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2008年上半年天津市房地產(chǎn)市場走勢分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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今年以來，隨著國家各項宏觀調(diào)控措施的逐步落實以及市場的發(fā)展，天津市房屋市場供應(yīng)和居民需求發(fā)生變化。在居民對房屋價格的預(yù)期作用下，市場觀望氣氛濃厚，新建房和二手房交易量縮水，但房價總體卻保持基本平穩(wěn)略有上漲的態(tài)勢。與去年同期相比，上半年我市房屋銷售價格指數(shù)為107.1，房屋租賃價格指數(shù)為100.4，土地交易價格指數(shù)為127.3，物業(yè)管理價格與上年持平。
一、上半年天津市房地產(chǎn)價格變動情況
上半年各類房屋銷售價格均呈上漲態(tài)勢 。與去年同期相比，上半年新建房價格指數(shù)為107.2，漲幅高于去年同期0.3個百分點。在新建房中，住宅價格指數(shù)為108.1，其中普通住宅價格指數(shù)為110.0；高檔住宅價格指數(shù)為104.7 ；經(jīng)濟適用房價格指數(shù)為100.8。非住宅價格指數(shù)為101.3 。
二手房價格也保持上漲態(tài)勢，與去年同期相比，二手房價格指數(shù)為106.7 。
上半年天津市房屋租賃價格穩(wěn)中有升，與去年同期相比，價格指數(shù)為100.4。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房價格均為100.6。此外，住宅租賃價格與去年同期持平。
上半年天津市物業(yè)項目價格沒有調(diào)整，物業(yè)價格保持平穩(wěn)，漲幅與去年同期持平。
上半年天津市土地交易價格與去年同期相比，價格指數(shù)為127.3，各類用地價格均保持較大幅度的增長。商業(yè)營業(yè)用地交易價格指數(shù)為144.2，居住用地交易價格指數(shù)為122.3，工業(yè)用地交易價格指數(shù)為108.2。
二、上半年天津市房地產(chǎn)市場價格變化的主要特點
去年以來，我國房地產(chǎn)價格再上高漲跑道，部分地區(qū)房價持續(xù)飆升，上漲幅度大大超出普通民眾的經(jīng)濟承受能力。房價增長過快的趨勢，不僅影響到城市居民的生活質(zhì)量，也是成為發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，國家從金融調(diào)控方面連下重拳，加上70/90政策的逐步到位，房地產(chǎn)價格增速趨緩，環(huán)比價格漲幅回落。我市房地產(chǎn)市場價格變化呈現(xiàn)出以下特點：
1、房地產(chǎn)市場交易總量下降小戶型占據(jù)消費主導(dǎo)地位
從市房地產(chǎn)市場處得到的資料看，上半年新建住宅銷售面積360.9萬平方米，比去年同期下降20.0 %；住宅銷售額235.7億元，比去年同期下降2.9% ；住宅銷售38604套，比去年同期下降4.3%。不難看出，銷售面積下降幅度遠大于銷售金額下降幅度，價格仍然有較大幅度增長；同時銷售面積下降幅度較大，銷售套數(shù)下降幅度較小，說明2006年頒布的70/90政策已經(jīng)體現(xiàn)出來，小戶型占據(jù)了消費的主導(dǎo)地位。
二手房市場交易持續(xù)低迷，交易量繼在前兩年大幅下降的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑，上半年二手房交易面積214.7萬平方米，同比下降21.8%。二手房交易金額106.9億元，同比下降0.4%。
2、普通住宅價格漲幅仍然領(lǐng)跑是拉動房屋價格上漲的主要因素
上半年我市普通住宅價格比去年同期上漲10.0%，漲幅高于去年同期1.8個百分點，繼續(xù)居各類房屋價格漲幅之首，拉動房屋銷售價格總水平上升5.0個百分點；二手房價格比去年同期上漲6.7%，漲幅高于去年同期高0.2個百分點，拉動房屋銷售價格總水平上升1.6個百分點。
3、各種各樣的銷售方式誤導(dǎo)價格變化趨勢
現(xiàn)在開發(fā)商營銷策略為低開高走，一般開盤時銷售的房屋結(jié)構(gòu)環(huán)境位置較差價格較低，房屋結(jié)構(gòu)環(huán)境位置較好的在最后銷售價格較高，給消費者造成價格不斷上漲的市場前景，影響房市走向。在銷售滯緩時，部分開發(fā)商采用上調(diào)價格，然后打折優(yōu)惠的方式促銷，而打折幅度一般小于上漲幅度，明降暗升，此外一些位置、朝向、樓層較差又價格低廉的滯銷房或開盤房在高價房銷售期間以特價房的形式推出，看似降價，實際價格并沒有發(fā)生質(zhì)的變化，種種手段誤導(dǎo)價格變化趨勢。
4、土地、建筑材料價格繼續(xù)攀升推動房價上漲
去年土地交易價格不斷攀升，公開招、拍、掛的土地價格屢創(chuàng)新高，自然提高了房價預(yù)期，四季度我市土地交易價格同比指數(shù)高達157.9。隨著國家金融信貸政策的調(diào)整，國家銀根緊縮，炒賣土地現(xiàn)象受到打壓。今年土地交易價格暴漲的局面得到扼制，土地市場交易價格回歸理性，逐漸趨于平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢，同時國際、國內(nèi)市場鋼筋、水泥等建筑材料價格的不斷上漲，配套費用不斷攀升，增加了房屋成本，推動房屋價格上漲。
5、濱海經(jīng)濟發(fā)展使我市非住宅類房屋租賃活躍價格上漲
天津市經(jīng)濟社會呈現(xiàn)又好又快的發(fā)展勢頭，濱海新區(qū)也進入快速發(fā)展時期。進入我市的投資、經(jīng)商人群進一步擴大，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房租賃市場不斷活躍，租賃價格平穩(wěn)上漲。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房價格均比去年同期上漲0.6%。
三、下半年房地產(chǎn)價格走勢
今年上半年天津市房屋銷售價格基本保持平穩(wěn)，如果下半年國家沒有新的政策出臺，我市房價將繼續(xù)保持上半年的運行態(tài)勢，預(yù)計三季度及全年房屋銷售價格指數(shù)將基本保持上半年的價格指數(shù)水平。
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