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從中日對(duì)比看我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展軌跡
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 日本
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國(guó)金證券曹旭特
由于新的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境增加了對(duì)行業(yè)未來發(fā)展判斷的不確定性，借鑒國(guó)外相似環(huán)境下行業(yè)發(fā)展歷程，對(duì)指導(dǎo)投資較有意義，這里，我們選取日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡作為參考。
以日本作為比較對(duì)象的原因有兩點(diǎn)，一是日本經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)60-70年代的發(fā)展速度、模式和面臨的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與我國(guó)較為接近，為行業(yè)國(guó)際比較提供難得的宏觀經(jīng)濟(jì)背景；二是決定兩國(guó)行業(yè)自身發(fā)展的一些重要因素也比較接近。我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)背景和行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)較接近日本上世紀(jì)70年代初，但我們并不局限這一區(qū)間，而是向前回顧至1955年，向后延伸至1985年�；仡櫄v史在于分析兩國(guó)行業(yè)比較的基礎(chǔ)是否堅(jiān)實(shí)，向后延伸的目的在于希望將我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看得更清楚。
第一階段：住宅問題被忽視
1956-1965年間，日本將資源集中投入至重化工業(yè)生產(chǎn)，通過重化工業(yè)產(chǎn)品的出口實(shí)現(xiàn)資本積累，使經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)。在此期間，日本重積累輕消費(fèi)，忽視住宅問題，對(duì)住宅的金融支持力度明顯不夠。銀行吸納的絕大部分儲(chǔ)蓄存款投放至重化工業(yè)領(lǐng)域，而作為政策性住宅金融機(jī)構(gòu)的住宅金融專庫(kù)對(duì)居民按揭貸款增長(zhǎng)緩慢。
我們認(rèn)為我國(guó)1998年之前的發(fā)展歷程與此較為相似。1998年前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，但在此期間實(shí)行福利分房，住宅投資和居民按揭貸款得到的金融支持力度同樣較小，抑制住宅業(yè)的發(fā)展。
第二階段：住宅政策調(diào)整
經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和對(duì)住宅問題的忽視積累大量潛在需求，而始于1966年的日本住宅產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向變化和金融支持力度的提升將這種潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 日本政府在1966年首次根據(jù)《住宅建設(shè)計(jì)劃法》制定住宅建設(shè)長(zhǎng)期規(guī)劃，并第一次提出將住宅建設(shè)大部分委托民間的方針，鼓勵(lì)更多民間資本進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域。在此計(jì)劃推動(dòng)下，民間房地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入住宅建設(shè)領(lǐng)域。日本金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅貸款的支持力度在1966年后明顯提升，其中民間機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款的比例也由1966年的50.3%提升至85.5%。有效需求的提升刺激了住宅用地價(jià)格，住宅用地價(jià)格上漲速度開始超過工業(yè)用地。
這一期間與我國(guó)1998年后行業(yè)發(fā)展歷程同樣具有相似性，我國(guó)住宅市場(chǎng)同樣是在貨幣化分房制度變革和住房金融支持下得到迅速發(fā)展。
第三階段：緊縮貨幣政策帶來沖擊
我國(guó)目前宏觀經(jīng)濟(jì)背景與日本70年代初較為接近。日本人均GDP在1971年突破2000美元，1973年達(dá)到2964美元；我國(guó)2007年GDP為2593美元，與日本70年代初相當(dāng)。我國(guó)恩格爾系數(shù)在2007年達(dá)到36.3%，日本1970年數(shù)值為32%。兩國(guó)的貿(mào)易順差在此期間都出現(xiàn)迅速積累，本幣被動(dòng)升值。布雷頓森林體系瓦解后，日本在1971年改變了固定匯率制度，之后經(jīng)歷兩次升值。第一次從1971年1月持續(xù)到1973年3月，升值幅度為27%；第二次從1975年12月到1978年10月，升值幅度達(dá)到39%。日本在上世紀(jì)70年代經(jīng)歷了兩次石油危機(jī)，給國(guó)內(nèi)通脹帶來極大壓力，而日本的貨幣政策是盯住通貨膨脹率，貨幣政策也經(jīng)歷了松緊之間的轉(zhuǎn)換。根據(jù)日本房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，我們希望能得到兩點(diǎn)啟發(fā)，一是在緊縮貨幣政策之下，我國(guó)行業(yè)的調(diào)整會(huì)有多深？二是我國(guó)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展會(huì)是怎樣？
目前的調(diào)整會(huì)有多深？
日本房地產(chǎn)業(yè)在上世紀(jì)70年代初同樣經(jīng)歷快速上漲之后的調(diào)整，導(dǎo)致調(diào)整的宏觀背景與我國(guó)目前十分相似。那么，我國(guó)行業(yè)目前經(jīng)歷的調(diào)整會(huì)有多深？我們認(rèn)為，幅度不會(huì)很深，但周期會(huì)比較長(zhǎng)。
幅度不深指房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌，時(shí)間較長(zhǎng)表現(xiàn)在銷售不景氣周期。因?yàn)榫o縮貨幣政策是導(dǎo)致行業(yè)調(diào)整的重要因素，而貨幣政策受通貨膨脹牽引。在通脹壓力沒有減輕前，貨幣政策放松可能性也不大，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)整周期的延長(zhǎng)。
雖然對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷較難，但從政府調(diào)控行業(yè)的邏輯來倒推分析，房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度不會(huì)很深。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)影響的重要性，穩(wěn)定是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，通過相對(duì)長(zhǎng)的調(diào)整周期、實(shí)現(xiàn)價(jià)格的小幅調(diào)整應(yīng)該是政府愿意看到的最理想調(diào)控結(jié)果。
行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)如何？
從日本經(jīng)驗(yàn)看，在經(jīng)歷1975年的調(diào)整后，地價(jià)保持10年的穩(wěn)定上漲，平均年增長(zhǎng)率為7%。期間日本實(shí)際GDP年均增速為3.45%，M2+CD平均增速為10.1%，利率政策在1975-1980年經(jīng)歷松緊轉(zhuǎn)換，在1981-1985年間保持穩(wěn)定。
我們通過比較支撐日本70年代房地產(chǎn)發(fā)展要素和我國(guó)目前行業(yè)發(fā)展的具體驅(qū)動(dòng)因素，以判斷我國(guó)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人口因素、家庭人口系數(shù)與日本上世紀(jì)70年代相當(dāng)，而城市化進(jìn)程相對(duì)落后，對(duì)行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)周期會(huì)更長(zhǎng)。因此，我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展的判斷是經(jīng)過2008年的調(diào)整，2009年開始恢復(fù)增長(zhǎng)，之后在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持平穩(wěn)上升。
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