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深圳"斷供"或影響樓市調控？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-15
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- 中研網訊：
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深圳斷供會否影響樓市調控？
深圳房價持續(xù)下跌，許多人發(fā)現他們過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的購房貸款，其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，也就是說，這些房子已經成了負資產，而一些房主則是選擇把房子扔給了銀行，當然他們也不再償還銀行的貸款，我們就來認識深圳的一位李小姐。
房價縮水已成負資產，斷供者認為此時不斷待何時？
英郡年華是深圳市布吉的一個樓盤，李小姐今年初在這里通過按揭買了一套40多平米的一居，但是在交了三個月的月供后，李小姐決定斷供——就是不再向銀行交納月供，這套房子她不要了。
深圳英郡年華樓盤斷供業(yè)主李小姐：“太過分了，拼命地降價，現在布吉整個樓盤，英郡是很出名的，它降價降得很出名，你們應該知道，我不知道它這是在干嗎。”
李小姐購買英郡年華的單價是11000多元，很多早一點購買的業(yè)主價格更高，最高的是13000多元，但是現在，這里新開的英郡年華三期售價只有6888元，跌幅超過了40%。
李小姐：“它的跌價太嚇人了，今天是6888元，是不是再過一個月就是5888元，都有可能�！�
不僅如此，李小姐他們買的是毛坯房，現在6888的新房不僅送精裝修，還有一系列的優(yōu)惠。
深圳英郡年華業(yè)主劉先生：“原來是12000元，現在是6888元，送裝修，送全套家電，名牌家電，它做的廣告就是說帶個牙刷就可以入住，說非常超值，據說下一步還會送車，上次來的時候開發(fā)商就承諾，會在10套房子里面送一輛車�！�
李小姐：“現在我那個房子估計也就是30萬元都沒人要了，太不負責任了，它每天都在跌價�！�
李小姐說，這套房子已經是實實在在的負資產，因為這套房子30萬都賣不到，但是他卻欠了銀行40多萬元的貸款，如果他繼續(xù)養(yǎng)這套房，還貸加利息一共要付給銀行100萬元左右。
李小姐：“我寧愿這套房子不要了，什么都不要了，大不了以后租房子，也只能是這樣�！�
據了解，英郡年華大部分去年和今年上半年購房的業(yè)主都和李小姐一樣，賣掉房產還不夠償還貸款，處于負資產狀況，李小姐是這個月剛剛斷供，和他一起斷供的還有兩個人。
李小姐：“然后跟我一個樓層的是斷了兩個月了，還有一個斷了3個月了。”
記者了解到，目前斷供的不僅有像李小姐這樣買房自住的人，還有很多是炒樓客，張先生在深圳的一家知名房地產中介公司工作，他告訴記者，他們公司就有兩位炒樓客，去年分別在南海玫瑰園、半島城邦等樓盤購進了多套房產，目前這幾套房產都已經斷供。
“市場好的時候，行業(yè)里面的經理都會想拿一部錢去買房，市場好的時候無所謂，現在市場差完全沒辦法�！�
風雨，深圳房地產經紀人，他的博客在深圳非常有影響力，根據他了解的情況，現在深圳的斷供現象正在快速蔓延。
深圳房地產經紀人風雨：“鬧著要斷供的有泰華陽光海，有半島城邦一些買高價房的二手業(yè)主，還有奧城，這些樓盤的業(yè)主他們在花3萬多元購買的這些業(yè)主，在房價跌到2萬元時候，他們有些人也選擇了斷供，像奧城，據我們掌握的一個不完全的數據現在就有20多套業(yè)主已經斷供。”
斷供這個詞，很多人可能還是第一次聽說，但說到美國的次貸危機，大家都知道，它的導火索就是大量貸款人還不了房貸，結果銀行壞帳劇增，引起一場軒然大波，次貸危機讓全世界談虎色變，深圳現在越來越多的購房者斷供，也讓我們不得不擔心，這會不會對銀行帶來沖擊？再來看看銀行的情況。
和李小姐一起斷供的共有三個人，目前，銀行正在對斷供三個月的業(yè)主進行催繳。
李小姐：“他說就是每天打電話給他，然后就變成每天發(fā)信息，然后我說三個月了是不是要有起訴函給你了，他說反正寄就寄了，如果開庭的話他說他也不會去，反正就不管了�！�
對斷供后可能面臨的法律問題，李小姐說他們也都考慮過，并且曾經咨詢過律師。
李小姐：“其中的一個業(yè)主跟我講過我就剩一個人了，沒有錢了，就剩一個人，你要怎么樣�！�
記者：“那你呢？”
李小姐：“我可能也就是，本來自己名下也沒什么錢，沒有固定工作，也沒有固定收入，大不了我回家嫁人了，把我逼得真的沒有辦法生存了，就這樣子�！�
李小姐認為，其實最大的輸家還是他們這些買房者。
李小姐：“損失最大的就是我個人，開發(fā)商他是拿到錢了，銀行也是拿到了我的首付，或者是拍賣我的房子，也會得到錢，損失最大的就是我，以后我名下不能有任何錢，然后還要規(guī)避一些風險，包括它一直催討，或者一些在法律上，很麻煩，相當麻煩�！�
深圳的各家銀行對斷供是什么樣的態(tài)度，這是 中國銀行(行情 股吧)設在英郡年華的網點。
記者：“大家要斷供了你們銀行緊張嗎？”
中國銀行深圳分行工作人員：“總之斷供對你們自己不好，你們這些問題你們自己看，對信用會有影響�！�
記者：“但是你想想你們銀行八九十萬，上百萬的款放出去了，收不回來的話，你不害怕嗎？損失應該銀行更大吧�！�
中國銀行深圳分行工作人員：“不會�！�
記者：“當然我只損失了10來萬元，你們損失上百萬元？”
中國銀行深圳分行工作人員：“我們還有發(fā)展商那里幫我們做保證房�！�
銀行和發(fā)展商之間有過什么樣的擔保？記者不得而知，但是記者了解到，其實銀行的風險很大，因為很多銀行在給業(yè)主辦理貸款時，業(yè)主的首付都只有10%，也就是一成，而按照中國人民銀行的規(guī)定，業(yè)主購房的首付從來就沒有低于過20%。
“折后成交價是102萬元，十天內支付樓價首付款之10%，就是一成，11萬4千元。”
李小姐：“本來按國家規(guī)定是兩成，銷售當時也是為了賣房子幫我墊了一成，只付了6萬元，其它兩個業(yè)主斷供的都是跟我一樣的�！�
記者了解到，在去年深圳樓市最熱時，甚至有很多業(yè)主買房是零首付。
記者：“零首付你們以前那個銀行做得比較多？”
深圳某房產中介工作人員：“哪家銀行都有。”
零首付和首付只有一成的購房者因為成本較低，最有可能首先選擇斷供，目前深圳斷供現象有多嚴重？對銀行影響到底有多大？記者聯(lián)系了深圳的多家銀行，但是這幾家銀行都沒有接收記者的采訪。尹香武，深圳資深地產分析師，前不久，他剛剛參加了一個地產商和部分銀行出席的會議，會上他獲得了一個關于深圳斷供的最新數據。
深圳香地咨詢總經理尹香武：“中國銀行的深圳分行提供了一個數據，它們個貸的爛帳率大概是0.5%，比去年上升了0.3個百分點，以前是0.2 現在是0.5。”
記者：“那是翻了一番還多？”
尹香武：“翻了一番還多�！�
斷供潮一觸即發(fā)，觀望者隨時加入
從李小姐那里，我們可以發(fā)現，斷供對購房者來說，意味著給銀行的首付款和每個月的還款，全都打了水漂，更嚴重的是她的名字從此會打入銀行的信用黑名單，以后再辦信用卡、辦貸款，都會是個麻煩，深圳目前到底有多少購房者斷供？我們現在還無法得到一個準確的數字，但可以肯定的是，斷供者的人數正在不斷增加。
記者了解到，目前英郡年華更多的業(yè)主正在醞釀著更大規(guī)模的斷供，他們希望能夠再向銷售商、開發(fā)商反映一下問題，希望開發(fā)商對以前購房的業(yè)主有一個交待。
“發(fā)展商已經6月7日答復你們了。”
“6月7日答復我們了，但是不滿意�！�
“這方面發(fā)展商已經答復了，所以你找我也沒有用�！�
在售樓出等了將近2個小時，也沒有人出來和業(yè)主們對話，很多業(yè)主從售樓出出來后當即表示要斷供，因為他們來了多次，都是這樣的結果，沒有人理睬。
“我斷了，再去重新買一套都劃得來�！�
深圳英郡年華業(yè)主劉先生：“如果降價10萬元，可能有些人為了這點信用可能不會斷供，但是如果一個房子縮水了40萬元，50萬元，甚至，這個肯定會斷。”
“而且你看這個趨勢，以后很可能就一直降下去了。”
一位女士是 深圳華強(行情 股吧)北一位做電子生意的老板，也是為數不多的沒有表示要斷供的業(yè)主之一。
深圳英郡年華業(yè)主周小姐：“我們是搞銷售的，那我的客戶就會很多資金注入到我的賬上，我現在斷供就會造成我的客戶重新接受另外一個帳戶，他可能會有一些擔心，會不會認為這個老板已經易主了�！�
周女士表示，如果不是基于這樣的考慮，他會馬上斷供。
周小姐：“大家都希望把損失降到最低，誰也不愿意去斷供，人到了一定時候沒有辦法了，我要損失50萬元，還不如現在損失10萬元上來，很多人都是這樣的想法�！�
在采訪中，記者發(fā)現，深圳不少購房者選擇斷供，并不是付不起銀行月供，而是因為房價下跌太厲害，即使斷供賠了首付之后再買房，也比繼續(xù)還貸劃算，這種現象，前幾年在汽車貸款市場出現過，只不過與十幾萬元的汽車貸款比，購房者損失更大，再來看看一位陳先生的遭遇。
陳先生是半島城邦的一位業(yè)主，去年他花310萬元買下了這里的一套房子，貸款是210萬元，但是現在這套房子市場價已經降到了210萬元左右，但是實際上現在如果要賣房，自己已經拿不到210萬元，實際上也已經是負資產。
深圳半島城邦業(yè)主陳先生：“過程當中你肯定還產生費用，而且現在210萬元是市場上有可能成交的價格，問題是大家現在都在觀望�！�
記者：“實際上你要賣還要賣更便宜的價格？”
陳先生：“對�！�
陳先生曾經在銀行工作過，他采取的方法是陸續(xù)斷供，這樣銀行就不會來收回拍賣他的房子。
陳先生：“現在這個價格跟市場這個價值還相對來講比較接近，那么我完全不供的話，很可能我這房子就被銀行拍掉了，我現在就在等哪一天繼續(xù)跌，跌到一百五六十萬元，我就徹底斷掉了，讓銀行也來承受一部分損失，我現在斷供，銀行拍賣全部損失由我業(yè)主來承擔�！�
陳先生盼望著房價能穩(wěn)住，并由此開始反彈，因為房價如果再下跌，他只能選擇斷供，而這也就意味著，自己首付的100萬元只能是付之東流了。
陳先生：“如果我是做投資的那我無話可說，你做投資有賺有虧，但是作為我自住用戶，我就覺得很冤，其實我覺得我是這個政策里面的一個犧牲品。”
深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態(tài)？
去年此刻，深圳房價還是領漲全國的帶頭羊，今年此時，深圳房價卻已經成了領跌全國的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經下跌了36%，坐在房價過山車上，購房者的資產市值一路呼嘯而下，那整個深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態(tài)？
前不久，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發(fā)展形勢分析報告》，顯示深圳房價已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當于1997-1998年間的水平。
報告同時指出，原因“主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。”除了新房市場，二手房市場也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。
在深圳蛇口區(qū)沿街的一些二手房門店記者看到，這些門店都是好幾個小時沒有一個顧客，從事中介業(yè)務的張先生告訴記者，這種現象已經持續(xù)有好幾個月了。
記者：“像你們店一天還能做幾單生意？”
“按月來算的話只能做租單了，賣單有一兩單就差不多了�！�
記者：“那以前一個月你們二手房能做多少套？”
“比較火的時候，或者說正常的時候，正常市場情況每間鋪最少15套左右�！�
記者：“一個月？”
“對，現在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單。”
交易的清談造成了二手房中介的嚴重虧損。
“成本每家門店在15萬元左右，每個月營業(yè)額大概3、4萬元，甚至會更少�！�
記者：“那就是只要開張一個月就要虧十幾萬元�！�
“差不多，可以這么說�！�
記者：“你們在深圳有多少店鋪？”
“目前來說應該有200多間�！�
記者：“那一個月要虧2000萬元左右？”
“有這種可能性�！�
面對今年以來的樓市衰退，深圳市房地產研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網上引起了一場爭論。
深圳香地咨詢總經理尹香武：“如果金融不放松還要下跌�！�
記者：“還會有多大的下降幅度？”
尹香武：“這個下降幅度如果維持現有的條件，20%一點都不困難，指日可待，風險很明顯，就是我們的斷供潮會出現，我們的就業(yè)機會會大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個新樓�！�
尹香武分析，如果出現這樣的局面，深圳將出現斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業(yè)主，而是炒房客。
尹香武：“2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經驗不足，比較冒進，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現斷供潮�！�
如果以每套房平均100萬元，貸款70萬元左右計算，這將是一筆非常巨大的數字。
尹香武：“如果現在房價再下降20%，斷供630億元，比較嚴重。”
記者：“這個銀行會受得了嗎？”
尹香武：“受不了，我們現在整體個貸額2000億元，斷供630億元，30%�！�
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