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樓市半年遇冷背后情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-18
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- 中研網(wǎng)訊：
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在一路狂奔之后，樓市在２００８年開始遇冷。根據(jù)剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年６月，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲８．２％，其環(huán)比價(jià)格與上月持平。事實(shí)上，今年以來(lái)，房?jī)r(jià)同比漲幅一直呈逐月遞減的趨勢(shì)。
與此同時(shí)，全國(guó)不少城市的樓市成交量大幅萎縮，新房二手房交易冷清，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了濃重的觀望氣氛。樓市是否就此進(jìn)入理性回歸的通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)走向何方？
市場(chǎng)交易量普遍萎縮，部分城市價(jià)格下滑
國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，６月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲８．２％，更值得注意的是，這個(gè)數(shù)字在今年５月為９．２％，４月為１０．９％，整個(gè)一季度為１１．０％，今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩。
在相關(guān)部門公布的６月份７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，深圳成了唯一一個(gè)房?jī)r(jià)與去年同期相比下降的城市，而與上月相比房?jī)r(jià)下降的城市達(dá)到了１６個(gè)。
事實(shí)上，與房?jī)r(jià)漲幅趨緩形勢(shì)相比，更顯著的變化是成交量的萎縮。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，今年１月至５月，４０個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降２４．９％、２０．９％。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
“前幾年樓市火的時(shí)候，我們每人每月賣五六套房子簡(jiǎn)直就沒臉見人，”在北京豐臺(tái)區(qū)的馬家堡，一個(gè)住宅項(xiàng)目的售樓小姐回憶起以前的好日子時(shí)，不免有些失落：“可是現(xiàn)在，能賣到這個(gè)數(shù)就牛得很了�！�
伴隨著交易量的下滑，素來(lái)牛氣十足的房地產(chǎn)開發(fā)商也低下了“高傲的頭”。樓盤開始打折，送家電、送裝飾，甚至送轎車，各種促銷手段粉墨登場(chǎng)；開發(fā)商們不再羨慕“地王”這頂炫目的桂冠，多個(gè)城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。
“我國(guó)城市住房市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了成交量同比明顯下降、同比價(jià)格和環(huán)比價(jià)格的漲幅也明顯回落的趨勢(shì)�！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說。目前來(lái)看，一些市場(chǎng)的觀望正在擠出樓市的泡沫，曾經(jīng)瘋狂的市場(chǎng)正向著理性方向發(fā)展。
調(diào)控效應(yīng)積累和自身調(diào)整需求促使市場(chǎng)變化
究竟是什么原因推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生這樣的變化？在采訪中，許多專家都認(rèn)為，國(guó)家對(duì)樓市宏觀調(diào)控的累積作用正在顯現(xiàn)。
“第二套房貸新政、首付款比例提高和多次加息，都抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房，”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說，國(guó)家出臺(tái)了解決低收入住房困難的意見，政策的逐步落實(shí)和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加都分流了部分購(gòu)房需求。
在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜看來(lái)，宏觀調(diào)控對(duì)樓市的作用還體現(xiàn)在對(duì)心理預(yù)期的影響上。她認(rèn)為，國(guó)家連續(xù)拋出多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，這對(duì)市場(chǎng)信心造成了沖擊�？吹礁邔宇l頻出手，投機(jī)資金和自信型購(gòu)房者都有理由期待著“下一只靴子”的落地。因此，觀望成了目前大部分人的選擇。
同時(shí)，樓市非理性的過快上漲也已超過許多購(gòu)房者的承受能力。一位房產(chǎn)中介商告訴記者，去年，他們更換房源廣告都趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度，實(shí)際房?jī)r(jià)往往比廣告上的高�！百I家和賣家面談時(shí)，買家想還價(jià)幾乎是自討沒趣。”
就在這種“恐慌氛圍”中，房?jī)r(jià)快速走高。去年全年，７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)比上年上漲７．６％，部分城市甚至達(dá)到了４０％至５０％的漲幅�！艾F(xiàn)在一套房子動(dòng)不動(dòng)就是一兩百萬(wàn)，老百姓買房怎么能不掂量掂量？”這位房產(chǎn)中介商無(wú)奈地說：“前段房?jī)r(jià)漲得實(shí)在太兇，現(xiàn)在的行情算是消化吧。”
與國(guó)家的宏觀調(diào)控政策一起，市場(chǎng)自身的調(diào)整需求最終令樓市這頭桀驁不馴的野馬停下了腳步，多種原因共同作用造成了部分城市樓市價(jià)跌量縮的現(xiàn)狀。
防止樓市的大起大落始終是各方的共識(shí)
在樓市遇冷的現(xiàn)狀下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)走向何方？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前樓市出現(xiàn)了滯漲信號(hào)，房?jī)r(jià)依然在漲，只是漲幅減小。但樓市整體并未出現(xiàn)大幅下調(diào)，更多是縮量調(diào)整勢(shì)頭。
“東部地區(qū)的一些城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。而中西部一些地區(qū)，包括東部地區(qū)的一些中小城市還正在進(jìn)入快速發(fā)展期”，朱中一說，不能籠統(tǒng)地講調(diào)整和觀望，更不能將局部地區(qū)、個(gè)別樓盤的情況擴(kuò)大渲染。
從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，樓市還沒有到陷入困境的時(shí)候。就在房屋銷售冷清的情況下，租賃市場(chǎng)卻暖和起來(lái)，根據(jù)記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京、杭州等城市的房租提高了一到兩成，地段好的住房，租金漲的更多。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋交易冷清而租金上漲，說明市場(chǎng)仍存在著剛性的需求，這是市場(chǎng)不至于大落的重要因素，也是不必急于拋出“救市論”的原因。樓市逐步走向理性回歸的過程依然充滿挑戰(zhàn)。
盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識(shí)。劉洪玉說：“如果調(diào)整趨勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展到衰退，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)倒閉、個(gè)人住房抵押貸款不良率顯著上升，則會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。”
與任何一個(gè)市場(chǎng)一樣，短期內(nèi)的市場(chǎng)情緒樂觀、亢奮和過熱的市場(chǎng)狀況是不能長(zhǎng)久的，也是不能依賴的；穩(wěn)定、平穩(wěn)增長(zhǎng)才是健康的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)有的常態(tài)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸值得我們期待。
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