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地方樓市政策“微調(diào)”情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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種種跡象表明，房地產(chǎn)市場到了一個十分微妙的時刻。
最近一段時間地產(chǎn)界很“熱鬧”，先是地產(chǎn)大佬齊呼救市，然后又傳出深圳出現(xiàn)“斷供潮”及房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“萬億資金缺口”的駭人消息。仔細分析，這些行為的背后都隱藏著希望宏觀調(diào)控政策松動的企圖。
就在業(yè)界對是否應該救市爭論不休時，包括南京、蕪湖以及長沙在內(nèi)的部分城市似乎已經(jīng)在對政策作一些“微調(diào)”。但對于開發(fā)商而言，冬天顯然還在繼續(xù)，春天似乎仍顯遙遠。
適度放松銀根以及對于土地開放政策方面的調(diào)整，成為之前房地產(chǎn)界“語言救市”中的兩大主要組成部分。
然而，國土資源部新近增設的調(diào)控與監(jiān)測司月末表明態(tài)度：增強宏觀調(diào)控的職能將是其在大部制改革中，確立的“三定”方案的一項重點。以土地督察、嚴控規(guī)劃用地總量為主的土地調(diào)控政策，仍將從緊。
可以確定的是，截至目前，從中央層面的政策來看，還沒有明確針對上述兩個方面的調(diào)整出臺。但是，當網(wǎng)絡上對于“救市”還是“不救”這個話題還沒有尋出一個解決方案時，包括南京、蕪湖以及長沙在內(nèi)的部分二線城市似乎已經(jīng)等不及對政策要作一些“微調(diào)”了，其用意則在于改善一下上半年房地產(chǎn)市場中已現(xiàn)的疲態(tài)。
專家認為，這些看似零散且分散于多個城市的政策調(diào)整，都在試探這個市場的真實情況，而這些調(diào)整，往往都是根據(jù)某個城市上半年的房地產(chǎn)市場運營情況，針對性地對局面最為令人擔憂的方面作“松動”政策的嘗試。
那些“松動”的跡象
“有錢進來了，明顯感覺最近一個月的日子好過很多。”一家地處南京市江寧區(qū)的開發(fā)商對記者坦言。
一筆貸款本月的落袋為安，解決了他們本已經(jīng)迫在眉睫的土地款問題。土地款解決后，又可以借助土地證再次爭取貸款，這難關就算渡過去了。似乎就在一夜之間，一切又都步入了正軌。在之前坊間所傳聞“有銀行下半年放松對房地產(chǎn)商貸款”的消息始終難以從官方渠道確認時，的確陸續(xù)有開發(fā)商在大概幾個月的信貸“空當”后，重新看到貸款入賬。
滬上一家大型房企副總經(jīng)理在今年“五一”前夕，終于于南京當?shù)剞k妥了一筆逾10億元的貸款，用以開發(fā)其在南京核心區(qū)的一個大型商用地產(chǎn)項目。當時由于處于宏觀調(diào)控最為敏感的時期，銀行對外界封鎖了這條消息，但是現(xiàn)在，據(jù)他的觀察，銀行對于地產(chǎn)貸款最緊張的時期已經(jīng)過去了。
南京市的開發(fā)商們還看到一條更令他們欣喜的消息。
7月中旬，江蘇國土廳網(wǎng)站刊登了一則由南京市國土局提供的“新聞播報”：市國土局“采取有效措施促進土地市場平穩(wěn)發(fā)展”，將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，有土地的土地出讓金付款期限被延長到一年。
“這是一種‘曖昧’的調(diào)整，說明土地政策已經(jīng)開始松動了�！鄙鲜鼋瓕巺^(qū)一家開發(fā)商認為這是最近南京地產(chǎn)圈內(nèi)已經(jīng)基本達成的共識。
“事實上，從年前開始，南京市政府有過下調(diào)維修基金的嘗試，這次的調(diào)整主要是針對土地政策�！睎|南大學城市與房地產(chǎn)研究所所長李啟明對本報記者分析說。南京房地產(chǎn)建設促進會秘書長張輝則認為，“這次土地出讓政策的調(diào)整，表明政府活躍土地市場的愿望。”
還有更多的城市也在同期作一些“調(diào)整”，甚至政策的涉獵面更為完整。
長沙市人民政府近期就出臺了《關于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（下稱《意見》），《意見》細化到將交易稅調(diào)整為1.1%；多項房地產(chǎn)稅費減免或延遲收��；以及公積金貸款首付降為20%。這些從土地、金融、稅收以及開發(fā)報建等各方面提出的優(yōu)惠政策，被長沙業(yè)界看為旨在增強樓市消費信心。
上月下旬，在聽取了《上半年蕪湖房地產(chǎn)市場運行報告》，以及多家房地產(chǎn)商的“感言”之后，蕪湖市副市長洪建平明確表態(tài)，“政府將積極聽取各家開發(fā)企業(yè)的意見和建議，并采取相應措施進行調(diào)整”。
近期被列入這一城市政府調(diào)整范圍內(nèi)的，就有“調(diào)整一手房和二手房交易中的相關政策”，“調(diào)整住房公積金貸款政策，激活銀行現(xiàn)有資金，同時鼓勵二手房上市交易”等等。
“調(diào)整”還是“救市”
李啟明認為無論是強市下的“打壓”，還是弱市中的“救市”，都是太過極端的說辭。事實上，這個市場中的多方都在以自己的方式進行“調(diào)整”，因為他們都感覺到“不舒服”了。
“現(xiàn)在要評估各個城市的綜合情況顯然很難，相較而言，地方政府的靈活度很大。”李啟明說。
由當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局發(fā)布的《2008年上半年蕪湖房地產(chǎn)分析報告》中有這樣一段描述：“2008年上半年，市區(qū)商品住宅市場最大的變化是供銷與需求關系的轉(zhuǎn)化，仿佛一夜之間市場發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)，由去年底的供不應求、排隊搶購，突然間淪落為供大于求、持幣觀望”。
對于蕪湖這個上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重為26.95%的城市來說，住宅商品房竣工面積同比380.90%的增長，卻遭遇市場的疲態(tài)，讓蕪湖市政府對于促進房地產(chǎn)交易方面的表態(tài)看起來并非不無依據(jù)。
同樣，在7月29日的南京市十四屆人大常委會第四次會議上，南京市市長蔣宏坤評價房地產(chǎn)業(yè)的下滑表現(xiàn)“即商品住宅銷售面積下降、價格下降、新開工項目下降、投資下降”。南京市發(fā)展和改革委員會主任黃瀾則稱“目前南京房產(chǎn)的供求關系出現(xiàn)變化，供求比由去年第四季度的0.91上升到今年上半年的1.3，上半年全市商品住宅銷售面積同比下降38.9%”。他認為“南京的房地產(chǎn)市場需要高度關注”。
據(jù)與會學者對本報記者透露：南京市發(fā)改委最近已經(jīng)積極組織開發(fā)商以及業(yè)界學者對于整個市場形勢作分析與探究�！盎蛟S會采取一些動作�！痹撆c會學者估計稱。
之后，在上月末的南京市政府新聞發(fā)布會上，南京市房產(chǎn)局陸春林局長針對目前的南京樓市給出意見，其中甚至包括“建議限定最低價，實行樓價保護”，以及“取消目前開發(fā)商兩年不開發(fā)就收回土地的政策”。
這是繼該市國土部門“放松”土地出讓金繳納時限之后，又一個政府部門提出“意見”。
“從現(xiàn)在每個城市的情況來說，各個部門都在針對自身所轄板塊的現(xiàn)狀進行政策的微調(diào)。例如，若是一個城市在半年內(nèi)三十幾幅土地底價成交甚至流拍，土地市場將是一個怎樣的低迷狀態(tài)？所以才會有政府針對性地去激活這個市場�！崩顔⒚髡f。
目前出現(xiàn)在多個城市的政策調(diào)整在李啟明看來還十分分散，而且隱諱。他認為，這是市場剛剛出現(xiàn)一些頹勢之時，政府可能有的反應，若是市場情勢繼續(xù)惡化，或許接下來的政策就會更為集中，甚至上升到公共政策的局面。
“現(xiàn)在的情況還僅能算作‘微調(diào)’�！崩顔⒚髡f。
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