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昔日“地王”今安好？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-7
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- 中研網(wǎng)訊：
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去年珠三角各城市不斷上演著競逐"地王"之爭的瘋狂故事。東莞的一塊地曾以１５２４３元／平方米的樓面地價(jià)一躍成為全省的"地王"，風(fēng)光無比。本版也曾推出《珠三角變幻"地王"旗》的專題。然而，一年過去了，這些昔日的"地王"們還好嗎？在追蹤走訪中，記者們已感覺到了這些風(fēng)光不再的"地王"們在樓市低迷中的茫然和顫抖。
"地王"推遲發(fā)售
惠州
"地王"推遲發(fā)售
在惠州河南岸片區(qū)三環(huán)路旁，去年的惠州"地王"已基本開發(fā)完畢，"金山湖花園"于去年底動(dòng)工，目前已接近完工。但記者在工地上轉(zhuǎn)了一圈，居然沒找到售樓處。經(jīng)電話咨詢得知，此樓盤將于今年１０月開始發(fā)售，具體定價(jià)現(xiàn)在還無從得知。
去年２月１６日，惠州本土地產(chǎn)大亨隆生以３．７３億元的高價(jià)成功拍得這塊土地，此土地用途為商業(yè)及住宅用地，總面積７２８８７平方米，樓面地價(jià)達(dá)２７００元／平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，樓面地價(jià)加上建筑成本，此樓盤售價(jià)必定超過６０００元／每平米。而在此地段，目前配套環(huán)境都還沒跟上，此價(jià)格必定面臨很大的壓力。
隆生董事長劉小波前不久也曾表示，惠州本土市場已趨于飽和，市場沒有打開，市民觀望情緒嚴(yán)重，現(xiàn)有在售樓盤可能要３～５年才能消化。
據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)分析，隨著房地產(chǎn)市場需求大幅回落，國家對(duì)房地產(chǎn)一系列宏觀調(diào)控政策累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上惠州樓市觀望氣氛加劇并進(jìn)一步延續(xù)，商品房銷售在供求失衡中逐漸走向低迷。
三代地王命運(yùn)不同
珠海
三代地王命運(yùn)不同
珠海的母親河--前山河靜靜地從珠海城中心流過，它跟澳門濠江交界的地方有座昌盛大橋，昌盛大橋的西岸，有一字?jǐn)[開的三塊地，創(chuàng)造了珠海地產(chǎn)界的奇跡，它們分別是珠海２００４年，２００６年，２００７年的地王。
目前，位于西岸北邊的２００４年地王已建到了第四期，它是一期賣得比一期貴，從最初的３０００多元每平米賣到了最近的一萬元每平米，整個(gè)小區(qū)里的幾十棟高樓大廈顯示著它的輝煌。它也創(chuàng)造了珠海第一個(gè)通宵排隊(duì)購樓的奇跡。
位于西岸南邊的２００６年地王，也有一棟棟的高樓在建，工地繁忙一片。據(jù)了解，第一期樓盤已經(jīng)賣完，現(xiàn)在第二期將近封頂，售價(jià)是每平米１．２萬元。
夾在２００４年地王和２００６年地王中間的新地王，卻靜靜地躺在那里，它里面長滿了齊人頭高的野草和灌木。去年９月，它不單吸引了珠海所有人的目光，更吸引了全國房產(chǎn)商的目光。當(dāng)時(shí)珠海中心區(qū)的新房均價(jià)為６９５５元每平米，它以樓盤地價(jià)７７００元每平方米的天價(jià)榮升珠海的新地王，比２００６年地王３５１０元每平米的價(jià)格翻了一倍，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格讓見慣大世面的房地產(chǎn)業(yè)界人士目瞪口呆，到場參加拍賣會(huì)的有華發(fā)，萬科、和記黃埔、中化方興等多家聲名顯赫的地產(chǎn)大鱷。
據(jù)了解，在拍得新地王后，業(yè)主準(zhǔn)備將地王打造成一個(gè)集住宅、商業(yè)、辦公、酒店式公寓于一體的復(fù)合型項(xiàng)目，首期預(yù)計(jì)在２００９年面世。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，按地價(jià)占商品房價(jià)的１／３到１／２簡單計(jì)算，新地王上的房子將會(huì)賣到２萬元每平方米。
新地王遲遲不動(dòng)工，在珠海引起了種種的猜想。最近，珠海房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)甚至流傳新地王項(xiàng)目面臨流產(chǎn)，新地王業(yè)主寧愿損失１億多元的拍賣訂金，也不敢在這個(gè)低迷的市道冒險(xiǎn)。
樓價(jià)回落地王遇壓
佛山
樓價(jià)回落地王遇壓
據(jù)記者了解，去年５月被稱為佛山"樓面地價(jià)地王"--佛山市南海區(qū)創(chuàng)鴻水韻尚都項(xiàng)目地塊，現(xiàn)在面臨巨大開發(fā)壓力，因?yàn)闃敲娴貎r(jià)高達(dá)５９０７元／平方米，即到２００９年建成時(shí)房子均價(jià)要賣到每平方米１１０００元才有盈利空間，而如今該樓盤周邊的高端樓盤如保利花園和中海萬錦豪園等高端項(xiàng)目房價(jià)已降至８０００～９０００多元／平方米，即使再過兩年，佛山"樓面地價(jià)地王"地塊項(xiàng)目的房價(jià)也難以以１１０００元／平方米的高價(jià)售出。
佛山前兩年樓價(jià)的快速飆升，催生了各種各樣的多個(gè)"地王地塊"，如以７５．０１億元成交的佛山舊城區(qū)東華里舊改地塊，總價(jià)堪稱佛山乃至廣東省的地王，而以５９０７元／平方米樓面地價(jià)成交的創(chuàng)鴻水韻尚都項(xiàng)目地塊可以說是佛山市的"樓面地價(jià)地王"。而富力和深圳鼎力集團(tuán)以４７．０５億拿下的新城區(qū)地塊是佛山"新城區(qū)的地王"，中信和九龍建業(yè)合作以３０．３億拿下的佛山市南海區(qū)里水美景水庫地塊是"鎮(zhèn)街總價(jià)最高的地王"，而香港會(huì)德豐和招商地產(chǎn)聯(lián)手以１５．０５億拿下的魁奇路和桂瀾路交界地塊則是佛山禪城樓面地價(jià)最高的地塊。
高樓價(jià)是催生高地價(jià)的重要因素，佛山城市建設(shè)快速推進(jìn)、一環(huán)建成通車、和廣州的無縫鏈接、廣佛地鐵建設(shè)的啟動(dòng)等種種利好，都在支持樓價(jià)往上走。從２００５年到２００７年５月，中心城區(qū)樓價(jià)從３０００多漲到４０００、５０００多元／平方米，令外來品牌開發(fā)商看好佛山積極拿地，每有好地塊推出，都有三五個(gè)乃至十幾個(gè)競買團(tuán)隊(duì)，地價(jià)就在激烈的競爭中一次又一次創(chuàng)新高。
"地王"盼市場回暖
中山
"地王"盼市場回暖
去年９月，中山廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在廣豐社區(qū)拍下一地塊單價(jià)高達(dá)１４９．７５萬元／畝，稅后總價(jià)８．２９５億元，實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)３７００元／平方米，成為中山新地王。
據(jù)中山市國土資源局公布的消息，該地塊現(xiàn)狀為魚塘和禾田，規(guī)劃用途為商住，建設(shè)用地面積３５１６９０．５平方米。該地塊旁邊就是通往廣珠輕軌，輕軌建成后，從樓盤來往廣州只需要２０多分鐘車程，因此獲得了包括合生創(chuàng)展集團(tuán)在內(nèi)的大鱷的青睞。
如今，頻爭"地王"的開發(fā)商們怎么想呢？中山幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)則表示，現(xiàn)階段開發(fā)商更愿意持幣觀望，"開發(fā)商自己心里對(duì)市場也沒有底，目前來講現(xiàn)金比土地更重要。"一位本土企業(yè)老總這樣對(duì)記者說。
據(jù)了解，今年以來，中山樓盤延緩開發(fā)節(jié)奏的現(xiàn)象也比較明顯，尚未動(dòng)工的推遲動(dòng)工，已經(jīng)動(dòng)工的則推遲竣工時(shí)間，以延后拿預(yù)售證時(shí)間。今年年初，東區(qū)一樓盤本來已經(jīng)掛出"祝賀某某樓盤封頂"的條幅，不過不到兩天就扯下，而直到６月份該盤才開始正式銷售。
目前來看，中山西區(qū)新地王還在等待市場轉(zhuǎn)暖適時(shí)開發(fā)。
東莞
"地王"疑遭高位套牢
"地王"是２００７年東莞房地產(chǎn)市場最令人過目不忘的名詞。年初虎門鎮(zhèn)拉開了東莞市商住地塊樓面價(jià)創(chuàng)新高的序幕。三個(gè)月后，東莞市南城區(qū)的一塊地就成為東莞成交總價(jià)、樓面地價(jià)的新科"雙料地王"；去年７月，東莞的"地王"記錄伴隨火熱的夏天，再次在東莞市塘廈鎮(zhèn)被刷新，以１５２４３元／平方米的樓面價(jià)格，創(chuàng)下廣東省內(nèi)的最高樓面地價(jià)紀(jì)錄。
但時(shí)間僅僅過了一年，這些光環(huán)尚未退盡的昔日"地王"不僅在人們的視野中逐漸模糊，一些高價(jià)"地王"甚至成了開發(fā)商手中的"燙手山芋"。
與去年眾多開發(fā)商爭相競拍的熱鬧場景相比，今年上半年東莞的土地交易市場可謂冷清。
據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００８年的上半年，東莞的土地市場一共成交了７２宗土地，其中有５４宗土地以底價(jià)成交，占總量的７５％；１１宗土地流拍。業(yè)內(nèi)人士分析指出，開發(fā)商面臨政策和市場的雙重困難，造就了目前土地市場的冷清。
據(jù)了解，曾創(chuàng)造了東莞成交地價(jià)和樓面地價(jià)"雙料冠軍"的東莞水濂"地王"地塊目前仍未啟動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)；拍下塘廈"地王"的萬科也只是圍著"地王"的外圍地塊進(jìn)行開發(fā)。真正的地王地塊，并沒有動(dòng)靜。
而中信華南（集團(tuán)）東莞有限公司和世紀(jì)城地產(chǎn)兩家東莞本土地產(chǎn)商聯(lián)合以１１．５４億元的總成交價(jià)創(chuàng)下東莞城區(qū)市場的最高樓面地價(jià)的城區(qū)"地王"也還沒有任何動(dòng)工開發(fā)的跡象。
�。玻埃埃改辏翟拢保慈�，萬科地產(chǎn)將東莞水濂地王項(xiàng)目５０％股權(quán)"廉價(jià)轉(zhuǎn)手"的消息傳出后，引來了一片新的猜疑聲。
�。翟拢保慈�，萬科對(duì)外宣布將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司５０％股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司所持有的正是一年前土地價(jià)格瘋狂飆升時(shí)期以１４．１２億元的價(jià)格拍下的東莞市南城水濂村"地王"。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次廉價(jià)換手，不僅讓粵宏遠(yuǎn)揀了個(gè)"大便宜"。也從另一方面暴露了當(dāng)前開發(fā)商的"底氣"，畢竟這種合作開發(fā)模式多少能夠降低萬科獨(dú)立開發(fā)地塊的風(fēng)險(xiǎn)，也有望縮短這個(gè)昔日"地王"的塵封時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前模棱兩可的市場行情足以令高價(jià)拍下的"地王"們驚出一身冷汗，"慢動(dòng)作"的背后顯然有一份左右為難的尷尬。
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