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存款準(zhǔn)備金率節(jié)節(jié)提升對房地產(chǎn)市場影響分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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銀行：脫胎換骨走新路
央行連續(xù)上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率影響最大的要數(shù)商業(yè)銀行系統(tǒng)，這對現(xiàn)階段仍然以存貸款業(yè)務(wù)、存貸利差為主要收入來源的商業(yè)銀行來說無疑是雪上加霜。
據(jù)了解，2008年前四個月，國內(nèi)因外匯儲備增長依然過猛，外貿(mào)順差減少，外匯儲備不斷增加，造成不少"熱錢"大規(guī)模流入，這就促成了未來市場消費價格繼續(xù)上漲的壓力。央行就是在此形勢下不斷地通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率進(jìn)一步回收流動性，此舉對央行來說也是不得以而為之。經(jīng)過5次上調(diào)之舉，央行今年以來已回收國內(nèi)商業(yè)銀行流動資金2.5萬億元人民幣。為確保央行貨幣調(diào)控政策得到落實，銀監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)也在不斷地督促商業(yè)銀行，要求他們從防范整個金融系統(tǒng)風(fēng)險的高度來執(zhí)行相關(guān)政策。
建設(shè)銀行研究部人員說，央行此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率有四個不同于以往的特點。一是上調(diào)幅度之大十分罕見，1個百分點幅度在國內(nèi)金融史上也僅為3次。二是上調(diào)時間分兩次進(jìn)行，這就為銀行應(yīng)對流動性管理預(yù)留了緩沖時間。三是地震災(zāi)區(qū)法人類金融機構(gòu)暫不上調(diào)，表明央行對災(zāi)區(qū)重建的支持態(tài)度。四是此次宣布上調(diào)被安排在5月CPI數(shù)據(jù)公布之前，首次打破了以往的常規(guī)做法。一方面表明央行對貨幣政策調(diào)控的堅決態(tài)度，另一方面政策的推出避免一刀切的現(xiàn)象。
建行研究部人員認(rèn)為，人民幣存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)意味著商業(yè)銀行運用資產(chǎn)能力的削弱，放貸能力由此受到較大限制。不僅如此，央行的存款準(zhǔn)備金利率明顯要低于存貸款基準(zhǔn)利率，這無疑增加了商業(yè)銀行的負(fù)擔(dān)。譬如，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)幅度達(dá)到17.5%的，意味著商業(yè)銀行每吸收1億元存款，就有1750萬元要被凍結(jié)到央行。此時央行給商業(yè)銀行支付的利率一年期為1.89%，而商業(yè)銀行吸收存款對外支付的利率一年期為4.14%，利率"倒掛"2.25個百分點。因此，央行此舉使許多商業(yè)銀行的存款負(fù)債資產(chǎn)出現(xiàn)實際收益為負(fù)的狀況。銀行放款受到抑制，對急需資金的房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。由于商業(yè)銀行和房地產(chǎn)企業(yè)這一對難兄難弟平時互為依存，今后兩家之間的日子也越來越不好過了。
專業(yè)人士認(rèn)為，要改變上述尷尬狀況，商業(yè)銀行必須加快綜合化經(jīng)營步伐。除了單純放貸外，還需要全力拓展資金運用渠道，讓商業(yè)銀行本身盡可能減輕人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)所帶來的沖擊。其實，這不僅僅是商業(yè)銀行一家的事情。從根本上說，最終還是需要國家通過采取"調(diào)整產(chǎn)業(yè)和外貿(mào)結(jié)構(gòu)"等綜合經(jīng)濟措施來緩解當(dāng)前的困難。上述專業(yè)人士建議，商業(yè)銀行是否可從以下4個方面進(jìn)行改革。
一是全面實施資產(chǎn)負(fù)債管理，建立高效、科學(xué)的系統(tǒng)內(nèi)資金預(yù)測和資金調(diào)控的反饋機制。這樣可以使管理行能及時根據(jù)各分支機構(gòu)的資金頭寸情況進(jìn)行有效的資金調(diào)劑，充分利用好有限的資金資源，實現(xiàn)資金在全系統(tǒng)的優(yōu)化配置。
二是增加貸款總類，提高貸款變現(xiàn)能力。譬如逐步提高票據(jù)貼現(xiàn)、質(zhì)押貸款的比重，增強信貸資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。由于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)固態(tài)化嚴(yán)重，各商業(yè)銀行是否可建立起有效的約束機制、健全科學(xué)的放貸機制以及確立貸款的保障和補償機制。
三是通過金融創(chuàng)新降低流動性風(fēng)險，包括負(fù)債、資產(chǎn)、中間業(yè)務(wù)的創(chuàng)新等。負(fù)債業(yè)務(wù)的創(chuàng)新重點是通過主動型負(fù)債來增強負(fù)債的流動性；資產(chǎn)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新重點是開展低風(fēng)險的中、短期投資業(yè)務(wù)等。中間業(yè)務(wù)的創(chuàng)新重點是通過大力開辦各種委托代理和中間服務(wù)業(yè)務(wù)來提高資產(chǎn)負(fù)債的總體流動性水平。
四是建立起健全的流動性風(fēng)險預(yù)警機制，包括預(yù)測風(fēng)險警情、確定風(fēng)險警況、探尋風(fēng)險警源、流動性風(fēng)險處置等等。
市場：投資增速走慢步央行上述調(diào)控措施出臺之后，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正產(chǎn)生越來越大的影響。尤其對一批大型公司來說，整個行業(yè)的開發(fā)投資增速明顯放緩。
從國家統(tǒng)計局6月公布的信息來看，2008年前５個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9519億元，同比增長31.9％。5月增幅相比前４個月回落0.2個百分點，相比2007年同期加快4.4個百分點。國內(nèi)房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)３個月放緩，這也是2007年1月以來首次出現(xiàn)放緩態(tài)勢。
地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，眼下央行的貨幣政策對兩個市場沖擊最大，一是股市、二是樓市。提高人民幣存款準(zhǔn)備金率之舉表明，國家正不斷強制各商業(yè)銀行把更多的錢放在央行，從而減少流向股市和樓市的資金。
從樓市角度講，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金70％以上來自于銀行貸款，銀行被迫收緊"銀根"之后其結(jié)果可想而知。從股市角度講，作為權(quán)重股之一的地產(chǎn)股今年以來早已經(jīng)跌得慘不忍睹了。地產(chǎn)股近期"集中跳水"，更導(dǎo)致整個A股市場創(chuàng)下歷史新低。有數(shù)據(jù)說，部分地產(chǎn)股跌幅已經(jīng)超過20%。
地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，此輪調(diào)高存款準(zhǔn)備金率必然促使大量資金回流銀行，一則造成新建樓盤貸款更加困難的局面；一則也造成"半拉子"項目更難以為繼的后果。這對開發(fā)商來說，都是擊中要害的大事，房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險也就越來越大。
對此，某一家大型中介公司卻有不同見解。該公司認(rèn)為，國家"貨幣從緊"政策早在2007年就已經(jīng)制定，此番提高準(zhǔn)備金率之舉只是系列宏觀調(diào)控政策中的一個"插曲"而已，這種間隔性的調(diào)高存款準(zhǔn)備金率政策對市場產(chǎn)生的影響不會太明顯。如果哪家開發(fā)商自籌資金占比相對較高的話，所受到的影響就更微不足道了。不過有一點可以肯定，樓盤開發(fā)因為缺乏資金的注入已使市場進(jìn)入較為遲滯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)了。
有消息說，國務(wù)院于6月中旬召開了省區(qū)市和中央部門主要負(fù)責(zé)同志會議，強調(diào)一定要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。同時考慮到整個資本市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，還是要繼續(xù)加強金融監(jiān)管。這個信息對樓市無疑是一個"利好"，對那些"樓市必將大起大落"的傳言顯然是一個修正。
房企：無米之炊日日緊央行連續(xù)提升人民幣存款準(zhǔn)備金率之舉，使基本依靠銀行借貸以及通過巨額資金來維系生存和發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來說，日子肯定是不好過的。
某經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，央行的政策主要是為了加強對銀行體系的流動性管理，其結(jié)果就是未來銀行的放貸更趨謹(jǐn)慎，與此同時房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款的融資難度以及融資成本也越來越高了。如今，很多房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨"無米之炊"的尷尬境地。
該經(jīng)濟學(xué)家說，目前銀根緊縮對于一些大型地產(chǎn)公司來說影響頗大。他們開發(fā)的項目多，一旦其中某個項目資金跟不上，整個"資金鏈"就有可能中斷。許多去年曾經(jīng)高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)更是有苦說不出，他們?yōu)榱吮苊馔恋乇换厥栈虮徽魇崭哳~閑置費，同時為了盡快回籠資金，都在不同程度地加快項目的建設(shè)進(jìn)度。某房地產(chǎn)公司2007年曾大規(guī)模攻城買地，獲得新項目達(dá)到54個之多。這些項目投資總額約260億元，可開發(fā)1100多萬平方米房子。
在銀行放貸日趨緊縮的今天，這家公司同樣面臨土地出讓金以及各種工程款項支付等問題。至于房地產(chǎn)上市公司更受到央行調(diào)控政策的波及，地產(chǎn)股目前已全面進(jìn)入了"重災(zāi)區(qū)"。有消息說，2008年以來地產(chǎn)股大幅度"縮水"，有的已"縮水"一半以上。更可怕的是，何時恢復(fù)元氣還沒有一個時間表。國內(nèi)房地產(chǎn)投資增速放緩的現(xiàn)狀，本身就說明房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面正在承受越來越大的壓力。各類地產(chǎn)企業(yè)，尤其是擁有眾多開發(fā)項目的大型地產(chǎn)企業(yè)如何渡過目前的難關(guān)，看來值得整個房地產(chǎn)市場好好思考。
但也有專業(yè)人士認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)短期進(jìn)行調(diào)整在所難免，長期看還是值得期待的。目前市場波動雖然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來暫時的困難，但是一批實力型"龍頭"公司不會受到明顯影響。一般情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時除了銀行貸款以外還有其他較多的資金來源，他們選擇余地還是比較大的。有的大型地產(chǎn)公司甚至趁此機會開展內(nèi)部調(diào)整，譬如讓自己的樓盤降價或促銷，結(jié)果回收了不少資金。但是，小型房地產(chǎn)企業(yè)各種問題接踵而至。他們不僅難以從銀行那里獲得貸款，如果通過其他途徑去融資，更是"高利貸"伺候。對這些公司來說，資金壓力是難以承受的。
該專業(yè)人士說，從整個國民經(jīng)濟發(fā)展角度來看，貨幣調(diào)控政策應(yīng)該有其積極一面。正是這種巨大的壓力，鞭策更多的地產(chǎn)公司想方設(shè)法利用資本市場開展融資。有的加快推盤速度以盡快回籠資金；有的在確保資金平衡基礎(chǔ)上通過內(nèi)部整合適度擴展自身規(guī)模；有的開展資產(chǎn)運作重整旗鼓等。如不久前保利地產(chǎn)發(fā)行近43億元公司債券進(jìn)行直接融資，獲得一大筆開發(fā)和經(jīng)營資金。他們表示，近期還將嚴(yán)密關(guān)注"收購兼并或合作開發(fā)"，乘宏觀調(diào)控之際進(jìn)一步擴大公司經(jīng)營規(guī)模。
購房者：還貸負(fù)擔(dān)稍緩解面對央行連續(xù)提升人民幣存款準(zhǔn)備金率之舉，似乎只有購房者感到一些欣慰。
理由一：可望淡化加息預(yù)期。
為防止國內(nèi)經(jīng)濟過熱，國家從2007年開始頻繁地使用加息和提高存款準(zhǔn)備金率兩種貨幣調(diào)控方式。而從2008年起，國家使用加息的次數(shù)明顯減少，重點似乎轉(zhuǎn)移到了提高存款準(zhǔn)備金率方式上。近期再次大幅度地調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，從另一個角度可以看出央行近期加息的預(yù)期有所淡化。加息手段的減弱對大批處于還貸期的購房者來說無疑是個利好消息，至少可以不增加還貸成本。
理由二：房價可望有所松動。
今年以來，上海房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入觀望期，樓市始終處于"不溫不火"的狀態(tài)之中。面對各種國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的波動，大多數(shù)人都抱著"未來市場不容樂觀"的預(yù)期。今年央行連續(xù)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對市場房價更是一個沖擊。此次調(diào)控政策推出之后，人們第一反應(yīng)就是"房價還要下跌"。并不樂觀的預(yù)期加上購房者手中資金的缺乏，進(jìn)一步加劇市場觀望氣氛。多數(shù)人認(rèn)為，這對房價合理回歸是有利的。
理由三：銀行按揭品種增多。
銀行的放貸沖動始終不會改變，他們尤其不愿意隨隨便便放棄房貸這項優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。今天在人們購房意愿不斷減弱的形勢下，銀行正在加緊考慮如何抓住這塊"香餑餑"，競爭態(tài)勢越來越激烈。近期許多銀行在房屋按揭這方面不斷動腦筋，推出多種有利于購房者的貸款或還貸新舉措。其中包括多種還款品種和方式、提前還貸者也有多種優(yōu)惠還貸條件，譬如自助、自由、遞減、遞增等形式。
也有的銀行甚至對原來制定的房貸固定利率也予以破例，某銀行在央行宣布上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率之后，很快調(diào)整了幾類商品房的固定利率、基準(zhǔn)利率和上浮利率等，而這些舉措都是優(yōu)惠于普通購房者的。
關(guān)于央行之舉對購房者是否有利這一觀點，也有一批人持不同意見。他們認(rèn)為，盡管市場房價有所松動，但是由于觀望氣氛濃厚，反而遲滯了購房者實現(xiàn)"住房夢"的速度。如果此輪市場"觀望期"過后，一旦樓盤再次走熱，那現(xiàn)在的持幣觀望者就有可能錯過眼下這一大好購房時機。
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