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房地產(chǎn)進入調(diào)整期發(fā)展情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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售項目彌補次貸損失
天下熱錢，熙熙攘攘，逐利而來，逐利而往。
經(jīng)濟表現(xiàn)優(yōu)異的中國，隨著人民幣升值的啟動，過去幾年內(nèi)迅速躥紅，成為國際資本的頭號角逐目標。其中，房地產(chǎn)行業(yè)磁場強大。
據(jù)中國商務(wù)部統(tǒng)計，2006年來，房地產(chǎn)已經(jīng)成為僅次于“通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造”的第二大外商投資行業(yè)。
活躍在中國房地產(chǎn)市場的外資基金保守估計也有兩百家之多，他們攜重金而來，賺巨資而去，“有了風險跑得比兔子還快”。昨天他們還在中國四處找項目，今天，他們中的一些開始退出。
2003年7月，摩根士丹利房地產(chǎn)基金率先進入上海房地產(chǎn)業(yè)，投資了核心地段盧灣區(qū)“錦麟天地雅苑”項目。5年之后，他們已萌生退意：摩根士丹利資產(chǎn)管理部人士日前向記者透露，他們有意出售錦麟天地和華山夏都兩個項目。作為在上海持有地產(chǎn)資產(chǎn)最多的國際投行之一，這是大摩首次意欲在滬出售所持項目——雖然，上述人士否認看淡上海樓市，并稱出售只是他們的常規(guī)操作。
據(jù)悉，開始“常規(guī)操作”的以第一批進入中國房地產(chǎn)市場的外資大投行為主，除大摩外，花旗、高盛也分別出售了在上海的大型辦公物業(yè)。
也有分析指出，這些國際大投行近期套現(xiàn)的行為或許并不意味著他們看空中國，而可能是為了彌補他們在美國次貸危機中遭受的巨額損失。他們不僅拋售在中國的資產(chǎn)，在日本、東南亞等國也是如此。
“這次的情況不同于以往。”在市場上浸淫多年的EI(國際私人股權(quán)基金)高級副總裁、中國區(qū)首席代表魏松說，“內(nèi)部、外部環(huán)境都不好，賺足了離場也可以理解。”
不過，有人忙著出去，也有人想著進來，交易并未因此清淡。
國際五大房地產(chǎn)咨詢公司之一的戴德梁行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，外資在滬的大宗交易額大約為人民幣97億元，并預計今年的收購交易總額將達人民幣200億元。
數(shù)據(jù)不支持外資開始撤離的判斷——戴德梁行投資部董事葉建成同意大摩的說法，他認為目前外資的進出都是正常操作，事實上，雖然有外資在出售資產(chǎn)，但是接手的也是外資。
當年外資是曲線進入
2007年美國城市土地學會和全球四大會計師事務(wù)所之一的普華永道共同發(fā)布了《2007亞太房地產(chǎn)未來趨勢》的報告，談及中國時寫道“讓我在中國市場分一杯羹，我不關(guān)心細節(jié)，只要給我一杯羹”。然而，從2006年開始，對于海外基金而言，中國這杯羹已無法輕易獲得。
2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部等六個部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，規(guī)定“購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)”，這一條禁止了外資私募股權(quán)基金利用海外殼公司直接收購房產(chǎn)的行為。
如果外商選擇設(shè)立投資企業(yè)進行投資，則必須按照中國的相關(guān)法律辦理登記注冊手續(xù)，依據(jù)中國稅法繳納企業(yè)所得稅，這毫無疑問增加了交易成本和時間成本。該文件還規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%”，顯然，外資的資金門檻提高了。
雖然分羹之路曲折了很多，但外資總能夠找到曲線解決方案。
一位外資基金的投資經(jīng)理告訴媒體，“現(xiàn)在可以以實業(yè)投資的名義先進來。就是下面有幾個公司，一塊做實業(yè)，一塊做地產(chǎn)，以實業(yè)投資的名義把錢弄進來，然后轉(zhuǎn)到地產(chǎn)上。但先前沒來的，沒在國內(nèi)設(shè)公司的，這些年想來就難了�！�
這位人士透露，“要進來總還是有辦法的�，F(xiàn)在外資投資權(quán)利下放到省里了，地方上總還是有彈性空間有些地方的審批相對就要松些�！�
堅守者希望與中資利益共享
去年秋季以來，國內(nèi)銀行收緊貸款，資本市場低迷恰恰成了中國房地產(chǎn)企業(yè)與外資基金“聯(lián)姻”的有利時機。
地產(chǎn)與資本聯(lián)姻在中國由來已久，只不過，過去國內(nèi)資本是絕對主角。最初時，地產(chǎn)開發(fā)商是主角，銀行是配角。到了光景好的年份，銀行已經(jīng)滿足不了開發(fā)商的胃口了，“資本運作”成了稍微有點品位的地產(chǎn)商最基本的功課之一。
2005年，中國政府啟動了重點在房產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控。銀行提高貸款門檻，限制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資等等點到“死穴”上的措施，使得離不開巨額資金的地產(chǎn)行業(yè)不得不眼睛向外。
2006年，頗具知名度的開發(fā)商浙江綠城通過可轉(zhuǎn)換債券和股權(quán)轉(zhuǎn)讓與國際大財團摩根大通的子公司摩根大通(亞太)證券有限公司聯(lián)姻。
據(jù)摩根大通中國投資銀行部董事總經(jīng)理方方介紹，他們?yōu)橹袊姆康禺a(chǎn)公司做過一系列項目，從上市前私募股權(quán)，到直接投入股權(quán)，到發(fā)行可轉(zhuǎn)債等等。華潤、綠城、中國海外都是其合作方，“這些當年根本進入不到大型投資銀行視野的中國房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在都是國際資本感興趣及關(guān)注的對象。”
對于摩根大通這些看好中國的跨國大行來說，無疑，與優(yōu)秀的中國地產(chǎn)商聯(lián)姻，是“讓我們分一杯羹”的最佳途徑。
目前，有外資參與的房地產(chǎn)企業(yè)多達5000家，占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20%，而這個趨勢仍將持續(xù)。據(jù)了解，海外資本進入中國，一般會帶來75%-95%的資金，本地公司以各種方式出資5%-25%共同成立項目公司，然后一起開發(fā)地塊。他們的注意力集中在北京和上海這兩個國際化程度最高的中國城市。
至于投資回報率，多數(shù)外資經(jīng)理表示：摩根這批早期進入的資本，由于當時中國概念尚未為國際投資者接受，因此對回報的要求要高(用行業(yè)內(nèi)術(shù)語說，就是風險溢價較高)，至少要25%以上，當中國概念已成濫觴之后，風險溢價大為降低，投資回報率的基本要求調(diào)低到16%-20%——一般超過16%，外資就有興趣。
但回報率并不是他們考慮的主要條件。一家外資基金的中國代表坦言，他們觀察過許多國內(nèi)企業(yè)，注意到這些企業(yè)只想著自己要變得更大，還是停留在上市圈錢的概念上，把投資者當作對手，而不是伙伴，基本沒有共享的理念，“我們總想找到那些總是表現(xiàn)超出預期的企業(yè)，但是很遺憾，國內(nèi)這樣的企業(yè)很少�！�
他們?nèi)ツ晖顿Y的國內(nèi)地產(chǎn)后來到海外上市了，從單筆業(yè)務(wù)上看，他們是賺錢了，但上市后公司的股價表現(xiàn)并不算好，“從長遠看，我們虧損了，這是聲譽上的虧損。因為當時募股的時候，很多投資者是完全沖著我們來的，而聲譽對外資基金來說，是最為珍貴的�！边@位外資基金代表講述。
谷底再大規(guī)模殺入？
一位外資代理人坦承，“我現(xiàn)在要做的就是準備好現(xiàn)金，等待熊市。”
股權(quán)投資的眾多不確定性，加之資本市場走低，為外資基金的退出渠道蒙上陰影。當下，外資基金在中國更愿意投資商業(yè)物業(yè)。
“咱們做房地產(chǎn)，一般都是做完了以后恨不得第二天就能賣出去。而歐美的經(jīng)驗是，長期持有的地產(chǎn)比轉(zhuǎn)手賣的利潤率從長期而言收益率肯定要高。一般基金的持續(xù)時間差不多都是十年左右。在這個期間，一方面物業(yè)可以升值，另一方面，有比較好的現(xiàn)金流，持有人能拿這個現(xiàn)金流隨時做證券化啊，馬上就可以轉(zhuǎn)手套現(xiàn)�！币晃粐鴥�(nèi)地產(chǎn)商的投資總監(jiān)表示。
越來越多的外資基金在近期的操作中按這一理念行事。
6月初，全球資產(chǎn)管理巨頭黑石集團終于出手，以11億元買下上海市長壽路一商業(yè)項目，這是黑石集團在中國樓市的首單買賣，賣家在賬面上賺得近6億元人民幣。
由于買賣雙方皆為外資企業(yè)，因此交易完全在境外進行。該人士進一步指出，“這(離岸交易)對于首度進入中國樓市的黑石來說，操作上也方便些�！�
有很多境外機構(gòu)的基金都在尋找成熟的物業(yè)。其中，代表公司有嘉德置業(yè)、和記黃埔、新鴻基、新世界等。
恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗的觀點頗有代表性，他說，“未來的發(fā)展還是要在內(nèi)地，試想一下，香港的GDP增長不過5%-6%，內(nèi)地卻高達10%-11%，我喜歡順勢而為�！�
對于外資基金來說，內(nèi)地正在進行的宏調(diào)以及房地產(chǎn)成交的萎縮或許并非完全是壞事，這種調(diào)整背后可能醞釀著新機會。陳啟宗指出，去年內(nèi)地的房地產(chǎn)有點過度“瘋狂”，即使市場不進行調(diào)整，政府也必然會介入調(diào)整，而這對恒隆這樣的地產(chǎn)商將是一個良機。
在西方被視為圣賢的投資大師巴菲特有一個基本理念——在熊市中買入。其基本邏輯是，熊市時人們總會過于悲觀，資產(chǎn)價格會低于真實價值。只要對中國經(jīng)濟長期看好，熊市正是真正有戰(zhàn)略眼光的境外投資者等好的交易時機。
事實上，在去年7月國內(nèi)地產(chǎn)界的樂觀心態(tài)達到巔峰之時，一位外資代理人就曾私下坦承，“我現(xiàn)在要做的就是準備好現(xiàn)金，等待熊市�！�
有多少人在做著同樣的準備？無法統(tǒng)計，惟一可以肯定的是，在那個圈子里，他并不孤立。
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