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深圳樓市房地產(chǎn)發(fā)展情況深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-11
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深圳樓市走到"分岔口"？
"降薪了，擔(dān)心還不上月供，我們現(xiàn)在都不敢買房了！"在深圳一家大型企業(yè)上班的小陳苦惱地說，因?yàn)閱挝挥禄�，她和老公都降薪了，相中的房子也不敢買了。
靴子懸在半空。當(dāng)投資炒房的熱潮漸漸退去，像小陳這樣有自住需求的深圳市民卻仍然惴惴不安，一邊頭疼著房價(jià)一邊擔(dān)心著收入會不會一路下滑，而買房，或許真的成了一個(gè)美麗的肥皂泡泡了。
自住需求者出手謹(jǐn)慎
小陳原本看中的是深圳南山區(qū)一個(gè)新推的樓盤，一套106平方米的三居價(jià)格比最高峰時(shí)已經(jīng)直降30%以上，目前是14000元/平方米。"三成首付要花光家里所有的積蓄，以后每個(gè)月還要還八九千塊的房貸，如果按照去年的收入，我們倆還可以勉強(qiáng)維持，現(xiàn)在很難了。"
和小陳一樣，在某大型國企工作的小楊也暫緩了購房計(jì)劃，他的住房公積金已經(jīng)由前些年每月的三千元降到兩千元，今年又降到一千元。"本來指望較高的公積金供房，現(xiàn)在不敢作指望，暫時(shí)也不打算買房了。"小楊表示，不僅工資下調(diào)，福利方面下滑得更是厲害。
面對物價(jià)上漲，大多數(shù)深圳人不同程度地感受到這種實(shí)際收入的縮水。從2004年到2007年三年時(shí)間，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅達(dá)9.8%。今年以來，深圳大批從事外貿(mào)出口業(yè)務(wù)、出口加工型企業(yè)的員工對此體會更為深刻。
而深圳的房價(jià)也在經(jīng)歷飆漲的驚心動魄之后應(yīng)勢落下。深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示，前七個(gè)月深圳新建商品住宅銷售面積179.98萬平方米，同比減少53.17%，銷售面積一下子回到了十年前。
樓市今年的低迷與去年的火爆形成了強(qiáng)烈對比。業(yè)內(nèi)人士指出，深圳樓市目前僅靠剛性需求支撐，原因有三，一是前幾年深圳樓市持續(xù)火熱，嚴(yán)重透支購買力。二是部分投資人被套牢，無法變現(xiàn)，投資難以持續(xù)下去。三是觀望氣氛濃厚，對后市難以判斷，有購買能力的人也不敢出手。
但如今即便是僅有的剛性需求購房者，依舊小心翼翼。在深圳某外企工作的小藍(lán)是個(gè)海歸，今年房價(jià)下跌以來，頻頻出擊看房。
"年初時(shí)南山區(qū)蛇口片區(qū)房價(jià)的確跌了不少，不少中介也放出'業(yè)主急售'的牌子。"小藍(lán)關(guān)注的蛇口花園城三期樓齡兩年的小高層，去年高峰時(shí)曾開價(jià)25000元/平方米，今年年初降到19000元左右。
隨后四月份，小藍(lán)又在深圳大學(xué)附近物色到一個(gè)樓齡三年多的高層單位西海明珠，"104平方米簡單裝修，開價(jià)150萬，當(dāng)時(shí)覺得相當(dāng)不錯(cuò)，但看著房價(jià)還在繼續(xù)降，沒有出手。"
六月底，南山區(qū)出現(xiàn)了破萬的新盤。于是小藍(lán)又參加了一個(gè)幾百人的看房團(tuán)前去"抄底"。經(jīng)過小區(qū)一家中介時(shí)，她發(fā)現(xiàn)掛牌出售的次新二手房非常多，出租用房的房租也十分便宜，精裝修三居的月租只有3000元左右。
"很可能抄底不成又抄到半山腰，然后被套，月供又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房租，覺得太不劃算。"小藍(lán)放棄了買房的想法。"抄底團(tuán)"里跟小藍(lán)持有同樣看法的人不在少數(shù)，盡管看房團(tuán)浩浩蕩蕩400個(gè)人，最后實(shí)際成交的卻只有8套。
深圳市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士認(rèn)為，深圳樓市低迷一是買漲不買跌的心態(tài)，二是對未來消費(fèi)預(yù)期的改變，后者的出現(xiàn)，可能是更嚴(yán)重的。目前全球消費(fèi)者信心降至歷史冰點(diǎn)，基于對未來收入的預(yù)期不樂觀，即使現(xiàn)在有購買力的市民也不敢出手。
開發(fā)商步步為營御"寒冬"
深圳樓市觀望氣氛濃厚，開發(fā)商面臨的壓力也空前加大。國泰君安一份行業(yè)分析報(bào)告指出，今年房地產(chǎn)業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的兩倍。平均下來，每家內(nèi)資開發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬元，相當(dāng)于去年全年銷售收入的24%。
資金鏈越繃越緊的跡象在一些小房地產(chǎn)商身上表現(xiàn)得更為明顯。深圳的陳小姐告訴記者，去年八月份曾與朋友一起將600萬元借給一位小地產(chǎn)商，借期八個(gè)月，月息2.5%，為了順利借到這一筆錢，該地產(chǎn)商還將名下的一部分商業(yè)地產(chǎn)抵押給她。但今年五月份，這位小地產(chǎn)商卻因?yàn)殂y行貸款未能到位而要求延期，盡管陳小姐心里有些不安，害怕房地產(chǎn)商攜款潛逃，但考慮到開發(fā)商樓盤將近封頂，為了順利取回本錢，她還是答應(yīng)了地產(chǎn)商的條件。
據(jù)記者了解，目前珠三角的一些小房地產(chǎn)公司由于銀行貸款收緊，只能通過民間借貸填補(bǔ)資金缺口，年利率大多在25%以上。
同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)銷售出現(xiàn)了明顯的下滑，銷售回籠資金也不容樂觀。從萬科發(fā)布的上半年銷售數(shù)據(jù)看，累計(jì)銷售面積及銷售金額，比去年同期增長15.0%和38.1%。但自6月起銷售面積及銷售金額出現(xiàn)同比連續(xù)下滑的情況。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率也下降4.63個(gè)百分點(diǎn)。
金地集團(tuán)（600383）上半年同樣銷量不佳，銷售面積較上年同期下降11.97%。而深長城（000042）則表示，因上半年無房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算，業(yè)績預(yù)計(jì)虧損3000萬元左右。根據(jù)申銀萬國分析，由于結(jié)算滯后于銷售，目前大多數(shù)城市房價(jià)的調(diào)整將反映到地產(chǎn)公司未來的毛利水平變化中，未來一年，地產(chǎn)公司的結(jié)算毛利將進(jìn)一步下降到26%-27%，而去年同期結(jié)算毛利一般在35%左右。
萬科總裁郁亮指出，由于宏觀環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性，此次行業(yè)調(diào)整的時(shí)間可能會延長，部分地區(qū)甚至可能出現(xiàn)過度調(diào)整。金地集團(tuán)總裁張華綱也坦言，本次調(diào)整可能會持續(xù)到明年年中。
市場低迷，前景難以判斷，開發(fā)商步步為營，只能小心地調(diào)整著經(jīng)營策略。萬科已表示，增加小戶型比例，并減少開工面積、減緩竣工速度，控制拿地面積。深振業(yè)更是放慢了今年的進(jìn)展，將在建項(xiàng)目與新開工項(xiàng)目施工面積由原定的130萬平方米減少至118萬平方米，房地產(chǎn)直接投資由原定的16億元減少至11億元。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平認(rèn)為，今年7至9月將成為中小開發(fā)商的一個(gè)檻，去年高價(jià)拿地的企業(yè)屆時(shí)將面臨付清土地出讓金的壓力，如果成交量不能保持和增強(qiáng)回暖趨勢，7至9月將會是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。
房市何時(shí)止跌回升？
目前來看，深圳樓市的不確定因素在增多，對價(jià)格漲跌的博弈也在加大。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)發(fā)布的三級市場報(bào)告稱，上半年深圳市共發(fā)布168萬多條住宅出售房源信息，比去年下半年多出4萬條，其中有超過7成的房源在關(guān)內(nèi)，掛牌均價(jià)下降幅度較大。記者在龍華坂田片區(qū)的地產(chǎn)中介看到，樓齡在兩三年的二手房掛牌增多，投資客對后市明顯信心不足，甚至有一些去年年中剛收樓的盤源，也遭到一些投資客的拋售。
"這個(gè)小復(fù)式，賣家每平方米一萬元買的，現(xiàn)在掛牌每平方米一萬一，算上稅費(fèi)，基本上不賺錢。"在福田區(qū)，一位中介銷售人員這么說。他透露，由于一些短期無法脫手的房子只能轉(zhuǎn)賣為租，于是租金也呈現(xiàn)跌勢。世華地產(chǎn)研究報(bào)告指出，3月份最高時(shí)月租金達(dá)到37.8元/平方米，隨后幾個(gè)月逐漸下降，6月份時(shí)為33.2元/平方米，降幅為12.2%。
國家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的經(jīng)濟(jì)述評稱，目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價(jià)持續(xù)高漲，"房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10年的房價(jià)上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。"
從深圳樓市成交量看，3月份以來銷售量有所回升，受春交會影響，5月份銷售量達(dá)到上半年高點(diǎn)，6、7月份又大幅回落。位于寶安區(qū)的泰華陽光海灣花園，盡管較最高峰時(shí)的16000元/平方米下跌了近50%，但由于位置偏遠(yuǎn)，片區(qū)內(nèi)新盤較多，價(jià)格缺乏明顯優(yōu)勢，依舊難以旺銷。而以5500元/平方米最低價(jià)入市的中海西岸華府，雖然開盤時(shí)吸引不少看房客，但隨著其他新盤的入市和房價(jià)預(yù)期的走低，實(shí)際成交寥寥。
市場低迷重挫開發(fā)商信心，但仍有不少開發(fā)商懷抱著后市看漲的希望，推遲項(xiàng)目上市，"捂盤"死扛不降價(jià)等待市場轉(zhuǎn)機(jī)。水藍(lán)灣原定7月開盤推遲至8月，中糧瀾山4月底就聲稱入市，至今仍未有動靜，宇宏公元盛世計(jì)劃6月入市也推遲至8月。
有最新數(shù)據(jù)顯示，雖然深圳樓市前期跌幅較大，但5月份以來連續(xù)三個(gè)月價(jià)格橫盤甚至微升，市場驚嘆房價(jià)或?qū)⒅沟厣�。資深業(yè)內(nèi)人士指出，近三個(gè)月成交的多為別墅豪宅，其中或有貓膩，普通投資者其實(shí)并不買賬�？磥碓趭W運(yùn)過后，等來的究竟是市場回暖，還是繼續(xù)下行，恐怕仍然是一個(gè)大大的問號。
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