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上海中環(huán)沿線樓盤情況深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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上海的房價到頂了嗎？這個問題還真不好說，但總體來看不能一概而論。雖然對于整個全國樓市，上海的樓市僅是一個局部，并不起到影響大局的關(guān)鍵作用，但作為一個房價下拐的“壁壘”，在全國樓市低迷、房價一片催跌聲中，上海房價似乎依然保持“一枝獨秀”的風光。然而，自今年以來，上海樓市的成交量呈大幅下滑態(tài)勢，據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海新房市場成交量僅為去年同期的一半。不管你承認與否，年初出現(xiàn)的樓市“拐點論”，如今在包括上海在內(nèi)的全國樓市至少在成交量上已經(jīng)從原來過熱的勢頭朝著一個下行方向開始“拐”了。
賣方買方輿論都在分化
近期上海的樓市呈現(xiàn)出一片“山雨欲來風滿樓”的氣象。一些樓盤的開發(fā)商中開始出現(xiàn)了分化的苗頭，挺不住的，房價出現(xiàn)了試探性的小幅沉降，挺得住的則巋然不動，有的捂盤惜售，一再推遲新盤上市時間，也有的采取跳空高開策略，目的是讓買家望而卻步�？傊�，去年牛市時開發(fā)商鐵板一塊的堅冰被打破了，從而使上海樓市進入到一個相當微妙的階段。
同時，本地市場的購房者陣營也發(fā)生了分流的跡象。用于投資的業(yè)主在考慮究竟是拋，還是“捂”，等待時機再出手；買家則更顯搖擺：到底是繼續(xù)觀望等房價降下來，還是趁現(xiàn)在有些許優(yōu)惠和議價空間當機立斷、趕快出手，買賣之間的“鐘擺”效應(yīng)比前一陣子更甚。而實際上對于大多數(shù)本地的剛性需求者而言，多數(shù)是要賣掉老房子，置換新房子，這種首尾兩端的矛盾心理，更困擾著他們。
此外，專業(yè)的輿論陣營同樣也出現(xiàn)了利好、利空各唱各調(diào)的聲音，有的甚至大相徑庭。隨著6月下旬起進入樓市傳統(tǒng)淡季以后，陰晴不定的樓市、進退兩難的買賣雙方心態(tài)，更強化了唱空的論調(diào)，諸多如“賣家套現(xiàn)急 買家壁上觀”、“誰先降價誰先贏”的論點不時見諸報端；而另一方面，一些因為房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)占到家庭總資產(chǎn)的60%以上，“如果房價下跌30%，將面臨一個全輸?shù)木置妗钡恼撜{(diào)，也似為上海堅挺的樓價找到了堅強的理由。
房價開始分化
那么，如今上海的房價究竟是不是已經(jīng)到頂了？其實，“橫看成嶺側(cè)成峰，遠近高低各不同”。事實上，上海樓市一直存在著本地和“外來”兩大需求市場，而這兩大市場不能混為一談。從成交方面來說，近日有不少境外機構(gòu)、境外人士紛紛瞄準了上海的高端房源，如尚海灣的整購、虹橋、世紀公園板塊成為外資買房的熱點板塊等現(xiàn)象頻現(xiàn)，不過這也并不完全代表上海樓市在全國樓市普遍趨冷降價的大氣候下“一枝獨秀”。境外人士需求的則多以市中心成熟地區(qū)的高端物業(yè)為主，同時人民幣兌美元匯率持續(xù)走高，促使了這部分人加大了投資購房的力度，把貨幣資本轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)的投資。
而上海住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)一直是高、中、低端分化的，對于本地消費市場而言，主要集中需求是中、外環(huán)附近的中端住宅市場，以改善居住條件和新婚家庭需求為主，同時也包括移居來此的新上海人。在去年樓市紅火之時，一些樓盤房價出現(xiàn)三級跳，整個上海房價基本處于快速上升通道，中環(huán)內(nèi)房源告缺，只要有樓盤開就能引來購房者排隊爭搶。而如今軌道交通的建設(shè)步伐、社區(qū)配套的成熟度、教育、醫(yī)療等公共資源的完善、優(yōu)劣等條件，都在樓市前景曖昧不明的狀態(tài)前凸現(xiàn)出來。有的相差一個環(huán)，或一條軌道交通線，單價就相差上千元，而絕大多數(shù)的樓盤即使在同一地段，作同比或環(huán)比，其差價也大相徑庭。
其關(guān)鍵是中環(huán)附近甚至以外的地區(qū)，這些地區(qū)即便空間距離僅相差3、5公里，但居住的便利性、配套的成熟度往往相去甚遠，這一建設(shè)周期的時間距離往往就“一表三千里”，這種情況在外環(huán)以外的區(qū)域則猶甚。因此，就目前的時間節(jié)點看不同地區(qū)的樓盤，其樓價是不是已經(jīng)到頂也是因地而異的，在不同區(qū)域，樓市呈現(xiàn)冰、火兩重天的格局并不鮮見。
中環(huán)沿線樓盤 漲跌因時、因地而異
[東部]雞犬升天
浦東地區(qū)的中檔樓盤集中在三林板塊，因依托世博會為契機，盧浦大橋和軌道交通線等諸多利好炒熱了整個地區(qū)，使之成為上海房價攀升速度最快的區(qū)域之一。三林板塊目前已通車的有6號線、8號線，以及還有在建中的7號線、11號線。此外，三林路東面有集生態(tài)、休閑、運動于一體的臨河而建的三林公園、生活購物中心、易買得超市和蘇寧電器，三林路西面規(guī)劃有文化娛樂商業(yè)中心、體育健身中心等，而區(qū)域內(nèi)更是云集了金地、萬科等十多家知名開發(fā)商，因此在上半年中，這一地區(qū)仍有不俗表現(xiàn)。
作為地區(qū)內(nèi)的標志性樓盤之一的萬科金色里程，自2007年7月開盤以來，其1.4萬元/平方米的均價也提高了整個地區(qū)的房價水平，此后周邊樓盤價格也日長夜大，2個月后的9月，該盤均價一下子飆升到1.8萬元/平方米，立即將其價格標桿回到了高位。而去年該案三次推盤，均快速去化，在開盤后兩、三個月內(nèi)基本售罄。而6月27日，該盤又推出102套全裝修聯(lián)排別墅產(chǎn)品，建筑面積在260平方米—270平方米，其均價達2.85萬元/平方米，總價約在740萬—800萬元/套，再次筑高了三林房價的底氣，雖然這一總價和產(chǎn)品的差異，必將讓其放慢銷售速度，不過，該盤此后已無房源，即便是以“快速銷售”為策略的萬科也可以不著急叫賣。
周邊位于東三林的浦發(fā)博園憑借緊湊的小房型和低總價，在一期熱銷的基礎(chǔ)上二期開盤均價從前期的1.3萬元/平方米漲到了1.5萬元/平方米。但從網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示：浦發(fā)博園二期的房源經(jīng)過4個月的銷售，只剩下30多套。同樣位于中環(huán)外側(cè)的金地未未來在6月8日開盤3日內(nèi)，220套房源也全部一售而空。
不過，位于永泰路的金誼河畔目前尚有百余套在售房源，該盤4月推出一批房源，均價約1.5萬元/平方米，但其銷售速度則相對緩慢，網(wǎng)上顯示其近三個月來的去化速度分別為9、12、15套。該盤銷售不及周邊大盤的一個重要原因是其附近的生活和商業(yè)配套均欠佳，只有永泰路上有華聯(lián)超市，其他大賣場等距離較遠。規(guī)劃中，開發(fā)商將二期小區(qū)西側(cè)建造一個大賣場，不過具體招商計劃尚未落實，而將來會建的社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施，目前還處于動遷階段。
[北部]漲跌互現(xiàn)
整個北區(qū)的中環(huán)沿線樓盤多年來均處在全市的一個價格低谷，但其中的一個例外就是楊浦中環(huán)附近的新江灣城，在不斷上演“面粉貴過面包”的這一板塊內(nèi)，目前建德公寓、國際公寓、東森花園 、雍景苑 、盛世豪園所推房源也均已基本售罄，均價約在1.8萬-2萬元/平方米區(qū)間。
今年4月合生新江灣再度推出132套住宅，均價2.1萬元/平方米左右，但開盤三個月來，其月銷售每況愈下，分別為26、23、15套。無獨有偶的是其周邊借“新江灣城”概念造勢的樓盤如政悅路上均價約2萬元/平方米的涵碧景苑，在1月推出249套新房源后，銷售業(yè)績基本停滯不前，月銷售多在12套以下徘徊。與之形成對比的則是6月21日，橡樹灣開出了一期65套“聯(lián)庭別墅”，最高單價達5萬元/平方米，但短短兩周不到，該高價別墅項目就已售出12套。但由于中環(huán)概念的城市別墅本已是稀缺產(chǎn)品中，因此與普通住宅有著不同的消費市場。但為何原本炙手可熱的地塊而今公寓卻賣不動了呢？新江灣城的崛起本就有著特定的樓市語境，在醞釀8年之后通過一級開發(fā)模式推入土地市場的時候，正是上海樓市風生水起之時，地區(qū)內(nèi)的房價也因此甚至超過了眾多楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)配套均已成熟的社區(qū)。然而，再美好的藍圖也需要時間去打造，原先看好地區(qū)未來發(fā)展的購房者也暫緩了生怕因貽誤時機錯失良機的沖動，綜合考慮后才選擇出手。
不過，這一地區(qū)的房價有沒有到頂呢？自該地塊漸熱后，開發(fā)商在高成本拿地后，很難會做蝕本買賣，而這里聚集的又是資金勢力雄厚的開發(fā)商，并不愁資金周轉(zhuǎn)不靈，而從橡樹灣近期的開盤價也可以看出，以差異化的產(chǎn)品取勝，或許將是此地房價節(jié)節(jié)攀升的不二法門。
與楊浦類似的情況也發(fā)生在閘北，其中環(huán)附近的大寧地區(qū)也是這兩年間房價漲勢最為兇猛的地區(qū)。M1線北延伸段縱貫其南北，而因距人民廣場不過4、5公里，原本就是成熟度相當高的地區(qū)，地區(qū)內(nèi)因依托目前浦西最大的綠地大寧靈石公園而聞名，近年來新建的大寧國際商業(yè)廣場等商業(yè)旗艦，使之成為滬北一處宜居之地。去年，寶華現(xiàn)代城二期房源連續(xù)上演房價三級跳，8月其第二批房源均價上跳至1.7萬元/平方米，比3個月前的房源均價惡漲4000元/平方米，而當時閘北內(nèi)環(huán)地區(qū)一些在售小盤的均價不過1.3萬元/平方米。而緊接著的8月，該盤開出最后一批300余套房源，均價一下子跳至2.2萬元/平方米，這樣的漲價速度著實令人看不懂。不過，該地區(qū)去年樓市供應(yīng)處于長期饑餓狀態(tài)，而開發(fā)商也只剩手中不多的房源，因此恰逢盛世，該盤開發(fā)商并不懼怕跳空高開的風險。
如今，該地區(qū)內(nèi)的在售新盤主要是盛源家豪城，該盤位于柳營路西段，在市口上略遜，6月7日新推254套房源，均價2.1萬元/平方米，開盤一月銷售約73套，這個銷售速度只能說差強人意，但與去年大寧地區(qū)屢屢引發(fā)排隊爭購的局面則不可同日而語。或也由此，欲把均價定在2.2萬元/平方米的慧芝湖二期再三拖延開盤時間，以謀定而后動。不過，目前該地區(qū)的二手房價格約在1.7萬—2萬元/平方米上下，與閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房價格基本持平，但面對地區(qū)內(nèi)大量的新房后續(xù)供應(yīng)，地區(qū)內(nèi)房價會否再有上漲空間，則存在一定的懸疑。
[南部]供不應(yīng)求
南中環(huán)的樓盤多分布于長寧區(qū)中，長寧的中檔樓盤主要分布在天山板塊，也是長寧區(qū)的傳統(tǒng)居住區(qū)。地區(qū)內(nèi)的在售樓盤主要包括天山星城、天山華庭、天山河畔花園等，均價一直位于2.2萬—3萬元/平方米之間，而由于地段等各項綜合優(yōu)勢，地區(qū)內(nèi)的房源也一直相當緊俏。6月2日，天山怡景苑推出了677套房源，主力房源為85—90平方米左右的兩房。由于均價為2.2萬元/平方米，比周邊在售的樓盤價位略低，主力兩房房源的總價在180萬—200萬元之間，因此在開盤前3天，天山怡景苑售樓處門口就開始排起了長龍，而在開盤3天內(nèi)，該盤共計售出了241套，成為當周的銷售冠軍樓盤。
由于天山板塊位處長寧區(qū)中心，該地區(qū)內(nèi)有2號線西延伸段輻射區(qū)域，各項配套均已成熟，且位于中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線交接處，緊臨虹橋開發(fā)區(qū)。地鐵、中環(huán)內(nèi)的雙項優(yōu)勢，讓這里成為交通便利且離市中心又近的住宅區(qū)，由于該板塊樓盤大多房型新、得房率高、小區(qū)環(huán)境良好，因此在全市的中環(huán)沿線，這里的樓盤歷來有一個“高貴”身價，而從略過2萬元/平方米的單價來看，也并不比其余中環(huán)樓盤高出很多，因此，房價仍有一定空間。
[西部]跳空高開
上海西部的中環(huán)沿線樓盤較為集中的區(qū)域主要包括普陀的萬里、大華板塊。普陀的中環(huán)沿線是普陀的西北面，這里早已成為上海住宅最集中的區(qū)域之一，主要集中了中環(huán)集團、大華集團旗下數(shù)十個樓盤。由于這一地區(qū)從上世紀90年代初開始開發(fā)，并形成了連片、成規(guī)模的大型綜合社區(qū)，周邊的配套現(xiàn)已相當成熟，農(nóng)工商、家樂福、萬里新天地等大型消費中心先后入駐，萬歲俱樂部、美食城、梅川路等餐飲生意火爆，并形成了一定的規(guī)模效應(yīng)。在建的軌道交通M7線、中環(huán)線以及R3線，突顯了其交通優(yōu)勢，這些綜合優(yōu)勢使樓價適中保持堅挺，并使樓價始終穩(wěn)健地保持攀升。
地區(qū)內(nèi)的萬里雅筑、大華愉景華庭 、頤和華城、中環(huán)錦園 、中環(huán)凱旋宮、中浩云花園等樓盤，自去年下半年以來，在售房源幾乎處于“缺貨”狀態(tài)，目前就連原本比周邊均價約1.5萬元/平方米樓盤高出一倍價格的中環(huán)凱旋宮所推房源也已銷售殆盡。在新房市場一房難求的狀態(tài)下，地區(qū)的二手房源也在今年二季度市場走弱的情況下，同樣一房難求。直到今年5月31日，位于武威路上的頤和華城新開了137套房源，貌似緩解了地區(qū)內(nèi)房源緊缺的狀態(tài)，然而其均價則跳空高開至3萬元/平方米，比一年多前翻了一倍不止，這個狂飆突進的價格可以說在中環(huán)沿線是絕無僅有的一次嘗試。而據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月30日開盤一個月，該批房源共去化了47套，這一銷售速度明顯說不上快，但從萬里地區(qū)開出的這一均價來看，則反映了開發(fā)商對區(qū)域樓價看漲的自信。
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