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房價下跌導(dǎo)致業(yè)主損失該補(bǔ)償嗎？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-31
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- 中研網(wǎng)訊：
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很多人將開發(fā)商看作推高房價的罪魁禍?zhǔn)�，但最近在北京的一處樓盤，一些業(yè)主卻開始集資向開發(fā)商送旗、送匾額。
“通知：慶賀遠(yuǎn)洋一方品質(zhì)升級，遠(yuǎn)洋一方業(yè)主知恩，為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)送旗送匾活動集資”。7月28日，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的遠(yuǎn)洋一方論壇上，一位署名為“搖滾貓”的業(yè)主貼出了這樣的帖子。
帖上說，遠(yuǎn)洋一方的部分業(yè)主將采取自愿方式，每戶出資100元，計(jì)劃于8月7日左右找生產(chǎn)廠家訂匾，8月18日以后將匾額送到遠(yuǎn)洋一方售樓處。
這一切源于遠(yuǎn)洋一方開發(fā)商最近的一項(xiàng)承諾。
房價下跌，老業(yè)主坐不住了
7月18日，遠(yuǎn)洋一方在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)業(yè)主論壇上承諾：2007年9月22日~2008年6月30在該項(xiàng)目成交并正常履約的客戶，均可獲贈價值1500元／平方米精裝修；若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開發(fā)商代付600元／平方米的裝修費(fèi)用，即“品質(zhì)全面升級計(jì)劃”。
盡管遠(yuǎn)洋一方對此的解釋是“回饋業(yè)主”，但其售價的下調(diào)是引發(fā)“回饋”的真正原因，此回饋與補(bǔ)償并無本質(zhì)差別。
從去年年底開始，樓市進(jìn)入低迷狀態(tài)，市場觀望情緒嚴(yán)重，交易量大幅縮水。在這樣的背景下，很多樓盤都開始采取各種明折暗折的促銷方式。遠(yuǎn)洋一方就是打折促銷樓盤中的一個。
今年6月16日，前期購買遠(yuǎn)洋一方樓盤的業(yè)主聯(lián)合起來，要求開發(fā)商給予補(bǔ)償。遠(yuǎn)洋一方業(yè)主論壇版主“一個閑人0”說，“經(jīng)過測算，遠(yuǎn)洋一方的主力戶型降價幅度在5％~11％之間。以B1兩居戶型為例，去年11月均價在12800元／平方米,現(xiàn)在已經(jīng)降到了11800元／平方米�！�
在遠(yuǎn)洋一方售樓處，記者了解到，遠(yuǎn)洋一方項(xiàng)目推出了從九七折到九四折不等的折扣，還曾經(jīng)推出過三套八五折特惠房，折后均價在10700元／平方米左右。
這樣的價格落差讓前期購房者不滿，最終，通過談判，這些業(yè)主得到了開發(fā)商的“回饋”。
根據(jù)已經(jīng)公開的信息，由于房價下調(diào)而給業(yè)主“回饋”的現(xiàn)象，今年3月就開始出現(xiàn)，深圳、北京、武漢、東莞等城市都有。
比如，深圳的“澳洲花園”由于降價4000元／平方米，3月份就作出“回饋”舉動：送4000~4500元／平方米的精裝修，送38000元的教育代金券；北京的“龍湖·花盛香醍”7月份宣布向一期老業(yè)主贈送精裝修；東莞南城的一個樓盤向業(yè)主承諾補(bǔ)償4．5萬~9萬元。
更多業(yè)主索賠遭拒
然而更多的樓盤業(yè)主，盡管也向開發(fā)商抗議，但并沒有得到相應(yīng)的“回饋”。很多業(yè)主至今還在與開發(fā)商談判。
今年7月1日上午，北京方恒國際中心的一部分老業(yè)主來到該項(xiàng)目售樓處，要求集體退房，但開發(fā)商拒絕了這一要求。
根據(jù)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，方恒國際2007年11月一期開盤價格在16800元／平方米，2008年1月均價漲到17000元／平方米，然而到了2008年5月30日二期開盤時，價格卻降到14800元／平方米。
北京保利香檳花園的部分業(yè)主向開發(fā)商發(fā)出公開信，要求開發(fā)商送精裝修或者降低物業(yè)費(fèi)等作為補(bǔ)償。但至今還未得到答復(fù)。
武漢的一些萬科業(yè)主甚至還成立了“抵制萬科同盟”。
中國人民大學(xué)商法研究所所長、中國消費(fèi)者協(xié)會副會長劉俊海告訴記者，以前房價大漲的時候消費(fèi)者指責(zé)開發(fā)商，現(xiàn)在房價出現(xiàn)下跌，原本對消費(fèi)者是好事，但依然有消費(fèi)者不滿意。同樣是購房人，也有不同的利益群體。
補(bǔ)償房價沒有法律依據(jù)
那么，面對下調(diào)的房價，高價購房者是否有權(quán)利要求開發(fā)商作出補(bǔ)償？
在高價購房者看來，對于因開發(fā)商促銷導(dǎo)致的房價下跌，業(yè)主完全有理由要求開發(fā)商作出補(bǔ)償。
“如果房價下滑，買到手里的房就會出現(xiàn)資產(chǎn)縮水�！狈胶銍H的一位業(yè)主說，一旦房價迅速下跌，購房人出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，就會有部分業(yè)主不再償還銀行的貸款。銀行即便收回房產(chǎn)，還是要以其他方式推向市場。這將增加市場供應(yīng)量，拉低房價繼續(xù)下滑，形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致更多人陷入房地產(chǎn)泥潭。
還有一位業(yè)主將房價下跌比作“家的縮水”，“如果你家是兩居室，一下子被別人強(qiáng)行奪走了一間，你的兩居變成了一居，那你會怎么樣？”
保利香檳花園的一位業(yè)主更是憤怒地表示，買房時盡管合同上講得很清楚，但那時還沒有第2套房政策，也沒有房價下跌的形勢。買房自由，退房也應(yīng)該自由，為什么不能退？
有意思的是，同樣在這些樓盤的業(yè)主論壇上，更多的聲音卻是反對開發(fā)商對老業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。
“如果漲價了是不是該把銀子返給開發(fā)商？”
“炒房虧了可補(bǔ)，我們炒股虧了也要補(bǔ)！”
“買的時候就應(yīng)該考慮自己的購買力，既然買了就要負(fù)擔(dān)得起，憑什么要人補(bǔ)？”
還有人認(rèn)為，如果房價下跌就要對業(yè)主補(bǔ)償，房價將會一個勁兒地上漲，炒房將會只賺不賠，結(jié)果就是更多的人買不起房子，房產(chǎn)泡沫越來越大。
同樣是消費(fèi)者，但由于購房時機(jī)不同，對“補(bǔ)差價”的問題的看法不同，分成了兩派。高價購房者覺得自己不應(yīng)該承受這樣的損失，而低價購房者、尚在觀望的購房人則旗幟鮮明地表示購房者應(yīng)遵守合同、風(fēng)險自負(fù)。
在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)組織的網(wǎng)上調(diào)查中，73％的業(yè)主表示，面對樓盤降價，老業(yè)主損失不應(yīng)該由開發(fā)商補(bǔ)貼。
而在面向開發(fā)商的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查問卷中，開發(fā)商與大多數(shù)業(yè)主的觀點(diǎn)也保持了一致。76％的開發(fā)商表示，如果樓盤降價，不會對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)檫@違背了合同契約。71％的開發(fā)商認(rèn)為，補(bǔ)差價給房地產(chǎn)業(yè)帶來的完全是負(fù)面影響，開了個不好的先例。
“要開發(fā)商補(bǔ)差價也不是完全沒有理由，但前提是購房時開發(fā)商承諾，將來如果房價下跌會補(bǔ)償�！眲⒖『１硎荆绻_發(fā)商沒有這樣的承諾，補(bǔ)差價的要求就缺少法律依據(jù)。
劉俊海認(rèn)為，如果購房人能夠有充分的證據(jù)，證明開發(fā)商有欺詐行為，比如房屋面積縮水、綠化率沒有達(dá)到承諾標(biāo)準(zhǔn)等等，那么可以要求退房。但如果沒有這些欺詐行為，購房人要求退房則需要與開發(fā)商協(xié)商。
劉俊海表示，房價下跌帶給老業(yè)主的是經(jīng)濟(jì)上的損失，但購房行為要在法律的框架下進(jìn)行規(guī)范，法律并沒有支持消費(fèi)者追討差價補(bǔ)償?shù)臈l文。市場經(jīng)濟(jì)下，任何商品的價格都會出現(xiàn)漲跌，汽車、家電、手機(jī)、電腦等等，都存在價格下跌，消費(fèi)者同樣不能因此要求補(bǔ)償。
上世紀(jì)90年代末香港金融危機(jī)時期，房價跌幅達(dá)50％以上，“負(fù)資產(chǎn)”情況非常普遍。當(dāng)時李嘉誠堅(jiān)決拒絕了消費(fèi)者退房、退訂的要求，他認(rèn)為市場行為必須建立在契約精神和商業(yè)倫理的基礎(chǔ)上，這樣做是為了維護(hù)司法公正。
“要加強(qiáng)對消費(fèi)者的風(fēng)險教育，中等收入群體購房時尤其要注意量力而行、量財(cái)而支，理性消費(fèi)。”劉俊海說。
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