交。但是，營銷費用也隨之大幅攀升，令資金更加緊張，一旦營銷效果不佳，問題就將更嚴重。
園區(qū)某開發(fā)商告訴記者，各種稅收的成本攤下大約是400-500元/平方米，營銷成本要300-500元/平方米。
賬目四：成本總賬
湖東房價在成本線上浮動
綜上所述，蘇州一套普通高層住宅成本，光建安成本、財務成本、稅收成本、營銷成本已經(jīng)達到4000-5000元/平方米。
“我們這個項目利潤已經(jīng)很薄。何況還有地價成本。”園區(qū)湖東一家正在銷售中的樓盤負責人這樣表示，該項目的均價6000元/平方米左右。上述成本加上樓盤地價，該項目售價已接近成本價。
“我們的地價還是在樓市低谷時拿的，相對便宜，目前這個房價正處于盈虧的平衡點，我們周邊大部分樓盤的地價在去年高峰段拿的，地價就比我們貴，一樣的各項成本，房價再低，就要虧本賣了。開發(fā)商除非破產，是不會虧本賣房的，所以湖東這個區(qū)域的房價已經(jīng)觸底，不可能在大幅下降了�！�
開發(fā)商的一番直言，意味著蘇州一些邊遠區(qū)域的房價，已經(jīng)普遍在成本線附近運行，后市再出現(xiàn)普遍的大幅降價幾乎不可能�！爸挥袃深悩潜P可能降價，一是早幾年前以協(xié)議價拿地的，地價成本極低，有降價空間。二是現(xiàn)金流非常緊張，不得不割肉求存的�！�
鏈接：百姓聲音
房價成本該不該公開？
正方：
◆抑制不合理房價
商品房作為特殊的商品，其價格高低直接關系百姓的承受力，影響居民的生活水平。房價虛高，不僅擾亂市場秩序，還嚴重影響社會穩(wěn)定。公開房價成本，能夠讓消費者理性消費、安全消費，利于抑制房價不合理升高的現(xiàn)象。地方政府應繼續(xù)擴大各項事務公開的內容和范圍，并用宏觀政策加以調控，真正讓普通群眾共享改革發(fā)展的成果。
反方：
◆成本構成不屬知情范圍
《消費者權益保護法》第八條明確了消費者對于經(jīng)營者提供商品的知情權及知情權范圍，規(guī)定“商品的價格、產地、生產者、用途、性能、規(guī)格、等級、主要成份、生產日期、有效期限、檢驗合格證明、使用方法說明書、售后服務”為消費者知情權范圍，其中并未列明包括商品的成本構成�？梢姡_商品房的成本構成信息不是商品房經(jīng)營商的法定義務，不屬消費者知情權范圍。
◆市場經(jīng)濟自主定價
市場經(jīng)濟中，根據(jù)供求關系自主定價應該是開發(fā)商的權利——只要你的商品房賣得出去，即使價格昂貴也有人購買；如果你的房子賣不出去，就算很便宜也無濟于事。至于開發(fā)成本，愿意不愿意公開是開發(fā)商自己的事情，政府部門沒有必要參與其中。況且即使公開了房價成本，數(shù)據(jù)也是已經(jīng)被修正了的房價成本，不能從根本上撼動高房價，這也就失去了參考價值。
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