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深圳“斷供”風(fēng)波再調(diào)查情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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倫理學(xué)有個爭論了多年的題目：一個家庭里，夫妻感情淡漠，雙方應(yīng)不應(yīng)該離婚?弗里德曼站在經(jīng)濟學(xué)的角度，略顯粗暴地解決了這個問題：“一切要看離婚的成本有多高。”
同樣的，樓價急挫，深圳不少房子已經(jīng)“房價不抵負(fù)債”，那購房者是否就一定會“斷供”呢?
一個帖子引發(fā)的討論
2008年6月，各大網(wǎng)站開始流傳兩篇文章，《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現(xiàn)》和《負(fù)資產(chǎn)已過30萬，深圳中產(chǎn)很受傷》，文章表示，深圳實際斷供的資金已超過千億元。兩篇文章立刻引發(fā)熱烈討論。
當(dāng)月，記者詢問了深圳某銀行的支行經(jīng)理。
“深圳總共的房貸都不過3000億元，即使是當(dāng)年香港樓價狂跌，也沒有1/3的房貸斷供。這絕對造謠�！睂Ψ叫ΨQ，“如果真是有千億元資金斷供，按國內(nèi)的環(huán)境，恐怕每天都有十幾個人從地王大廈跳下來。”
2008年7月，央視播出了《深圳樓市斷供潮不斷擴大，銀行爛賬率翻番》的報道，一夜間，深圳銀行界、房地產(chǎn)界風(fēng)聲鶴唳，大有化身為“98香港”之勢。著名主持人白巖松曾說過：“一只狗在央視晃多了，它也是一只名狗”，央視的影響力可見一斑。也就在央視報道前后，全國各大新聞媒體紛紛跟進。然而《羊城晚報》的記者在總結(jié)這些報道時發(fā)現(xiàn)一個情況，所有媒體關(guān)于斷供的案例共有8起，但多是重復(fù)報道。而在媒體的“地毯式”搜尋下，實際上只有“陳先生”、“李小姐”兩個明確的斷供案例。
2008年8月，記者與其中的李小姐取得聯(lián)系。她表示，7月的銀行還款沒有繳納，她向銀行貸款40多萬元，而房子的市價只有30多萬元。她購買小區(qū)的單價是11000多元，而很多之前購買的業(yè)主單價最高達13000多元。如今，小區(qū)新開的一期項目均價只有7500元，因此她從7月開始不再還銀行貸款。李小姐也承認(rèn)，她的目的是向開發(fā)商施壓，希望開發(fā)商能像萬科一樣，向前期業(yè)主補差價。
實際上，媒體有眾多推測，是基于深圳房價的“狂瀉”。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年9月樓市最高峰時，深圳全市新盤均價為16777元/平方米;到了2008年7月，該數(shù)字急降至9778元/平方米。僅就該數(shù)據(jù)分析，深圳樓價已下跌超過40%。假設(shè)購房者在最高峰時購房，向銀行貸款70%。現(xiàn)在即使按市價把房子賣了，也不夠還銀行的欠款。
既然如此，出現(xiàn)大面積“斷供”難道不合理嗎?
“負(fù)資產(chǎn)”的規(guī)模
“供下去已經(jīng)沒意思了�！标惲]有往日的意氣風(fēng)發(fā)。
一年前，陳立名片上的頭銜是“深圳著名的房地產(chǎn)投資客”。樓市高峰期，他曾是一個名為“房產(chǎn)投資協(xié)會”的組織者，基本是專職于深圳及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)投資。
在他看來，深圳的房價下跌幅度，遠比公開的數(shù)據(jù)要大。以他現(xiàn)在位于寶山區(qū)的自住房子為例，2007年最高峰時樓價一度達3萬元/平方米。陳立以單價2.8萬元/平方米買進，當(dāng)時也曾一度自詡“賺”了。但隨后，深圳樓價急劇冷凍，附近新開盤的項目樓價一跌再跌�，F(xiàn)在他所在小區(qū)的二手樓價在每平方米1.3萬~1.4萬元。
“我現(xiàn)在欠銀行220萬元，而樓價只值140萬元。供下去還有什么意思?”陳立反問記者。他認(rèn)為，類似他這種情況的購房者現(xiàn)在“深圳遍地都是”。因為深圳很多樓盤銷售時都可以貸款8成，甚至8成以上�！拔业姆孔涌們r在280萬元左右，但首付只給了50萬元。”陳立承認(rèn)，掏的錢還不到總價的20%。
深圳中原地產(chǎn)的支行經(jīng)理李虎(化名)也承認(rèn)，一直以來由于深圳的房子總價較高，為了吸引購房者，不少樓盤都拼命把購房者的首付降到最低。在2007年房貸新政推出之前，基本上所有新項目都可以貸款8成以上。“當(dāng)年這個總價80多萬元的房子，首付7萬~8萬元就可以入住�！奔词故欠抠J新政推出后，實際上依然有不少銀行可以貸款8成以上。直至2007年10月前后，深圳房價明顯下調(diào)后，銀行房貸才真正意義上收緊。
如果從這個角度看，在深圳房價下跌近4成后，銀行欠款高于房屋現(xiàn)值的購房者不在少數(shù)。
“斷供”的成本
既然“供下去已沒什么意思”，那陳立什么時候開始斷供?“實際上，念頭早就有了”，但真正付諸行動還是到2008年7月。
“7月沒有供款了。”陳立表示。然而即便下定決心付諸行動，他也并非真的什么都不顧了。他實際上是希望通過短暫的停供，引起銀行的注意，可以同銀行“商量商量，找個折中的方法”。
因為律師朋友告訴陳立，在國內(nèi)，斷供的成本很高。銀行有權(quán)通過法院“凍結(jié)”他的所有資產(chǎn)，直至其將所有的欠款還清為止。陳立名下還有一套房子，兩間商鋪，一輛車。如果他隨意斷供，“不但首期沒了，名下的資產(chǎn)也可能被拍賣，得不償失�！标惲F(xiàn)在還是很清醒。
無獨有偶，8月初深圳首位斷供的炒房者被銀行告上了法庭。這位炒房者的情況與陳立非常相像，總價240萬元的房子，首期只支付了40萬元。在樓價跌破銀行貸款后，這位炒房者連續(xù)4個月無法供款，即使2008年5月再度供款，銀行依然把他告上法庭。現(xiàn)在銀行申請凍結(jié)該人士擁有的4套房產(chǎn)。記者聯(lián)系到該案代理律師劉子孺，他表示，為籌錢還款，該業(yè)主涉案房屋近半個月前已掛牌出售，標(biāo)價230萬元，但與市場價依然有近30萬元的距離。
廣東駿業(yè)律師行的陳萬薪律師告訴記者，在國內(nèi)如果斷供，首先在銀行的信用記錄中會被標(biāo)記，這就意味著該業(yè)主在7年內(nèi)無法在國內(nèi)任何銀行貸款或者申請信用卡。而更為嚴(yán)重的是，銀行可以要求斷供者負(fù)起無限責(zé)任。換言之，其名下的所有資產(chǎn)都會被用于還債。
對于市場較為普遍的，以家人名義購房者，會否可以令其名下資產(chǎn)有一線生機?陳律師表示，銀行可以通過驗證購房的各個環(huán)節(jié)，向法院證明實際購房人。例如上述被告上法庭的首例斷供者，就是以其妹妹的名義申請房貸�，F(xiàn)在銀行照樣把他兄妹倆一起告上法庭，并凍結(jié)了他名下資產(chǎn)。
也正是因為斷供的成本高，“現(xiàn)在只能走一步看一步”，對于這種局面，陳立很是苦惱。雖然陳立千方百計與銀行談判，但在現(xiàn)在的樓價下，能有多少“止損”效果，他也不抱太大的希望。
“還好，現(xiàn)在經(jīng)濟沒出現(xiàn)大問題，還可負(fù)擔(dān)供樓款�！标惲⒏懈诺�。
被動的、大面積“斷供”會發(fā)生嗎?
2008年8月初，國務(wù)院派往深圳調(diào)查斷供的專家組完成了工作，并得出了深圳斷供并無大規(guī)模出現(xiàn)的結(jié)論。而各大銀行也紛紛表示，現(xiàn)在房貸依然是他們最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
“其實風(fēng)險還是非常大的�！崩畲笮l(wèi)告訴記者，作為香港亞銀投資顧問有限公司的首席研究員，他親身經(jīng)歷了香港上世紀(jì)90年代的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)波。他認(rèn)為由于國內(nèi)斷供的成本很高，主動斷供基本不可能發(fā)生，“但被動斷供的人士也許會慢慢增多”。這些人根本就是資不抵債，即使銀行再苛刻，也難以取回外借的款項。
李大衛(wèi)告訴記者，香港樓市1998年與最高峰時相比，驟然下跌了一半。但當(dāng)時社會沒有馬上出現(xiàn)大規(guī)模的“負(fù)資產(chǎn)”人士，不少投資者依然是希望堅持住，等待樓市回穩(wěn)。然而隨后香港經(jīng)濟進入下坡階段，行業(yè)蕭條，減薪之說不時見諸報端。隨之而來的是被動斷供人士越來越多。到了2003年，負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象達到最高峰，當(dāng)年負(fù)資產(chǎn)按揭占所有按揭的22%，大約有360億港元憑空蒸發(fā)。換言之，香港銀行單按揭市場便需承擔(dān)360億港元壞賬。最后，在國家的挺港政策下，香港經(jīng)濟重新起步后，負(fù)資產(chǎn)情況才逐步改善。
深圳樓市是否已到底，現(xiàn)在市場是眾說紛紜;奧運之后，國內(nèi)經(jīng)濟會如何“走”也是各有說法。也許的確如銀行所言，不良貸款在增多，但主動斷供的情況并不多。但未來會怎樣，有人看得透徹嗎?個體供不起樓，是經(jīng)濟問題;群體供不起樓，那就是社會問題。 - ■ 與【深圳“斷供”風(fēng)波再調(diào)查情況分析】相關(guān)新聞
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