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南京樓盤成交價為何高于2007年？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-14
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- 中研網訊：
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樓市陷入觀望期已大半年，回顧2008上半年的南京樓市，伴隨成交量下降的卻是成交價格悄然上漲。
商品房交易量降三成
網尚房地產公布的統計顯示，南京市2006、2007和2008年1~6月商品房上市量分別為378.2萬平方米、440.6萬平方米和426.4萬平方米，3年同期上市量數據基本持平。同期，商品房成交量分別為532.4萬平方米、549.9萬平方米和349.1萬平方米。
從上述數據看，2008年1~6月份市場成交量比2006年同期低34.4%，與2007年相比下降36.5%，同比降幅較為明顯。從單月銷售情況看，今年前6個月商品房銷售量分別為77.6萬平方米、25.2萬平方米、54.5萬平方米、58.7萬平方米、52.5萬平方米、65.6萬平方米，其中6月份成交量同比下降幅度達到53%，僅有去年月均成交量的68%，是2006年月均成交量的74%，出現了"旺季不旺"的新情況。
從供銷對比看，今年1~6月商品住宅累計供銷比為1.21，呈現供大于求的態(tài)勢。而去年全年供銷對比基本都在1以下運行。從可售面積看，目前可售面積從去年四季度末的417.44萬平方米，已增至今年6月末的551.1萬平方米，增加32%。
中原地產的半年研究報告則顯示，江北、江寧、河西新三區(qū)依然是南京房地產市場的供應主體，分別占到整體比例的28.47％、23.3％、19.06％。值得注意的是，城中在近幾個月集中放量，供應占比提升很快，1~6月的供應量位居第四位，占到整體比例的11.36％。
成交價格為何上漲
網尚房地產和中原地產的統計結果都顯示，今年1~6月南京市商品房、商品住宅均價環(huán)比小幅波動，價格總體穩(wěn)中有升，只是漲幅已明顯放緩。
中原地產工作人員告訴記者，整體來看雖然整個市場同比依然保持著增幅態(tài)勢，但是分月來看，增幅明顯放緩。從1月份超過40％的增幅跌至6月21.15％的增幅。并且環(huán)比波動較大，雖然保持微漲態(tài)勢，但是與去年同期相比，增漲態(tài)勢明顯放緩。
今年6月南京商品房成交均價達到6947元/平方米，同比增幅21.15％，環(huán)比增幅2.46％。這一是由于主城區(qū)的成交量增加，成交比重加大。因此拉升了整個市場的成交均價。二是由于江寧區(qū)域的成交量猛增，且該區(qū)域的價格一直保持穩(wěn)步上升態(tài)勢，而作為南京價格低谷的江北區(qū)域，6月份的成交量有所減少，占比下降。
中原地產工作人員表示："從銷售情況就能看出來，在全市各個區(qū)域銷售走冷的情況下，江寧以絕對優(yōu)勢成為南京市的熱銷區(qū)域。不僅如此，房價也沒出現江北的打折、促銷現狀，依然保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢。其中以6月表現最為明顯，成交量達到1337套，環(huán)比增幅25.78％。與此同時，江北卻出現了量價齊降的態(tài)勢，雖然依然保持成交量第一的位置，但整體銷售量出現了快速下滑。因為江北的房價處于南京的谷低，他的成交低于其他板塊，使得全市的成交均價上漲。"
網尚機構主任胡光輝分析認為："盡管市場成交量下降，但由于大量剛性需求存在，大部分開發(fā)商不愿降價銷售，希望能夠挺過去，爭取中央政府在一段時間后放松緊縮政策，所以整體價格并未出現下降；此外在市場成交量總體下降情況下，一些高價樓盤等項目上市量占全市份額有所上升，一定程度上拉動了全市成交均價上漲；第三由于主城區(qū)商品住房上市量日趨減少，這些區(qū)域價格今年繼續(xù)保持較快的上漲幅度，也導致了全市價格上漲較大；且近兩年以來建材、人工和土地成本的剛性較大幅度上漲，這對房地產價格形成了成本性上漲，從而房地產價格穩(wěn)中有升。"
從成交均價來看，2008年上半年整體保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，與去年同期相比保持增幅態(tài)勢，但是分月度來看，增幅明顯放緩，且環(huán)比呈現輕微下跌的態(tài)勢，分區(qū)域來看，上半年的成交量依然集中在江寧、江北、河西三大新區(qū)。其中江寧成交量一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢，價格也穩(wěn)步上揚。而其他兩個區(qū)域均出現降價、打折現象。
好房還是值得關注
根據南京市房地產實際發(fā)展情況，結合國家調控政策和趨勢，網尚機構主任胡光輝分析預測，南京市今年下半年宏觀調控政策或將微調，房地產市場將繼續(xù)維持調整態(tài)勢：房地產業(yè)部分指標增速將會放緩。根據整體經濟形勢分析預計，2008年下半年金融信貸政策將繼續(xù)保持從緊態(tài)勢，不會有大的變化，這一態(tài)勢將對房地產供給和需求產生較大影響。開發(fā)投資的增速將有所放緩，新開工面積將繼續(xù)下降；房屋成交面積下降速度減慢；房地產業(yè)稅收、土地出讓等部分指標將低于2007年。
此外商品房價格并不會出現明顯大落。這主要是因為：上市量有下降的趨勢，一旦需求釋放，供求關系將趨緊張，價格上漲壓力較大；去年以較高地價成交的樓盤將陸續(xù)上市；目前原材料、人工等成本大幅度上升一定程度上推升了房價；《物權法》的實施將使拆遷難度加大，土地供應減少。但是，也不排除個別項目和區(qū)域房價持平或下跌。
部分開發(fā)企業(yè)下半年則將面臨資金壓力。從各板塊的走勢來看，江北板塊上市體量大，面臨較為顯著的銷售壓力；江寧供銷基本平衡，房價仍有上漲動力。在銷售下降的同時，開發(fā)企業(yè)資金缺口較大，選擇聯合開發(fā)、股權轉讓、土地轉讓的行為將增加。
綜合上述多種因素，胡光輝認為，在沒有政策變化和其他因素影響下，2008年下半年南京房地產市場將繼續(xù)保持調整態(tài)勢，月度成交量維持在去年月度的七成左右，價格不會出現明顯大幅波動，土地市場難有明顯起色，房地產市場將繼續(xù)處于調整觀望過程。
同時業(yè)內人士指出，下半年將有一批去年高價拿地的開發(fā)商推出產品，他們所開發(fā)的品牌樓盤如果定出一個合理的價位，還是有可能受到剛性需求購房者關注的。
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