2008年上半年的樓市在“愁云慘淡”和喊跌聲中度過，又到年中該交“成績(jī)單”的時(shí)候了。那么，在成交量萎靡不振的情況下，大家最關(guān)心的房?jī)r(jià)到底是漲了還是跌了？分析反映國內(nèi)樓市晴雨表的京滬市場(chǎng)可見端倪。

    “我們根據(jù)政府相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)推算，今年上半年北京市一、二手房交易量預(yù)計(jì)將達(dá)到75772套，比去年同期的101227套減少了25.1%，上海的新房交易面積同比更是減少了27.7%�！钡�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇對(duì)本報(bào)記者表示，成交量的下跌，并不意味著價(jià)格的下滑，尤其是二手房?jī)r(jià)格，仍然保持著穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)近兩年來京滬二手房市場(chǎng)中交易活躍的200個(gè)樓盤進(jìn)行的監(jiān)測(cè)顯示，2008年上半年，京、滬二手房?jī)r(jià)格仍普遍有所上漲，最高漲幅超50%。

    北京漲幅下降

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房?jī)r(jià)漲幅前十名樓盤的平均漲幅為24.7%，比去年下半年68.3%的漲幅下降了43.6個(gè)百分點(diǎn)，月平均漲幅也由去年的11.4%降為4.1%，房?jī)r(jià)上漲速度明顯放緩。

    其中，北京價(jià)格漲幅最高的項(xiàng)目是位于亞奧片區(qū)的海晟名苑，半年漲幅達(dá)55.6%，平均月漲幅達(dá)9.3%；其次是卡爾公寓，半年漲幅28%；再其次名是萬國城，半年漲幅25%。

    孟奇認(rèn)為，多方面原因使得這些樓盤價(jià)格快速上漲：一是項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊配套齊全。項(xiàng)目?jī)?nèi)部的綠化率、容積率，項(xiàng)目周邊的商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、交通體系，以及高檔項(xiàng)目?jī)?nèi)部的會(huì)所都是房屋升值的基礎(chǔ)保證。

    二是項(xiàng)目自身的獨(dú)特設(shè)計(jì)。例如卡爾公寓70%為12層的高層板樓，比較充分地利用空間的同時(shí)保證了房屋良好的通風(fēng)、采光效果，此外該項(xiàng)目每套房贈(zèng)送一間車庫，保證了項(xiàng)目?jī)?nèi)部的停車秩序及業(yè)主居住的便利，形成其獨(dú)特之處。

    三是消費(fèi)者定位明確。例如海晟名苑住戶當(dāng)中有30%-40%為外國人，盡管他們當(dāng)中有不少人只是租房者，但這類消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)來講比較雄厚，對(duì)租金、房?jī)r(jià)上漲的敏感度低，這類住戶對(duì)于項(xiàng)目的穩(wěn)步增值有著較強(qiáng)的支撐作用。

    上海漲幅微升

    上海上半年二手房?jī)r(jià)漲幅前十名樓盤的平均漲幅為31.7%，比去年下半年的漲幅12.9%還上升了18.8個(gè)百分點(diǎn)，月平均漲幅也由去年的2.2%增加至5.3%，房?jī)r(jià)上漲幅度小幅增加。

    其中，上半年二手房?jī)r(jià)漲幅最大的三個(gè)項(xiàng)目分別是大華錦繡華城，半年漲幅72.5%，匯景苑為52.6%，百花公寓為45.3%。

    孟奇分析，從半年平均漲幅和排行榜前三名的項(xiàng)目漲幅來看，上海二手房?jī)r(jià)格的上漲幅度較北京更高，這主要與上海商務(wù)人士和投資人士數(shù)量較多有關(guān)。

    他指出，現(xiàn)在距2010年上海世博會(huì)還有兩年的時(shí)間，此時(shí)上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨和北京2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)類似的機(jī)遇，2006、2007年北京房?jī)r(jià)的大幅上漲對(duì)消費(fèi)者有著極大的吸引力，因此盡管去年一系列的調(diào)控政策使上海樓市出現(xiàn)了一定的觀望氛圍，但許多自住或長(zhǎng)期投資型的客戶仍看好上海樓市，這在很大程度上支持了市場(chǎng)的回暖，拉開了與北京房地產(chǎn)漲幅的差距。

    中心區(qū)價(jià)值凸現(xiàn)

    雖然整體交易冷淡，但并不排除個(gè)別區(qū)域有突出表現(xiàn)。

    “今年上半年京滬兩地的二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲區(qū)域已經(jīng)易位�！泵掀娓嬖V記者，北京去年年底區(qū)域排行榜前三名是亞北、雙井、崇文，漲幅分別為51.9%、49.2%和48.7%；今年上半年位居排行榜前三名的則是西城區(qū)、朝陽門內(nèi)片區(qū)、亦莊片區(qū)，漲幅為12.1%、11%和8.8%，漲幅較去年底有著明顯回落，這與去年底出臺(tái)的第二套房政策以及今年上半年一直以來的觀望氛圍有著直接的關(guān)系。

    而中心區(qū)的物業(yè)價(jià)值再次凸現(xiàn)，在弱市中成為領(lǐng)漲區(qū)域。此外，雖然亦莊區(qū)域二手房單價(jià)與其他區(qū)域相比并不算高，且區(qū)域成熟度和配套設(shè)施遠(yuǎn)落后于CBD、崇文、亞奧等區(qū)域，但該區(qū)域卻成為了2008年上半年北京房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲區(qū)域之一，可見隨著中心城區(qū)房?jī)r(jià)的不斷攀高，以及“兩軸兩帶多中心”城市布局所帶來的外延區(qū)域配套的不斷完善，使得總價(jià)較低的外延區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越受到人們的追捧。

    上海2008年上半年區(qū)域排行榜前三名是徐匯、虹口、黃浦，價(jià)格漲幅分別為52.6%、12.8%和10.6%；而2007年下半年則是普陀、靜安、盧灣，漲幅分別為14%、11.4%和9.1%。從上海各區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅排名來看，排名比較靠前的都是一些中心城區(qū)，主要位于內(nèi)環(huán)和中環(huán)，例如黃埔、盧灣區(qū)域，此外徐匯區(qū)位于內(nèi)環(huán)的部分也是上海六大核心商圈之一，商業(yè)的繁華為區(qū)域帶來了成熟的配套，對(duì)于高端人群尤其是一些商業(yè)人士的吸引力也就更大，這對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了一定的支撐作用。

    此外，領(lǐng)漲第一名的徐匯區(qū)之所以比第二名有4倍以上的漲幅，還與區(qū)域內(nèi)部的大量老公房有關(guān)系，老公房房?jī)r(jià)大幅攀升，從而拉高了區(qū)域房?jī)r(jià)。

    孟奇表示，從京滬區(qū)域排行榜來看，隨著中心區(qū)房?jī)r(jià)的不斷上漲及外延區(qū)域交通配套的不斷完善，越來越多的購房者開始關(guān)注中心區(qū)內(nèi)一些價(jià)值被低估的樓盤以及經(jīng)濟(jì)中心區(qū)周邊的延展區(qū)域，從而助推了這些區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲。

    在當(dāng)前市場(chǎng)觀望氛圍較濃但自身又有剛性住房需求的情況下，這種發(fā)展中區(qū)域以及發(fā)達(dá)區(qū)域中價(jià)值被低估的項(xiàng)目保值增值性能也更強(qiáng)。

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