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2008年下半年樓市價(jià)格升降情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-7
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- 中研網(wǎng)訊：
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房地產(chǎn)龍頭萬科的動(dòng)向,無疑具有風(fēng)向標(biāo)意義。日前萬科董事長王石在香港舉行的半年報(bào)發(fā)布會(huì)上再次吹風(fēng):“下半年將進(jìn)一步下調(diào)房價(jià)�！奔热蝗ツ暌欢确蟹袚P(yáng)揚(yáng)的“拐點(diǎn)論”已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),那么,萬科對(duì)市場的表態(tài)就必然受到重視。
與此遙相呼應(yīng)的是,近日國家統(tǒng)計(jì)局的消息顯示,2008年全國各地一路狂漲的房價(jià)開始出現(xiàn)分化,在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對(duì)未來房價(jià)預(yù)期的改變,消費(fèi)者開始了對(duì)房價(jià)的觀望,房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。此外,從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來看,市場并不支持房價(jià)持續(xù)高漲。
降價(jià)仍在預(yù)期中
從7月份的樓市數(shù)據(jù)來看,傳統(tǒng)淡季來臨后,房地產(chǎn)市場顯得更加冷清。北京,上海,深圳,成交量環(huán)比大幅萎縮,都在20%以上,深圳更是環(huán)比下降40%；同時(shí),三大城市同比降幅更是都達(dá)到50%。
可以預(yù)見的是,隨著成交量的進(jìn)一步萎縮,以及貨幣緊縮政策缺乏明顯放松,房地產(chǎn)商的資金壓力越來越大,很多開發(fā)商急需資金解燃眉之急。這些都讓房地產(chǎn)商更清醒地認(rèn)識(shí)到,盡快調(diào)整銷售策略,適度降價(jià),才是目前企業(yè)生存與發(fā)展的大計(jì)。所以,價(jià)格的整體下降仍然在市場的預(yù)期中。
此前建設(shè)銀行研究部課題組發(fā)布了《2008:下半年中國經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》研究報(bào)告。該報(bào)告預(yù)測,下半年房地產(chǎn)價(jià)滯量減的局面將持續(xù),房地產(chǎn)整體價(jià)格同比漲幅繼續(xù)下降,但不會(huì)出現(xiàn)大幅下降的局面。
資金缺口近5000億
從房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績來看,房地產(chǎn)企業(yè)依然能保持高增長。不過,分析人士稱,這主要是得益于2007年全國房價(jià)上漲和特殊的會(huì)計(jì)結(jié)算制度。實(shí)際上,在目前的需求狀況下,維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏,我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元～5000億元左右的年度資金缺口。
今年以來,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)定向增發(fā)、借殼上市、民間融資以及IPO等嘗試頻頻出現(xiàn)。棲霞建設(shè)和冠城大通以公開增發(fā)的方式分別融資33億元和20億元。蘇寧環(huán)球、首開股份以定向增發(fā)的方式分別募集100億元、59億元。張江高科和華發(fā)股份以配股的方式募集39億元和26.6億元。萬科、保利地產(chǎn)以發(fā)公司債的方式分別籌資59億元和43億元。另外據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來已有30多家地產(chǎn)公司通過資產(chǎn)重組借殼的方式進(jìn)入上市公司。但是根據(jù)規(guī)定,這些資產(chǎn)重組的公司一年內(nèi)不能進(jìn)行增發(fā)等融資活動(dòng)。地產(chǎn)企業(yè)的目光還投向了民間資本。據(jù)了解,這種民間拆借的利率已經(jīng)超過25%。民間融資利率的不斷上升,將增加房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
鑒于此,萬科日前宣布將采取增加小戶型比例,減少開工面積等方式,控制風(fēng)險(xiǎn)。尤其是萬科調(diào)整了今年新開工面積和竣工面積數(shù)量。年初,萬科計(jì)劃的新開工面積和竣工面積分別為848萬平方米和689萬平方米,目前萬科對(duì)下半年的開竣工計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整,預(yù)計(jì)全年開工面積將為683萬平方米,竣工面積將為586萬平方米。與年初計(jì)劃相比分別下調(diào)了165萬平米和103萬平米�！斑@樣做的目的是為了更好地匹配當(dāng)前市場的銷售節(jié)奏,保有更多的現(xiàn)金�！比f科在公告中這樣稱。
業(yè)內(nèi)人士稱,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言,即使開工量較大,在目前形勢下也容易因銷售不暢形成庫存,與其將資金沉淀在存貨中,不如在行業(yè)低迷時(shí)拿地對(duì)公司發(fā)展更為有利。
盡管行業(yè)低迷時(shí)適宜拿地,但從近期對(duì)北京、上海、深圳和杭州的居住類國有土地有償出讓情況來看,四地僅有償出讓了4塊居住用地。在目前樓市調(diào)整階段,盡管相對(duì)于上半年政府加大了推地的力度,但是成交仍然低迷,房地產(chǎn)商拿地已變得相當(dāng)謹(jǐn)慎。
●房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)后市
◎保利地產(chǎn)
加大力度推出中心區(qū)域住宅緩解壓力
保利地產(chǎn)品牌管理中心總經(jīng)理何智韜告訴記者,下半年將加大國內(nèi)各中心城市中心區(qū)域住宅的推出,這將有效緩解銷售壓力和提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
盡管保利地產(chǎn)上半年業(yè)績依然亮麗,但該公司依然把宏觀調(diào)控、成本上漲及市場調(diào)整看作是公司下半年面臨的三大風(fēng)險(xiǎn)。保利地產(chǎn)公告顯示,為應(yīng)對(duì)建筑材料、人工、機(jī)械費(fèi)用不斷上漲,公司將通過集團(tuán)采購、改變結(jié)算方式、嚴(yán)格費(fèi)用控制等方式進(jìn)行規(guī)避。
◎龍湖地產(chǎn)
加快推盤速度提高資金周轉(zhuǎn)效率
龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,加快推盤速度,加快資金周轉(zhuǎn)速度是該集團(tuán)應(yīng)對(duì)市場調(diào)整的方式。龍湖地產(chǎn)下半年將堅(jiān)持“多城多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目”的策略,將各地的新項(xiàng)目加快推出市場。
此外,涵蓋普通住宅、別墅、公寓及商用物業(yè)等類別的產(chǎn)品線,以及側(cè)重于中高端市場的定位也被龍湖地產(chǎn)看作是抵御風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)手段。該公司的定價(jià)策略將隨行就市,目前并沒有整體下調(diào)房價(jià)的計(jì)劃。
◎廣州工程總承包集團(tuán)
中小房地產(chǎn)企業(yè)很難過
廣州工程總承包集團(tuán)總經(jīng)理助理杜慕群表示,大集團(tuán)采取收縮策略是當(dāng)前比較明智的選擇,在真正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有利的政策出臺(tái)前,整個(gè)樓市的形勢都不容樂觀,樓價(jià)也將繼續(xù)下探。
杜慕群預(yù)計(jì),下半年資金鏈緊張的中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)很難過,中小企業(yè)可能會(huì)繼續(xù)等待觀望。
●中介機(jī)構(gòu)看后市
◎戴德梁行
一手樓市承接力初現(xiàn)
至今年6月底,廣州市一手住宅成交均價(jià)為9569元/平方米,較去年10月份的高點(diǎn)下跌了2005元/平方米,跌幅為21%。成交量則逐漸恢復(fù),特別是6月份成交量迅速回升到66.6萬平方米,恢復(fù)至2007年單月成交的平均水平,戴德梁行研究部主管黎慶文表示,這意味著市場開始出現(xiàn)承接力量。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示,上半年成交最為活躍的戶型集中在80～99平方米的二三房單位區(qū)間,單套面積在80～99平方米的供應(yīng)與成交量,所占比例分別為43.5%與58.4%,遠(yuǎn)超其他面積區(qū)間。
◎滿堂紅
二手樓下半年成交量將緩慢恢復(fù)
市場調(diào)整時(shí)期,一、二手樓市聯(lián)動(dòng)關(guān)系更加緊密。下半年如果一手樓銷售不暢,觀望氣氛不能打破,二手樓的成交也難有起色；一手樓如果降價(jià)獲得熱銷,盡管在短期內(nèi)會(huì)分流部分二手房客源,但也將促使小業(yè)主積極降低放盤價(jià)以促進(jìn)成交。
廣州住房需求大,因此樓市急劇、大幅調(diào)整的可能性不大。下半年,自住以及改善型的剛性需求仍將是樓市的主力,并且將繼續(xù)推動(dòng)樓市“理性回歸”,價(jià)格也將會(huì)趨于理性,成交量將會(huì)比上半年增加。下半年廣州二手住宅成交均價(jià)6800～7200元/平方米左右,成交情況會(huì)較上半年好轉(zhuǎn),但全年二手成交量將會(huì)減少二成以上。
◎合富置業(yè)
中低端二手樓受歡迎
6月份,單價(jià)在5000～8000元/平方米的單價(jià)段成交比例在今年內(nèi)首次突破50%的大關(guān),其中成交大戶番禺華南板塊大多成交落在6000～7000元/平方米區(qū)間段內(nèi),頗受首次置業(yè)人士追捧。這一趨勢將在下半年繼續(xù)展開,在剛性需求主導(dǎo)下的二手市場,只要物業(yè)價(jià)格與目標(biāo)消費(fèi)群心理價(jià)位找到契合點(diǎn),消費(fèi)者入市的積極性還是十分高漲的。
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