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樓市到底是理性回歸還是欲揚先抑？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-7
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- 中研網訊：
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相對于近幾年房價的“高燒不退”，眼下樓市價格松動的跡象已現端倪。北京等一些城市雖屬高位微調，但深圳一則“半年新房縮水40萬元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處�！�
開發(fā)商頻掀“折扣大戰(zhàn)”，銀行開始下調房貸利率攬生意……但市場成交仍持續(xù)著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。
“十字路口”的樓市，到底是理性回歸，還是欲揚先抑？
價滯量縮：“只漲不跌”的神話開始終結
進入2008年，樓市悄然發(fā)出的新信號，使得曾經一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落，而“價滯量縮”成為當前樓市的“標準樣式”，中國的房地產市場開始進入高位調整期�！�
——漲幅穩(wěn)步回落。根據國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調查顯示，繼多個月份出現漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。
——銷售面積下滑。來自住房和城鄉(xiāng)建設部的最新數據表明，今年1月至5月，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
——促銷手段花樣翻新。“鏈家地產”市場研發(fā)中心的調查表明，目前北京在售樓盤中有七成多項目在打折銷售，送家電、送轎車、送戶口……相對于動輒一兩百萬元的總房價來說，幾萬塊錢的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”，但高房價松動現象日益顯現。
——土地拍賣頻現“流產”。受信貸緊縮政策的影響，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風險，全國出現了數十宗土地流拍現象：4月8日，廈門市掛牌出讓10幅地塊，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5塊居住用地再次掛牌出讓，最終4塊流拍、1塊以低價成交……
——銀行出招攬生意。樓市成交趨淡，導致銀行房貸增速持續(xù)下滑，一些銀行開始下調固定房貸利率。光大銀行就擬將5個檔期的房貸固定利率下調，以期刺激購房需求。而此前，深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然，房子賣不出去，銀行貸給開發(fā)商的貸款就難以收回，銀行賴以生存的貸款收入就會銳減�！�
種種跡象表明，“房價只漲不跌”的神話開始終結，處于艱難盤整期的中國房地產市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，理性購房需求開始平穩(wěn)釋放。
擠壓泡沫：多重調控與市場調整形成合力
樓市發(fā)生的新變化，自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什么原因推動房地產市場發(fā)生這樣的異動？
“目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結果�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲分析，2004年以來國家對房地產市場持續(xù)調控的累積效應，特別是2007年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現，一定程度上改變了人們對于房市的預期，整個樓市開始變得有些理性。
近年以來，房地產調控政策從不同方向出擊，形成合力，阻擊房價飛漲的腳步——
2007年，國土資源部加大閑置土地清理力度，對囤地開發(fā)商進行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價不得分期發(fā)放土地證�！�
為抑制投機性購房，央行、銀監(jiān)會要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過猛，政府實施一系列銀根緊縮政策，半年來，央行連續(xù)5次提高存款準備金率，準備金率達到17.5%的歷史高位。
增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，調整住房結構的“雙70%”政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型)，著力解決中等收入家庭住房問題。
國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見，原建設部發(fā)文要求擴大廉租房政策的覆蓋面，全國所有城市建立了廉租住房制度……
中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“這些政策的逐步落實，及限價房計劃供應量的增加都分流了部分購房需求�！薄�
合生創(chuàng)展公司總裁陳長纓說：“去年市場情緒普遍樂觀，投資性、投機性及改善性需求亢奮異常，供需比失衡嚴重，房地產市場存在過熱現象。隨著一系列宏觀調控政策的實施，投機炒作現象得到控制，消費者觀望情緒增強，市場需求下降，供需比嚴重失衡狀態(tài)得到緩解�！薄�
然而，中國房地產市場的復雜性，決定了宏觀調控并不是市場變化的惟一推力，其中還有市場內部結構調整的原因�！�
數據顯示，2007年70個大中城市房價比上年上漲7.6%，部分城市甚至達到40%至50%的漲幅。顯然，非理性的上漲透支了房地產業(yè)的未來效益。
任興洲說：“房價持續(xù)大幅上漲，超過了購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價格漲幅出現回落也是市場調整之必然�！薄�
股市大跌、CPI上漲、油價高漲，加上年初的冰凍雨雪災害，四川汶川地震等重大自然災害的發(fā)生，種種市場的不確定性也讓購房者充滿猶豫�！�
在北京一家出版社工作的胡剛先生說：“現在房價的虛高成分太大，我不想成為最后一撥高位接盤的人�！彪S著國家一系列調控政策效應的顯現，他相信購房者挺過這個階段，房價就會回歸理性。
理性回歸：嚴防樓市大起大落
盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。
對于樓市泡沫，要一點點擠出。陳長纓說：“房價的暴漲暴跌，對消費者、行業(yè)、企業(yè)來說都是一種很大的傷害�，F在房價逐步穩(wěn)定，剛性需求得到有效釋放，有助于房地產業(yè)獲得更為穩(wěn)定健康的發(fā)展環(huán)境�！薄�
高房價問題不僅僅是房地產行業(yè)的問題，上關乎數萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的，樓市調控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進療法”。專家建議通過不斷釋放調控信號來干預市場預期，切實增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給，以舒緩供求關系；同時，收緊房貸，讓銀行緩釋風險。
與此同時，隨著在整個經濟發(fā)展中支撐行業(yè)作用的日益提升，房地產業(yè)的理性回歸不止關乎行業(yè)的健康發(fā)展，而且關乎整個國民經濟的健康發(fā)展，防止房市的大起大落從而成為經濟建設的一項重要目標。展望2008年下半年的樓市走勢，讓人們靜下心來考慮經濟和社會的可持續(xù)發(fā)展等更深層的問題。顯然，擠出樓市多年累積的泡沫，保持健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國房地產市場應有的常態(tài)。
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