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當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-15
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一、為什么當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)依然較高
2008年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房?jī)r(jià)下跌、打折優(yōu)惠等類(lèi)似字眼也時(shí)常見(jiàn)諸媒體報(bào)端。然而，國(guó)家發(fā)改委公布的6月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房?jī)r(jià)仍在高速上漲。那么，到底該如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，如何解釋國(guó)家發(fā)改委公布的高房?jī)r(jià)指數(shù)與現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)下跌的矛盾，下一步房?jī)r(jià)的走勢(shì)又將如何？這些問(wèn)題引起了社會(huì)各界的密切關(guān)注。
要想正確解讀當(dāng)前的房?jī)r(jià)，有必要先了解一下月度價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)涵義。根據(jù)統(tǒng)計(jì)制度，月度價(jià)格指數(shù)可分為同比價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)兩類(lèi)。
同比價(jià)格指數(shù)，是以本期價(jià)格與上年同期價(jià)格比較計(jì)算得出的。
環(huán)比價(jià)格指數(shù)，是用當(dāng)期價(jià)格與上個(gè)報(bào)告期相比計(jì)算得出的。
在計(jì)算方法上，同比價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)需要分別計(jì)算出不同時(shí)段累積的漲價(jià)因素，我們可將其分為兩部分：“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”。以2008年6月的全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為例，從2007年7月份到2007年12月份的累積漲幅是“翹尾因素”(tail-raising factor)， 2008年1月至6月房?jī)r(jià)實(shí)際上漲對(duì)價(jià)格指數(shù)的影響， 就是“新漲價(jià)因素”。
“翹尾因素”，是指上年商品價(jià)格上漲對(duì)下一年度價(jià)格指數(shù)的影響部分，在分析價(jià)格走勢(shì)中，如果不能剔除“翹尾因素”，則往往容易錯(cuò)誤判斷價(jià)格形勢(shì)。舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)某一商品2005年6月的價(jià)格為500元，12 月份起上漲到750元，此后一直維持這個(gè)價(jià)格到2006年6月。
雖然2006年1~6月價(jià)格沒(méi)有上漲，但計(jì)算2006年6月的同比價(jià)格指數(shù)時(shí)是以當(dāng)期價(jià)格與2005年6月的價(jià)格相比較，即2006年6月的同比價(jià)格指數(shù)%為:（750/500）/100=150%。表明價(jià)格同比上漲了50%。事實(shí)上2006年1~6月某商品的價(jià)格沒(méi)有漲，所表現(xiàn)出的價(jià)格上漲是由于2005年12月的價(jià)格上漲引起的，我們通常把這種現(xiàn)象形象地稱(chēng)為“翹尾”。
如果上一年價(jià)格總水平一直上漲，并且上半年漲得少，下半年漲得多。在這種情況下，“翹尾因素”對(duì)下一年度上半年的同比價(jià)格指數(shù)影響就較為明顯，即使下一年度價(jià)格保持基本穩(wěn)定，其價(jià)格指數(shù)仍會(huì)維持在較高水平上。2007年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)就具備了這一特點(diǎn)，即下半年房?jī)r(jià)上漲速度較快，這就決定了 “翹尾因素”在2008年中的影響就較為明顯。
二、當(dāng)前房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)
我們認(rèn)為，2008年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)整體呈逐月小幅回落態(tài)勢(shì)，正朝著宏觀調(diào)控的方向運(yùn)行。但受2007年下半年房?jī)r(jià)上漲較快的“翹尾因素”影響，2008年同比房?jī)r(jià)指數(shù)仍處于比較高的水平。
根據(jù)上面提到的“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”的定義，我們對(duì)2008年1~6月各月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和新建住房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了分析計(jì)算。
計(jì)算結(jié)果顯示，在2008年6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲的8.2個(gè)百分點(diǎn)中，翹尾因素占7.1個(gè)百分點(diǎn)，新漲價(jià)因素占1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格也表現(xiàn)出這一特點(diǎn)，6月份新建住宅價(jià)格同比上漲9.2%，其中新漲價(jià)因素僅占1.1個(gè)百分點(diǎn)，翹尾因素占8.0個(gè)百分點(diǎn)。
從“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”的影響幅度上看，2008年以來(lái)，“翹尾因素”一直占據(jù)著較大比例的上漲幅度。這就意味著在2008年上半年各月的價(jià)格漲幅中，有很大一部分因素是由2007年的上漲所引起的，2008年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲的幅度很小。
由于房地產(chǎn)的地域性特點(diǎn)，各地的房?jī)r(jià)走勢(shì)分布極不均衡，因此對(duì)全國(guó)整體的分析結(jié)論很難應(yīng)用于各個(gè)城市。根據(jù)以上相同的計(jì)算方法，我們對(duì)2008年6月全國(guó)35個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了分析，分離出了其中的“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”。
從房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的新漲價(jià)因素看，2008年上半年，在35個(gè)大中城市中有6個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽(yáng)，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)4%（新漲價(jià)因素）的有3個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。
從翹尾因素看，2008年6月翹尾因素對(duì)價(jià)格指數(shù)的影響超過(guò)8%的有7個(gè)城市，分別是重慶、烏魯木齊、杭州、寧波、�？凇⑸钲�、上海，其中，重慶翹尾因素影響最大，為14.08個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)數(shù)據(jù)研究還表明：第一，2007年，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)以及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度明顯放緩，其中珠三角和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)了下跌。
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