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樓盤定價(jià)差距所藏玄機(jī)分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-8
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 樓盤 杭州 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 裝修房
- 中研網(wǎng)訊：
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記者近日前去杭州某熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)該樓盤在定價(jià)上可謂是“五花八門”：四種戶型的同個(gè)樓層同幢樓，都有不同的定價(jià)，其中，80多平方米的戶型因?yàn)槟媳笔欠裢L(fēng)，竟然有2000多元/平方米的差價(jià)。
“價(jià)格策略其實(shí)也是企業(yè)和消費(fèi)者之間的一場(chǎng)心理戰(zhàn)。
如果消費(fèi)者買樓后，感到房子的價(jià)值大于定價(jià)，那么樓盤就獲得了很大的成功；反之，消費(fèi)者肯定感到不滿意。”一位曾在知名樓盤任職、多次成功使用價(jià)格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說。
沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略，是整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷的重中之重，也是發(fā)展商不到開盤最后一刻不肯輕易透露的“高度機(jī)密”。近段時(shí)間，由于樓市冷清，房子難賣，新開樓盤在定價(jià)上也頗費(fèi)腦筋，購房者可留意開發(fā)商的定價(jià)策略，以買到最合適自己的房子。
大差距定價(jià)，可找到高性價(jià)比房
“均價(jià)”一向是人們判斷樓盤價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，但近期市場(chǎng)形勢(shì)不好，均價(jià)已很難代表某個(gè)樓盤房源的實(shí)際售價(jià)，不少樓盤都采用了拉開價(jià)格距離的“差價(jià)”營(yíng)銷方式。
如近期開盤的南北·西岸，3幢公寓一幢位于河邊，景觀最好；一幢臨路，有點(diǎn)吵；還有一幢則處于中間。在定價(jià)上，沿河的東邊套售價(jià)達(dá)到1.8萬~1.9萬元/平方米，而臨路的那幢單價(jià)最低的房源為10990元。同樣都是公寓樓，價(jià)差達(dá)70%多，每平方米相差7000~8000元，總價(jià)相差數(shù)十萬元。8月初開盤的現(xiàn)代景苑，所推房源的單價(jià)差距也很大，不同房源的價(jià)格在1.5萬~2.3萬元/平方米之間，價(jià)差達(dá)8000元/平方米左右，幅度達(dá)50%。
這樣拉大價(jià)差的定價(jià)策略，實(shí)際上是希望消費(fèi)群的面更廣一些。
在這種“差價(jià)”定價(jià)上，記者發(fā)現(xiàn)，購房者還是可以找到一些高性價(jià)比的房子。假如開發(fā)商注重在樓層上拉開距離，那么在高層和小高層樓盤中，3~6層的房源如果在采光上沒有問題，性價(jià)比還是比較高的。如城西某樓盤，同幢樓4樓價(jià)格1.3萬元/平方米，10樓價(jià)格就近1.6萬元/平方米，100平方米相差近30萬元。假如開發(fā)商注重在東西邊套上拉開距離，那么中間套的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較大。如某大盤，同樓層，邊套要貴出1100元/平方米。假如開發(fā)商注重景觀資源的差距，那么放棄花園、游池等景觀來換取高性價(jià)比，也未嘗不可，畢竟都是同個(gè)小區(qū)，這些設(shè)施可共享。
記者提醒：
價(jià)格差拉大帶來的直接效果就是拓寬樓盤的客戶層面，用某開發(fā)商的話來說，就是“將各種層面的客戶都拉牢”。另外，由于部分單元用的是高定價(jià)，也很容易形成價(jià)格參照體系，讓購買高價(jià)單元的人獲得很大的心理滿足，而購買了低價(jià)房源的人覺得自己買得很值。
但俗話說，一分價(jià)錢一分貨。比如樓層差，比如南北不通風(fēng)，比如靠近馬路，這些，購房者在下單時(shí)都要權(quán)衡利弊，考慮清楚。
打折、送車位，劃不劃算看總賬
近期的樓市，打折送禮之風(fēng)越來越盛。
城東某樓盤近日有房源推出，開發(fā)商推出幾重禮，送家電，送家具，送家庭旅游，令人眼花繚亂。城東另一樓盤，推出了買房送車位的促銷措施。140平方米以上的大戶型送一個(gè)車位，190平方米以上的復(fù)式戶型送兩個(gè)車位。
今年七八兩月，杭州樓市出現(xiàn)反季節(jié)開盤熱潮。從8月份新開的兩個(gè)樓盤看，折扣力度相比7月份新開樓盤有所加大。如橋西板塊的南北·西岸，一次性付款9.6折，按揭9.7折，開盤當(dāng)日憑優(yōu)惠卡購房?jī)?yōu)惠2萬元�，F(xiàn)代景苑，一次性付款9.6折，按揭9.8折。開發(fā)商打折名頭越來越多，什么開盤當(dāng)日優(yōu)惠、老客戶再打折，折上加折，七七八八的折扣加起來，有些新開樓盤實(shí)際成交價(jià)格已低于9.5折。
“最近的市場(chǎng)，樓盤如果在品牌、品質(zhì)、配套上都沒特色，價(jià)格上又不特別便宜，購房者可能就不會(huì)買賬�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士稱，要打破近期觀望市態(tài)，一定要有打動(dòng)購房者的促銷措施。
實(shí)際上，對(duì)送禮、打折的促銷，購房者自己可以算筆賬。如送車位，按照城東某樓盤的地段，一個(gè)車位12萬元左右，送一個(gè)車位相當(dāng)于四五個(gè)點(diǎn)的折扣，這樣的促銷措施還是蠻有吸引力的。
記者提醒：
折扣很容易給購房者帶來心理滿足感，認(rèn)為撿了一個(gè)大便宜。但買房也不能光看折扣，折扣大的樓盤未必就真便宜，還要綜合比較樓盤的品牌、品質(zhì)、地段等因素，只有綜合性價(jià)比高的樓盤才是值得下單的樓盤。
另外，一些開發(fā)商會(huì)將難賣的房源給予較多的折扣，看似便宜，實(shí)際可能并不便宜。
精裝改毛坯，實(shí)不實(shí)惠看品質(zhì)
近期，城西某樓盤新推了一批房源。該樓盤這次新推的毛坯房售價(jià)為1.4萬元/平方米，而之前該樓盤推出的一批精裝修房源，同樣面積的戶型，同是小高層，售價(jià)達(dá)1.8萬~1.9萬元/平方米。
雖開發(fā)商稱，價(jià)格調(diào)低是因?yàn)榫b修改毛坯的緣故，但去看過該樓盤樣板房的業(yè)主普遍有這種感覺：首批精裝修房的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到4000~5000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。該樓盤實(shí)際上是在變相降價(jià)。
這樣的例子并不只一個(gè)。近段時(shí)間，杭州一些原先做精裝修定位的樓盤由于周邊新開樓盤低價(jià)入市，原先的定價(jià)顯得沒有競(jìng)爭(zhēng)力，而直接降價(jià)對(duì)外又有“賣不動(dòng)降價(jià)”之嫌疑，于是，不如改做毛坯房以達(dá)到降價(jià)的目的。
記者提醒：
這種變相降價(jià)行為不符合一般樓盤低開高走的常規(guī)推盤策略。從一些采用這種策略推盤的樓盤銷售業(yè)績(jī)看，變相降價(jià)也并沒有帶來立竿見影的銷售佳績(jī)。對(duì)前期購房者而言，信心自然受到了打擊；對(duì)后來的購房者而言，關(guān)鍵還是要看該樓盤到底值不值這個(gè)價(jià)。 - ■ 與【樓盤定價(jià)差距所藏玄機(jī)分析】相關(guān)新聞
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