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對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”論的思考分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 房屋 房?jī)r(jià) 商品房 廉租房 房貸
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剛剛過(guò)去的2007年，伴隨著宏觀調(diào)控政策的不斷收緊和社會(huì)公眾的高度關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行從年初的慣性上漲，到年中的房?jī)r(jià)"井噴"，再發(fā)展到年底以來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方的"僵持"。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是出現(xiàn)"拐點(diǎn)"已成為大家普遍關(guān)注的問(wèn)題。
一、關(guān)于"拐點(diǎn)"爭(zhēng)論
�。ㄒ唬⿲�(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"論的緣由回顧。
2007年國(guó)慶節(jié)之后，受央行二套住房房貸政策明晰影響，深、滬、穗為首的城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。同年12月13日，在清華大學(xué)紫光國(guó)際交流中心召開(kāi)的"海螺行動(dòng)II"新聞發(fā)布會(huì)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重量級(jí)人物萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石拋出"樓市拐點(diǎn)說(shuō)"，并建議百姓在三四年內(nèi)不要買(mǎi)房，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"論爭(zhēng)戰(zhàn)，并愈演愈烈。
�。ǘ┏址康禺a(chǎn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"論的主要論點(diǎn)。
1.貨幣緊縮政策，又缺乏房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈中斷。從緊的貨幣政策"卡"住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的"咽喉"，房地產(chǎn)公司的資金主要來(lái)源于銷(xiāo)售收入、銀行貸款、資本市場(chǎng)，現(xiàn)在后兩條路已經(jīng)被徹底堵死了。
2.央行關(guān)于以戶為單位確定購(gòu)買(mǎi)第二套房的新政。第二套住房貸款利率從基準(zhǔn)利率85%提高到110%，增加幅度為29.41%，并且首付提高到四成，將明顯抑制投機(jī)需求。
3.住房民生問(wèn)題被強(qiáng)調(diào)，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房比例的擴(kuò)大將對(duì)高價(jià)商品房形成沖擊，70%以上住房在90平方米以下等政策將得到實(shí)質(zhì)執(zhí)行。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求緊張的局面有所緩解。緩解的原因一方面是政策加大了小戶型住房的提供比例，以滿足公民居住性需求；另一方面是政府通過(guò)提高利率、緊縮信貸等方式，抑制了投機(jī)性需求。同時(shí)，對(duì)土地囤積的清理工作，也會(huì)加快開(kāi)發(fā)商的房屋開(kāi)發(fā)速度。
5.房地產(chǎn)價(jià)格畸高，已形成泡沫風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)需要暴跌。
�。ㄈ┓磳�(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"論的主要論點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)房市升溫的幾大宏觀經(jīng)濟(jì)因素依然存在，如外貿(mào)順差、流動(dòng)性過(guò)剩，通脹壓力，利率、匯率的影響等，只要宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不出現(xiàn)大的波動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)基本是不可逆轉(zhuǎn)的。
2.政府不愿樓市暴跌。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支持點(diǎn)之一，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)達(dá)7%以上的增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，是財(cái)政收入的重要來(lái)源。
3.宏觀調(diào)控的總體思路是穩(wěn)定，防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落。此輪調(diào)控的措施重點(diǎn)在控制投資過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)控制投資或投機(jī)的消費(fèi)。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大矛盾是需求過(guò)于旺盛，而這一點(diǎn)在2008年仍然難以得到改變。我們看到，在宏觀調(diào)控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，這表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然處在黃金時(shí)段。
5.城市化進(jìn)程并未顯著放緩，更未停滯。城市化是推動(dòng)住房需求、拉動(dòng)房?jī)r(jià)的強(qiáng)大動(dòng)力之一。
二、對(duì)"拐點(diǎn)"的思考
筆者認(rèn)為，從現(xiàn)實(shí)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，目前的"拐點(diǎn)"只是房?jī)r(jià)穩(wěn)定，調(diào)控到位，從之前的離譜高漲回歸理性價(jià)格。對(duì)此，我們應(yīng)作以下思考：
1."拐點(diǎn)"。實(shí)際上拐點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義是很清楚的，它表示由加速增長(zhǎng)變成減速增長(zhǎng)或加速降低變減速降低，并不是原來(lái)的增長(zhǎng)或降低趨勢(shì)改變方向了，它絕不代表最高點(diǎn)，所以說(shuō)如果拐點(diǎn)要出現(xiàn)，也不等于就是房?jī)r(jià)要下降。
2.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是客觀存在的。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)連續(xù)三年以高于10%的速率上漲就意味著出現(xiàn)了一般性泡沫，而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)六年以接近或超過(guò)10%的速率上漲。再?gòu)姆績(jī)r(jià)收入比來(lái)看泡沫問(wèn)題，國(guó)際上將合理的房?jī)r(jià)收入比定為6∶1-8∶1，而我國(guó)目前很多城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)字（有關(guān)資料表明超過(guò)10∶1），即房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，超出普通消費(fèi)者的支付能力。因此部分地區(qū)存在房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象已是不爭(zhēng)的事實(shí)。只有消除泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能贏得穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
3.房?jī)r(jià)和其他物價(jià)一樣，應(yīng)該有漲有落。英國(guó)金融時(shí)報(bào)的記者吉林泰格針對(duì)日本上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)和后面的長(zhǎng)期衰退現(xiàn)象指出，政府部門(mén)、監(jiān)管當(dāng)局和市場(chǎng)參與者千萬(wàn)不要以為房?jī)r(jià)只會(huì)上去，不會(huì)下來(lái)。美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)，很重要的原因是緣自于房?jī)r(jià)泡沫破滅。因此，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不可能永遠(yuǎn)持續(xù)上漲。
4.政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，著力點(diǎn)是控制投機(jī)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資性房地產(chǎn)商品的購(gòu)買(mǎi)，在保持公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、維持良好的法制環(huán)境之外，強(qiáng)調(diào)政府的社會(huì)責(zé)任，照顧弱勢(shì)群體。國(guó)務(wù)院24號(hào)文件把重點(diǎn)放到了發(fā)展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和小戶型房，這個(gè)轉(zhuǎn)移體現(xiàn)了我國(guó)以民為本、創(chuàng)建和諧社會(huì)的政策要點(diǎn)。基于改善城市中低收入家庭住房條件的思路，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房、高端房的需求必然下降，其價(jià)格隨需求下降會(huì)有所下降或者說(shuō)不再瘋狂飆升。
5.為了防止地方政府把土地當(dāng)作第二財(cái)政，盲目追求地方GDP增長(zhǎng)指標(biāo)，不敢觸動(dòng)利益集團(tuán)，中央政府對(duì)地方政府除了加大監(jiān)督檢查力度外，還要制定合理的績(jī)效考核辦法。這樣可以避免"政府機(jī)會(huì)主義"引致的地方投資沖動(dòng)，并從根本上轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀，避免因地方利益和中央利益沖突而弱化中央宏觀調(diào)控力度。
6.加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范，合理推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)泡沫是相伴的，央行不斷提高存款準(zhǔn)備金率就是要求各商業(yè)銀行防范金融風(fēng)險(xiǎn)，銀發(fā)[2007]452號(hào)文件的發(fā)布也有同樣的目的。但是，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人民有一定創(chuàng)造財(cái)產(chǎn)性收入的投資需要，而由于我國(guó)可供投資渠道太少，目前主要資金流向是股市和樓市，資本市場(chǎng)容納不了那么大的流動(dòng)性。這就需要在加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的設(shè)計(jì)下，合理推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，繼續(xù)研究和實(shí)踐房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)、住房抵押貸款證券化(Mortgage-backed Sscurities，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS)等金融工具。
7.要實(shí)施積極的消費(fèi)引導(dǎo)，減少非理性市場(chǎng)需求。住房市場(chǎng)需求，除了受收入、稅收、信貸等物質(zhì)要素的直接影響外，同時(shí)還受到購(gòu)房人的觀念、心理和習(xí)慣等因素形成的選房偏好影響。應(yīng)采取適當(dāng)?shù)姆绞胶褪侄危e極進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，消除不合理的消費(fèi)行為，引導(dǎo)居民樹(shù)立梯度消費(fèi)的觀念，購(gòu)房要與自己的生命周期和收入能力結(jié)合起來(lái)，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅(jiān)持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，宜租則租，可購(gòu)則購(gòu)，進(jìn)行適度消費(fèi)、合理消費(fèi)，形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)習(xí)慣。
8.房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展需要政府的宏觀調(diào)控，但更需要按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)行，遵循市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律是根本法則。因此，政府在調(diào)控中一定要把握度，不能把房地產(chǎn)市場(chǎng)完全變成政策市場(chǎng)，否則就成為歷史的倒退。
三、結(jié)論
嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)"拐點(diǎn)"即"極點(diǎn)"是不可能出現(xiàn)的，盡管學(xué)術(shù)界和廣大人民基本上都在期待畸高房?jī)r(jià)能夠出現(xiàn)強(qiáng)烈向下的"拐點(diǎn)"。目前，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正如火如荼地開(kāi)展，大量農(nóng)民工進(jìn)城，大量學(xué)生畢業(yè)留城，這些都是對(duì)房屋居住最強(qiáng)烈的需求，可以預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是以買(mǎi)方市場(chǎng)為主，按其自身經(jīng)濟(jì)規(guī)律在主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。但隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深化，系列政策將得到落實(shí)執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步得到規(guī)范，持續(xù)高熱度的房地產(chǎn)熱在未來(lái)會(huì)有所降溫，房地產(chǎn)泡沫的"軟著陸"應(yīng)大有希望。
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