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未來廣州房價發(fā)展情況深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-31
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 廣州 房價 住房 房地產(chǎn) 商品住房 保障型住房
- 中研網(wǎng)訊：
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2012年前廣州建設的5530萬平方米的住房中,最多將有680萬平方米保障性住房。記者昨日從廣州市國土房管局了解到,《廣州市住房建設規(guī)劃(2008-2012)》(以下簡稱規(guī)劃)已經(jīng)出爐。其中,廉租房總建設面積比《廣州市住房建設規(guī)劃(2006-2010)》增加了八成。
市民不用擔心買樓"缺貨"
廣州將建設各類住房總建筑面積4213萬-5530萬平方米,從今年起每年住房供應量均高于800萬平方米,市民不用擔心"缺貨"。據(jù)悉,2001年以來,全市一手住宅年均交易登記面積約為800萬平方米。有專家指出,在目前廣州樓市觀望情緒濃厚、房價有所下調(diào)的情況下,按照該規(guī)劃,將會造成今明兩年住房供大于求,未來廣州房價下降可能性更大。
政府保障型住房成為廣州未來住房規(guī)劃建設的一大重點。廣州市國土房管局指出,將爭取在規(guī)劃期內(nèi)基本實現(xiàn)城市低收入住房困難家庭"應保盡保"。昨日出臺的《規(guī)劃》表明,未來五年內(nèi),廣州將建設政府保障型住房7.42萬-10.76萬套,總建筑面積達到463萬-680萬平方米。其中,廉租住房1.82萬-2.16萬套、建筑面積91萬-108萬平方米,建設經(jīng)濟適用住房5.6萬-8.6萬套,建筑面積372萬-572萬平方米。
對比此前的《廣州市住房建設規(guī)劃(2006-2010)》,本次規(guī)劃的廉租房建設面積大幅增加,從此前的60萬平方米增加到91萬-108萬平方米,最高增幅達80%。
此外,廣州將充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭對交通、公共服務等設施條件的需求,合理安排政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房用地的區(qū)位,改善中低收入群眾的生活環(huán)境,降低生活成本。
根據(jù)未來五年住房建設規(guī)劃,金沙洲地區(qū)、白云北部地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、番禺北部地區(qū)、南沙中心區(qū)、廣州新城和軌道交通站點周邊地區(qū)等為廣州新增居住用地主要地區(qū)。
土地出讓金拿出一定比例建廉租房
未來廣州將進一步完善限價商品住房公開出讓辦法和開發(fā)建設管理辦法,激勵中低價位、中小套型普通商品住房的功能優(yōu)化。
政府保障型住房由市政府統(tǒng)一計劃、統(tǒng)籌建設,納入年度建設計劃的政府保障型住房用地應優(yōu)先儲備、優(yōu)先安排新增建設用地指標和優(yōu)先供應。保證全市年度土地出讓金的一定比例應用于廉租住房建設。
同時政府將制定完善舊城更新改造和城中村改造的配套政策,在低收入住房困難家庭相對集中的地區(qū)開展舊城更新改造和城中村改造。
廣州還將逐步促進存量住房流轉(zhuǎn)信息的充分公開,規(guī)范房地產(chǎn)中介服務市場,多渠道增加中低價位、中小戶型住房供應,引導市民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件。
政策解讀
◎亮點一購租二手房用于住房保障
廣州市國土房管局指出,將爭取在規(guī)劃期內(nèi)基本實現(xiàn)城市低收入住房困難家庭"應保盡保"。結合廣州市低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查結果,廣州將"以需定供"確定政府保障型住房建設計劃。同時,在居住用地供應中優(yōu)先安排政府保障型住房建設用地。
廣州還將創(chuàng)新政府保障型住房建設模式,探索建立多元化、社會化的建設投資渠道。探索采取購、租二手房資源用于住房保障的方式,拓展政府保障型住房來源。
廣州市城市低收入住房困難家庭多集中于舊城區(qū)。為此,廣州將把住房保障工作與舊城更新改造和"城中村"改造工作緊密結合。
按照規(guī)劃,今后廣州將考慮城市低收入家庭對交通、公共服務等設施條件的需求,改善中低收入群眾的生活環(huán)境,降低生活成本。
未來五年,廣州將采取多種渠道、多種模式繼續(xù)加快政府保障型住房建設,根據(jù)房地產(chǎn)市場情況,以優(yōu)先保障有效住房需求為原則合理確定商品住房供應規(guī)模,保證住房價格基本穩(wěn)定。
規(guī)劃特別強調(diào),住房價格變動要與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應,有效防止房價大起大落。同時,住房建設和供應規(guī)模與區(qū)域內(nèi)居民的實際住房需求相適應,優(yōu)先保障自住型、改善型住房需求,抑制投機性需求。
◎亮點二未來五年提供10萬套保障型住房
根據(jù)全市2006年住房抽樣調(diào)查結果,至2005年底,廣州全市住房建筑總面積22500萬平方米。
根據(jù)2008年廣州市城市低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查成果,廣州市市轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有符合低收入住房困難條件的家庭77177戶,考慮規(guī)劃期內(nèi)低收入住房困難家庭新增量,全市轄區(qū)約需提供10萬套保障型住房。結合市住房保障辦公室提供的2.6萬套存量房源情況和住房調(diào)查成果,規(guī)劃期內(nèi)建設套數(shù)不少于7.42萬套,建筑面積約為463萬平方米�？紤]舊城改造安置房源需要,最多要建設10.76萬套,建筑面積約為680萬平方米。
2001年以來,全市年均批準預售的一手住宅規(guī)模約為700-750萬平方米,一手住宅年均交易登記面積約為800萬平方米。據(jù)此,預計規(guī)劃期內(nèi)每年的商品住房需求約為750-900萬平方米,五年間商品住房總需求約為3750-4500萬平方米。
因此,規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量預計為4200-5200萬平方米。
規(guī)劃期內(nèi),廣州將建設各類住房總建筑面積4213-5530萬平方米,與預計的住房需求保持基本適應。
◎亮點三經(jīng)濟適用房擬租售并舉
10萬套保障型住房將怎么蓋?規(guī)劃指出一條"明路":以政府為主導建設廉租住房、經(jīng)濟適用住房,土地采取劃撥方式供應,建設涉及稅費全免。
其中,經(jīng)濟適用住房建設項目的房價由政府指定,開發(fā)建設主體應更加多元化,積極探索政府建設、社會投資建設和在商品住房建設項目中配建的多種模式。社會投資建設的經(jīng)濟適用住房項目的利潤由政府按照國家相關政策予以嚴格控制。
規(guī)劃期內(nèi),廣州將著力加強經(jīng)濟適用住房管理,確保經(jīng)濟適用住房的公平、公正、公開分配。根據(jù)城市低收入住房困難家庭實際情況,完善租售并舉的經(jīng)濟適用住房政策。
根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、城市化發(fā)展進度和居民收入水平,廣州將逐步擴大廉租住房和經(jīng)濟適用住房保障范圍。
廣州市國土房管局指出,建設政府保障型住房應與舊城更新改造、"城中村"改造相結合,堅持新建與購、租存量住房相結合。
◎亮點四住房供應集中選址七大新區(qū)
廣州將重點保證政府保障型住房和中小戶型、中低價位普通商品住房的用地供應。在發(fā)展新區(qū)住宅建設的同時,加強交通、教育、醫(yī)療等公共配套設施建設,提高新區(qū)宜居程度。
根據(jù)未來五年住房建設規(guī)劃,金沙洲地區(qū)、白云北部地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、番禺北部地區(qū)、南沙中心區(qū)、廣州新城和軌道交通站點周邊地區(qū)等為新增居住用地主要地區(qū)。
居住用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)、公共交通網(wǎng)絡以及重大基礎市政設施相結合,城市建設優(yōu)先完善上述地區(qū)的基礎設施,完善居住配套,改善居住環(huán)境。同時,加大對中心鎮(zhèn)等地區(qū)的居住用地儲備,逐步解決新增人口的居住問題。
◎亮點五限價房價格按"夾心層"收入定
近幾年,廣州房價瘋漲,城市中等收入階層不得不望樓興嘆。當下,對處在高、低收入層之間的"夾心層"---中等收入階層的住房需求,很多城市尚沒有成熟的解決模式。
未來五年,廣州將根據(jù)中等收入階層的收入水平和本市商品住房價格,合理確定限價商品住房的供應對象范圍和價格限定標準,靈活、適度地發(fā)展限價商品住房。在立足住房市場化、貨幣化改革方向的基礎上,完善中等收入階層住房指導政策。
同時,廣州將進一步深化住房貨幣分配改造,加快建立與經(jīng)濟社會發(fā)展水平動態(tài)適應的住房貨幣補貼標準,著力提高住房公積金在支持住房消費的作用。
-住房建設年度計劃
2008年,各類住房建設總建筑面積850-1180萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.56-2.76萬套,建筑面積100-180萬平方米,包括廉租住房建設1600套,8萬平方米,經(jīng)濟適用住房建設1.4-2.6萬套,92-172萬平方米。建設商品住房建筑面積750-1000萬平方米。
2009年,各類住房建設總建筑面積878-1190萬平方米。其中,政府保障型住房建設2.06-3萬套,建筑面積128-190萬平方米,包括廉租住房建設0.56-0.6萬套,28-30萬平方米,經(jīng)濟適用住房建設1.5-2.4萬套,100-160萬平方米。
2010年,各類住房建設總建筑面積840-1060萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.5-1.8萬套,建筑面積90-110萬平方米,包括廉租住房建設0.6萬套,30萬平方米,經(jīng)濟適用住房建設0.9-1.2萬套,60-80萬平方米。
2011年,各類住房建設總建筑面積825-1050萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.2-1.6萬套,建筑面積75-100萬平方米,包括廉租住房建設0.3-0.4萬套,15-20萬平方米,經(jīng)濟適用住房建設0.9-1.2萬套,60-80萬平方米。建設商品住房建筑面積750-950萬平方米。
2012年,各類住房建設總建筑面積840-1060萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.1-1.6萬套,建筑面積70-100萬平方米,包括廉租住房建設0.2-0.4萬套,10-20萬平方米,經(jīng)濟適用住房建設0.9-1.2萬套,60-80萬平方米。建設商品住房建筑面積750-950萬平方米。
-專家說法 "今明兩年住房供大于求"
不少業(yè)內(nèi)人士指出,五年內(nèi)建10萬套保障房,對未來房地產(chǎn)市場會造成較大的壓力。
"今年、明年廣州住房供應量太大了。"合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出,《廣州市住房建設規(guī)劃(2008-2012)》中,今年、明年的住房供應量仍然參照前幾年每年800多萬平方米的成交量確定,住房供應量均超過800萬平方米。而實際上,今年上半年廣州住房成交量僅為200多萬平方米,從目前市場的觀望情緒看,今年成交量肯定達不到前幾年的水平。因此,如果按照該規(guī)劃,會造成今明兩年住房供大于求,在目前房價下調(diào)的情況下,未來廣州樓市更不容樂觀,降價壓力更大。
他建議,今明兩年的住房供應應該適當緊縮,住房規(guī)劃應該根據(jù)當前的市場形勢進行調(diào)整。
黎文江還表示,規(guī)劃的一大亮點把改善型住房列入優(yōu)先保障需求,并提出抑制投機性需求。
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