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樓市走勢玄機態(tài)勢分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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近期，福州、廈門、廣州、深圳等城市出現(xiàn)了二手房價格比一手房還要高的“倒掛”現(xiàn)象。一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象雖然都還只是發(fā)生在這些城市的局部區(qū)域，但局部現(xiàn)象是否能表明樓市在這一輪宏觀調(diào)控之下漸趨成熟？“倒掛”現(xiàn)象能否持續(xù)？購房者該如何買房？一系列問題引起各方關(guān)注。
局部出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象
在福州市金山新城區(qū)域，二手房價格比一手房高的價格“倒掛”現(xiàn)象在今年初就開始顯現(xiàn)�！拔逡弧毙↑S金周過后，這種價格“倒掛”現(xiàn)象在福州市的多個區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢。
“在金山新城，一些早期的小戶型樓盤均價，高的達到８０００元左右，低的也有６０００多元。而同一地段的不少新樓盤預售價卻在４０００元到５５００元之間。二手房價格比一手房高的現(xiàn)象太明顯了�！备Ｖ菔谐柗慨a(chǎn)金山區(qū)域經(jīng)理許俊武告訴記者。
記者在金山新城區(qū)域了解到，以金山大道旁和榕城廣場附近的二手房價格為最高，其次為金山展覽城周邊的部分樓盤，而金山大道沿線的部分新開樓盤的一手房價與上述的二手房價相比，的確出現(xiàn)了價格“倒掛”現(xiàn)象。
另一家福州大型房產(chǎn)中介負責人介紹，福州城東、城南也有幾個小區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”。目前，福州市的二手房價格水平總體有所回落，基本與去年同期持平，但局部區(qū)域的二手房價格卻出現(xiàn)較大幅度上漲。
據(jù)中原地產(chǎn)介紹，目前，廣州市有不少新建商品房促銷價達到了近一年來的新低，甚至比同地段的二手房還要低，如白云大道北板塊、龍洞板塊、廣園東板塊、華南板塊等。今年３月以后，廣州市不少片區(qū)新樓盤比預期定價低了１０％--４０％，同一地段樓盤在售新房價格已經(jīng)比二手房低的約占１０％。
樓市強勁促銷風吹出“倒掛”現(xiàn)象
業(yè)內(nèi)專家不約而同地認為，出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象，主要是樓市近期強勁促銷所致，還有其他一些因素也促使二手房價格比一手房更顯堅挺。
中原地產(chǎn)的專業(yè)人士分析，一手房曾一直充當著二手房的價格標桿，尤其是在廣州、深圳等一線城市，一手房樓盤的每次提價，都成為周邊二手房升值的機會。近期，這些城市的部分區(qū)域二手房價反超一手房價，一是樓市處于低迷時期，開發(fā)商都在鉚足了勁促銷，直接壓低了一手房價格；二是許多二手房因朝向、樓層較好，交通便利，物業(yè)服務完善等良好條件，致使這些二手房價格進一步走高。
福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說，今年上半年，福州部分開發(fā)商急需迅速回籠資金，集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣，二手房業(yè)主大都沒有嚴重的資金壓力，雖然也有部分二手房出現(xiàn)議價松動，但松動幅度有限，二手房成交價相對穩(wěn)定。一手房與二手房價格經(jīng)過一個此消彼漲的過程后，出現(xiàn)價格“倒掛”是正常的。
王阿忠說，從各地樓市情況分析，一手房樓盤絕大多數(shù)仍是期房，不能立即入住，因此購房者需要面臨很多不確定因素，而通過正常程序購買二手房，既可以預防購買期房所承擔的投資性風險，又可以即買即住。
不少購房者覺得二手房價格比一手房高，首付差異也是一個重要原因。記者在福州、廈門等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些城市近期的新開樓盤首付普遍較低，甚至有些開發(fā)商為了促銷，不惜以“代墊部分首付”的違規(guī)手段吸引購房者，但二手房的購買者除支付３０％的首付款外，還要繳納由賣方轉(zhuǎn)嫁的稅費和差額款等，導致二手房價趨高而無人問津。
價格“倒掛”現(xiàn)象表明樓市漸趨成熟？
一些業(yè)內(nèi)人士指出，一二手房價格“倒掛”是現(xiàn)階段樓市調(diào)整過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，也是樓市趨向成熟的標志之一。
福州陽光家園房產(chǎn)公司總經(jīng)理高巖認為，一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象并非新鮮事，在海外二手房市場相當成熟的國家和地區(qū)，都曾發(fā)生過，而早在幾年前的上海樓市也出現(xiàn)了類似的價格“倒掛”現(xiàn)象，只是當時沒有受到人們的關(guān)注。
“二手房市場交易越活躍的地區(qū)，這種‘倒掛’現(xiàn)象越容易出現(xiàn)，這是市場成熟的表現(xiàn)。”高巖說，“許多發(fā)達國家和地區(qū)，一二手房市場交易比例通常能達到１∶５，然而在我國許多大中城市，這個比例在１∶１的范圍內(nèi)，經(jīng)過今年的樓市調(diào)整，這個比例有望進一步縮小，趨向合理�！�
王阿忠認為，一二手房價格“倒掛”，是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場逐漸成熟的一個重要信號。這表明，房價上漲勢頭已經(jīng)得到有效遏制，投資和投機購房受到打擊，市場趨于理性，價格機制開始成熟和穩(wěn)定。然而，這種現(xiàn)象目前還處在局部階段，沒有形成全面的態(tài)勢，能否表明樓市成熟還未可知。
“倒掛”現(xiàn)象能否持續(xù) 購房者該如何買房
廈門大學陳培愛教授表示，從短期來看，一些城市在經(jīng)濟發(fā)展以及城市化、人口規(guī)模膨脹等因素作用下，自住剛性需求仍將促使二手房市場保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。但從長期來看，二手房價一定會比一手房價低。
王阿忠認為，住宅商品是一種流動性較差的商品，一手房價格影響傳導到二手房市場會有一段時滯，隨著投資者對市場預期的下降，二手房價格也會隨之下降。
據(jù)一家總部設(shè)在廣州的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人透露，隨著各地炒房團的逐個潰退，這種“倒掛”現(xiàn)象維持不了多久。在深圳，這種“倒掛”可能已經(jīng)難以持續(xù)了，二手房價格水平的整體下降指日可待；在廣州，因為這個城市與深圳的樓市炒家有３０％的重合率，深圳扛不住的話，廣州也同樣扛不住。
價格“倒掛”對一二手房市場產(chǎn)生了不同的影響，購房者該如何買房？記者在福州、廈門等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，普通購房者在一二手房價格相當甚至一手房價高于二手房價的情況下，一般會選擇一手房。如果一手房價低于同區(qū)域的二手房價，多數(shù)買房人仍然傾向于選擇一手房，但對于二手房市場，其價格優(yōu)勢相對一手房來說蕩然無存，二手房在銷售過程中將會遇到很大困難。
陳培愛建議，今后樓市將步入一個以剛性需求為主導的市場，一手房價格會贏得較大份額。在此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過后，開發(fā)商會更加注重樓盤品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、配套以及物業(yè)等各項服務，而且新建樓盤放量也將大于二手房，購房者有足夠大的選擇空間找到理想戶型的房子。
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