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北京二手房?jī)r(jià)降幅情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-1
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 北京 二手房 房?jī)r(jià) 樓市 房地產(chǎn) 商品房
- 中研網(wǎng)訊：
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記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本市二手房拋售現(xiàn)象普遍，價(jià)格下降空間超過(guò)10%。二手房傳統(tǒng)的賣方市場(chǎng)逐漸向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房網(wǎng)簽13743套，比去年下半年減少了37.2%，與此同時(shí)，今年上半年全市二手房平均成交價(jià)格為9620元/平方米，比去年下降了1.8%
面對(duì)如此冷清的市場(chǎng)現(xiàn)狀，二手房房主紛紛降價(jià)求售，各房產(chǎn)中介公司收取的中介費(fèi)也開始大打折扣，目的只為吸引購(gòu)房人眼球，促成交易。
交易鏡頭
“現(xiàn)在交定金我給你便宜5萬(wàn)”
“老公，咱們?cè)倏纯磩e的房子吧，這個(gè)小區(qū)里這樣的二手房很多�！逼拮诱f(shuō)完，就挽起了丈夫的胳膊準(zhǔn)備走出房門。
“等等，你誠(chéng)心買嗎？你要是現(xiàn)在交定金，我給你便宜5萬(wàn)！”大興新康家園房主張先生噌的從沙發(fā)上站了起來(lái)，大聲嚷道。
話音剛落，張先生又緩緩坐下，低著頭，看著地板，似乎在考慮和猶豫�？捶康姆蚱尥Ｗ×四_步，張先生見狀伸出了5個(gè)手指：“5萬(wàn)，我的底線了�！�
張先生告訴記者，他這套130平方米的房子已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)賣出去了，也不見有幾個(gè)客戶來(lái)看房，因?yàn)橥恍^(qū)里像他這樣的房子太多了。今天見這對(duì)夫妻有意購(gòu)買，他決定讓利出手，不再等了。
房主態(tài)度
超過(guò)八成房主愿意降價(jià)求售
今天上午，記者在中大恒基甜水園附近的一家門店看到，東四環(huán)內(nèi)紅領(lǐng)巾橋附近,一套1996年的65平方米兩居室掛牌價(jià)為68萬(wàn)元，而就在一個(gè)月前，同樣是這套房子，掛牌價(jià)是74萬(wàn)元。可見，房主開始主動(dòng)降價(jià)求售。
而來(lái)自中大恒基、筑家地產(chǎn)等京城中介的數(shù)字顯示，根據(jù)其500多家門店對(duì)超過(guò)一個(gè)月未售的5000套房源進(jìn)行回訪時(shí)，有82.5%的房主接受降價(jià)求售。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手房降價(jià)幅度平均達(dá)到了5%，最高甚至超過(guò)10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期1%-2%的正常比例。
200萬(wàn)元高檔房能砍掉20萬(wàn)
根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的一項(xiàng)調(diào)查，房款在200萬(wàn)元以上的高檔二手房房主給出的“可商量”余地最大。
以望京區(qū)域的房產(chǎn)為例，今年六七月份，望京地區(qū)總價(jià)在200萬(wàn)元左右的房產(chǎn)，最終成交價(jià)可比房主最初開價(jià)直降20萬(wàn)元，比例高達(dá)10%。與過(guò)去對(duì)比，這種價(jià)格可商量余地大大增加。
而據(jù)記者了解，從2004年到今年初，二手房的傳統(tǒng)議價(jià)空間僅有1%-2%。中大恒基馬連道店經(jīng)理小馬告訴記者，一直到今年初，業(yè)主們的態(tài)度都十分“強(qiáng)硬”，但是現(xiàn)在，降個(gè)一兩萬(wàn)，跟玩似的。
變相降價(jià)房主承擔(dān)交易稅費(fèi)
除了直接降價(jià)求售，有的房主為了促進(jìn)售房，有時(shí)也會(huì)變相議價(jià)。
據(jù)記者了解，對(duì)于京城5年以內(nèi)的二手商品房，交易成本超過(guò)10%。其中包括：1.5%的契稅、5.5%的營(yíng)業(yè)稅、1%的個(gè)稅、2.5%的中介費(fèi)，以及貸款費(fèi)用、過(guò)戶費(fèi)用等。
按照相關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅應(yīng)該由房主全部承擔(dān)，其他交易稅費(fèi)買賣雙方各承擔(dān)一半，但是由于前幾年北京二手房市場(chǎng)是“賣方市場(chǎng)”，一直以來(lái)，所有的稅費(fèi)都由買方獨(dú)自承擔(dān)。
根據(jù)北京多家房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)，由于市場(chǎng)需求的減少，使得約有三成的房主愿意全部或大部分承擔(dān)交易稅費(fèi)。也就相當(dāng)于房款直接降價(jià)超過(guò)5%。這也是近幾年來(lái)本市二手房市場(chǎng)首次出現(xiàn)賣方愿意承擔(dān)交易費(fèi)用的現(xiàn)象。
房產(chǎn)中介
競(jìng)爭(zhēng)激烈中介費(fèi)開始松動(dòng)
記者了解到，2004年到2007年，房產(chǎn)中介費(fèi)不打折已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)行規(guī)，無(wú)論是交易額的2.5%還是3%，中介公司都不會(huì)給絲毫的折扣。
然而記者近日以買房人身份走訪了回龍觀、天通苑附近包括京城知名中介在內(nèi)的10家門店，當(dāng)記者表示中介費(fèi)太貴時(shí)，9家門店表示“可以商量”，其中一家中介竟承諾可以打五折。
“市場(chǎng)不好，中介公司之間競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，一套房源很多中介公司都有�？蛻粼谀馁I不是買啊，他肯定選擇中介費(fèi)便宜的�！敝写蠛慊焱ㄔ返陿I(yè)務(wù)員李娜告訴記者。
原因分析
房主不看好后市讓利出售風(fēng)險(xiǎn)小
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理齊凡分析，北京樓市在持續(xù)了幾年的量?jī)r(jià)齊漲的強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)后突然在去年戛然而止，加之對(duì)奧運(yùn)之后北京樓市的走向不明，使得持房者在此時(shí)選擇讓利出售，盡快脫手。
另一方面，部分房主擔(dān)心今后房?jī)r(jià)如果下跌，給其帶來(lái)的損失無(wú)法估量。所以暫時(shí)的讓利是為了保證最大的收益。
市場(chǎng)預(yù)期
次新房大戶型議價(jià)空間還將加大
據(jù)記者了解，房齡在5年以內(nèi)的次新房近年價(jià)格上漲比較嚴(yán)重，其中，有三成房產(chǎn)的價(jià)格比當(dāng)初房主買入時(shí)已經(jīng)翻了一番，所以，其收益空間最大。相應(yīng)的，議價(jià)空間也能達(dá)到最大。
中大恒基副總付嚴(yán)分析，今后一兩個(gè)月內(nèi)，5年以內(nèi)的大戶型二手房議價(jià)空間還將進(jìn)一步加大。
五種房產(chǎn)議價(jià)空間最大
第一種投資客在新房開盤時(shí)即購(gòu)入的房產(chǎn)(由于開盤價(jià)較低，即使讓利，利潤(rùn)空間仍足夠讓其滿意)
第二種供應(yīng)量大且后期仍有在建新房的樓盤(后續(xù)開盤的新房，會(huì)分流部分二手房購(gòu)買需求)
第三種投資者進(jìn)駐較集中的樓盤(競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使投資者降低回報(bào)期望值)
第四種配套設(shè)施尚不完善，相對(duì)升值潛力減弱的樓盤
第五種位于未來(lái)保障性住房和兩限房供應(yīng)集中地的樓盤
(注:本表由北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部分析成交數(shù)據(jù)得出)
記者手記
房主的好日子到頭了
曾經(jīng)，北京的二手房市場(chǎng)是這么一種狀況——房主不僅可以隨意挑選客戶，還能嚴(yán)格控制砍價(jià)空間，還能把一切稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買家身上。
不過(guò)，事情總有限度。價(jià)錢漲著漲著，就到了買家的忍耐極限：“大不了我不買了！”
一個(gè)月賣不出去，兩個(gè)月賣不出去，大家都賣不出去，賣東西的就明白了：好日子到頭了。要想把房子賣出去，就得降降價(jià)，還得承擔(dān)點(diǎn)交易稅費(fèi)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，無(wú)論哪個(gè)買賣市場(chǎng)，都有那么一只看不見的手。而京城二手房市場(chǎng)的這只手，現(xiàn)在正在進(jìn)行著翻轉(zhuǎn)動(dòng)作。
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