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樓市三個月后止跌轉(zhuǎn)暖？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-6-30
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機中國的地產(chǎn)行業(yè)永遠是最吸引眼球的戰(zhàn)場。2007年，中國樓市有如"走火入魔"，以深圳、上海、北京、廣州為代表的一線中心城市房價以平均每月兩位數(shù)的速度保持了長達半年的高速增長。面對幾乎失去理智的樓價，政府隨即出臺了上調(diào)利率、提高二套房首付、提高存款準備金率等一系列組合拳，一度幾乎失去控制的房價終于在年底峰回路轉(zhuǎn)，全國房價開始進入調(diào)整期。而此前房價漲幅較快的深圳市，亦在此輪降價行情中，以10%-30%的跌幅成為全國樓市風(fēng)暴眼的中心。在深圳、廣州等珠三角城市降價的示范效應(yīng)下，全國樓市開始出現(xiàn)成交量萎縮、有價無市的觀望狀態(tài)，并一直持續(xù)到今年上半年。
2008年下半年，中國樓市走勢如何？宏觀調(diào)控對樓市是否會有所放松？在本報6月28日于深圳舉行的"天璣財富特約·南都名家大講堂---宏觀調(diào)控下的中國地產(chǎn)走勢"論壇上，與會專家認為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的強勁需求，中國地產(chǎn)行業(yè)仍然長期看好，這一輪中國樓市的調(diào)整期可能為8至10個月，并很可能在未來三個月后結(jié)束下跌的趨勢。著名經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)專家董藩否認房地產(chǎn)出現(xiàn)"拐點"的說法，并表示部分學(xué)者的"拐點論"有"惡搞"的成分。
"市場觀望氣氛仍然濃厚"
自去年年底以來，中國樓市進入觀望期后，年初出現(xiàn)的"拐點論"無疑加重了這一趨勢。
北京師范大學(xué)教授、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，市場出現(xiàn)這種狀況可以用供求關(guān)系來解釋。從供給方面看，去年地產(chǎn)商在房價快速上漲時人為拉長周期，以期望推遲銷售獲得更高的回報。而政府方面去年因為放盤太多，延長了地產(chǎn)商的開發(fā)周期，再加上政府去年以來增加了保障房的供應(yīng)量，從而使這段時期房地產(chǎn)總體供應(yīng)量大大增加。
從需求的角度看，董藩分析，去年央行連續(xù)多次上調(diào)利率，加重了供房者的成本；另外，去年"9·27房貸新政"提高了二套房首付比例，再加之央行多次上調(diào)存款準備金率，這些措施都極大地抑制了房地產(chǎn)市場的需求。另外，去年有關(guān)物業(yè)稅的傳言，也對普通購房者產(chǎn)生了很大影響。
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年底至今年一二月份，樓市成交量進入低谷，三月份有所回升，但在六月份繼續(xù)下跌趨勢。董藩表示，由于市場都在觀望，今年短期內(nèi)市場仍然是波動狀態(tài)，除了部分城市外，全國多數(shù)城市總體呈微漲或微跌之勢。
"深圳地產(chǎn)暴跌只是特例"
深圳樓市在去年樓市的暴漲暴跌中一直處于風(fēng)暴的中心。
董藩認為，深圳地產(chǎn)的大漲大跌其實是可以預(yù)期的。深圳地理位置接近香港，在香港樓市虹吸效應(yīng)下，深圳樓市的上漲是必然的。另外，從深圳的投資者結(jié)構(gòu)看，資產(chǎn)在數(shù)百萬到1000萬之間的投資者很多，最適應(yīng)投資地產(chǎn)行業(yè)。因此在去年樓市上漲行情下，出現(xiàn)投資者大量追漲的現(xiàn)象，幾乎到非理性狀態(tài)。
與會專家認為，這一輪房價上漲中，深圳樓市的投機心理太重。當大家都投機時，地產(chǎn)市場就容易出問題。因為有相當多的投資者資金實力有限，主要靠借貸來投資，因此在去年國家出臺政策調(diào)控樓市后，深圳樓市出現(xiàn)大幅度下跌也是正常的。
但董藩表示，在這一輪樓市的調(diào)整中，深圳地產(chǎn)的大幅度下跌在全國還只是特例。從全國看，大部分城市樓價還是持平或微跌，而真正出現(xiàn)明顯下跌的只有深圳、廣州等部分珠三角城市。他認為，深圳屬于比較自由的市場，資金進出容易，在樓市出現(xiàn)動蕩的情況下，容易出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象。但從全國來看，尤其是北方城市需求仍然很旺，投機較少，因此價格比較平穩(wěn)。
"拐點論有惡搞的成分"
對于此輪樓市調(diào)整，董藩分析，估計8到10個月才能結(jié)束。他表示，原來預(yù)計樓市半年就可結(jié)束下跌行情。但5月汶川大地震對地產(chǎn)市場打擊很大，因此調(diào)整期可能延長至3個月后。
有關(guān)數(shù)據(jù)似乎也證實了董藩的說法。數(shù)據(jù)顯示，在去年底樓市開始下跌后，到今年3月份廣州樓市在交易價格和交易量上都出現(xiàn)了明顯的回升。深圳樓市在二三月份出現(xiàn)緩慢回升后，隨后再次出現(xiàn)下滑的狀態(tài)。與會專家表示，深圳樓市仍然處于嚴冬期。
但董藩否認房地產(chǎn)出現(xiàn)"拐點"的說法，他認為部分學(xué)者的"拐點論"有"惡搞"的成分。他分析，目前樓市真正出現(xiàn)明顯降價的只有部分沿海城市，而北京等大部分北方城市仍為小幅度上漲或微跌。而且由于城市房產(chǎn)是逐步向外圍發(fā)展，造成目前樓價的統(tǒng)計的缺陷（以地理位置較差的房子比較地理位置較好的房子）。因此，實際情況是樓市可能有微漲。
廣州合富輝煌首席市場分析師黎文江亦贊同房地產(chǎn)市場在3個月后回暖的說法。他引用廣州市國土房管局的說法："今年五一比去年五一成交量有大幅度回升，市場正在加速回暖的步伐，六七月份有可能恢復(fù)到正常水平。"黎文江認為，政府的言論表明，其希望房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和逐步走向正常。
董藩判斷，由于目前CPI高企，國家宏觀調(diào)控下半年放松的可能性不大，但財政政策放松的可能性較大。而房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的權(quán)重較大，因此房地產(chǎn)這種不正常的狀態(tài)不會持續(xù)太久。目前樓市雖然出現(xiàn)一定震蕩，但需求仍然很旺，三個月后樓市調(diào)整期將結(jié)束，重新轉(zhuǎn)暖。
■專訪
"從全國看樓市泡沫并不多"
董藩認為，滬深房價的確有些不正常
"全國房價今后將有什么樣的走勢？地產(chǎn)市場到底有多大泡沫？"6月28日，本報記者對北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩進行了專訪。董藩教授認為，數(shù)據(jù)顯示，從全國平均水平來看，樓市沒有多少泡沫，深圳和上海的確是有些不太正常。
房價全年上下波動不大南方都市報（以下簡稱"南都"）：房地產(chǎn)市場的走勢是大家都很關(guān)心的一個話題，過去的一年之內(nèi)深圳的房地產(chǎn)市場還是經(jīng)歷了非常大的起落，您怎么看待今后的房地產(chǎn)的走勢？
董藩：之前地產(chǎn)的升溫其實是需求的爆發(fā)。宏觀調(diào)控政策壓投資，壓信貸，供應(yīng)方壓力增大，供應(yīng)減少，房價上漲在所難免。
深圳是中國最富裕的城市之一，毗鄰香港，兩地房價的巨大差異催生了"虹吸現(xiàn)象"，香港購買力涌入深圳。2006年又沒有了土地供應(yīng)。另外，深圳中產(chǎn)階層較多，買房成為投資選擇，加之華南是很強的資本中心，吸引中間的資本聚集于此，這些都是深圳房價大幅上漲的客觀原因。
之所以下跌，一方面是物價快速上漲，房地產(chǎn)成為宏觀調(diào)控打擊的對象，房價進而向下波動，需求也減少。"拐點論"出現(xiàn)，萬科率先降價，這影響很大，網(wǎng)絡(luò)為代表的一些唱衰的人影響了百姓的情緒。
出現(xiàn)下跌的局面，自主性和投資性的真實需求成為支撐。部分人的投機意識非常強，像炒股一樣炒房產(chǎn)，短期投機，追求差價。深圳恰恰存在很多超還款能力炒房的人，規(guī)則一變（宏觀政策），支撐的基礎(chǔ)變化了，他們就要離場。
房價原則上價格是上漲的。房地產(chǎn)大幅下跌在歷史上僅有幾次，如曾在日本、香港加上美國次貸危機等。房地產(chǎn)的跌只發(fā)生在戰(zhàn)爭、瘟疫、極端的政治事件和嚴厲的調(diào)控打擊之下，深圳恰恰出現(xiàn)了這種情況。
南都：全國來看，今年房價的變化會有什么樣的結(jié)果？
董藩：這一輪南方沿海地區(qū)受影響比較大，以廣深為代表，還有福建廈門等。大批人炒房，不是常規(guī)投資，而是去賺取差價。
從中西方來看，真正大幅下跌的情況很少。因為供應(yīng)和彈性需求不同。需求總是表現(xiàn)為主動的，強勢的，變化快的。而供給是被動的，弱勢的，變化慢的。需求拉著房價走。供應(yīng)受管制，這里有多重原因，城市規(guī)劃的限制，建筑紅線的圈定，紅線內(nèi)建筑密度和綠化等各項要求。而需求是沒有管制的，而且原則上只漲不跌。因為人均住房面積的上升，人口總量的提高，還有城市化進程的需要，商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)面積增多，房地產(chǎn)需求快速膨脹。此外，房地產(chǎn)是不可替代的，需求方式不能改變。需求擴張下，對開發(fā)商有利，提價往往能成功。
房地產(chǎn)存在價格粘性，和股票不同。房地產(chǎn)有使用價值，90%都在使用中。正常交易的量并不大，不到存量的1%.加上二手房，比例也在2%左右。也就是說98%的房子不進入市場，大盤不動，無后壓力量，主要是投機者跑掉了。
不過，北京上海以及廣深等的上漲也是缺乏力量的，之前我預(yù)期房價的調(diào)整時間在半年左右，五六月份也出現(xiàn)了回調(diào)的跡象，但是汶川大地震的出現(xiàn)改變了需求預(yù)期，所以調(diào)整的節(jié)奏慢了，加劇了恐慌心理。下跌的趨向嚴重了一點，下半年局面沒有大跌也沒有大漲。漲或跌都有可能，幅度不大，我推斷全年結(jié)果是在零上下波動。
房地產(chǎn)泡沫并不多
南都：大城市的房價是不是還存在泡沫？因為按照人均可支配收入，人們購房壓力非常大了。
董藩：按照人均可支配收入衡量并不合適。首先，這是按照市內(nèi)戶籍人口的（收入）計算和房價的比，不包含外來人口，后者中很多是中高收入者。另外，各個國家的人和地的對應(yīng)關(guān)系不同。加拿大，澳大利亞等地都是地廣人稀，美國相對于中國也是如此。而中國僅有22%的土地適合生存。第三，經(jīng)濟增長方式不同，收入也不可比，發(fā)達國家收入透明，國內(nèi)則存在大量不透明收入。第四，房子和房子也不可比。國外的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)是覆蓋全社會，國內(nèi)則是指城市。中國的地產(chǎn)分成了農(nóng)民自建和城市商品化兩個部分。第五，中國有大量的新房，市場90%左右是新房，而國外主要是二手房，新舊房價格不一樣。另外，城市規(guī)模、人口和房子的密度都是不同的。
從全國平均水平來看，房地產(chǎn)市場沒有多少泡沫，深圳和上海的確是有些不太正常。
常規(guī)投資是很正常的，一個市場包括租賃和買賣部分。但我們在心理上，對投資和投機一律排斥，宏觀調(diào)控一塊予以打擊。房地產(chǎn)被政治化和道德化。
南都：現(xiàn)在一個數(shù)據(jù)常被大家引用，就是80%的人掌握了20%的財富，那么掌握了中國80%財富的就有近3億人，他們買房沒有問題，也提供了一個很大的高端市場，但是另外80%怎么辦呢？
董藩：不能這樣看。事實上，83%的人是有房的，11.4%的人是在供房。也就是說5%左右的人沒有房，這里面大多是年輕人，但是年輕人憑什么能立刻買房？房子是價值量非常大的商品，年輕人就是買不起。
中國政府則要解決中低端人口住房問題。政策不能解決100%的問題，壓力也是推動經(jīng)濟增長的動力。
宏調(diào)不應(yīng)過多調(diào)節(jié)微觀運行
南都：您對目前宏觀調(diào)控政策的影響有何評價？
董藩：宏觀調(diào)控有幾個原則，就是要兼顧協(xié)調(diào)發(fā)展的問題，可持續(xù)發(fā)展的問題和住房保障的問題。房地產(chǎn)快速發(fā)展是有道理的。各個產(chǎn)業(yè)發(fā)育的程度是不一樣的。房地產(chǎn)現(xiàn)處于快速成長的時期，在發(fā)達國家則是成熟了。房地產(chǎn)的特殊性決定了其應(yīng)被看作先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。國民經(jīng)濟發(fā)展以其發(fā)展為前提，教育、金融等的發(fā)展都要有房地產(chǎn)發(fā)展為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)需要先行發(fā)展作為其他行業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)資料。但我們沒有注意到這一點。
宏觀調(diào)控有些政策是有效的，有些是有偏差的，我們希望（宏觀調(diào)控將）穩(wěn)定和經(jīng)濟規(guī)律相結(jié)合。
南都：就住房問題，您認為什么樣的宏觀調(diào)控政策是合適的呢？
董藩：我認為有四個原則。就是穩(wěn)定價格，理順秩序，把好關(guān)口，保障人權(quán)。穩(wěn)定價格不是說價格不動，而是說要和GDP發(fā)展相適應(yīng)，短期內(nèi)不動是可以的。理順秩序主要是指對企業(yè)經(jīng)營行為和市場運行秩序要加強管理。把好關(guān)口，一是說把好開發(fā)市場的入口，有些資質(zhì)差的企業(yè)要限制進入，現(xiàn)在北京90%的房地產(chǎn)企業(yè)是臨時資質(zhì)，也容易引發(fā)管理問題。二是要把好消費者的關(guān)口，是否對一定人群或者情況限制買房等。三是把好質(zhì)量關(guān)口，即商品房的竣工驗收問題，控制低質(zhì)量的房產(chǎn)進入市場。保障人權(quán)體現(xiàn)在對城市低收入家庭居住問題的解決。
我認為不應(yīng)干預(yù)開發(fā)商定價自主權(quán)，也不贊成通過行政手段要求開發(fā)小戶型的比例。而是應(yīng)該用經(jīng)濟的手段引導(dǎo)，如稅收或者財政政策等。很多行政政策不應(yīng)過于調(diào)節(jié)微觀層面的東西，而是要遵循規(guī)律。
我認為應(yīng)該鼓勵投資（房地產(chǎn)），投資者自己會做出調(diào)整的，要相信市場的智慧。另外，可以采取特殊手段解決土地供應(yīng)問題，如工業(yè)用地中不乏土地浪費的現(xiàn)象，可以調(diào)整土地結(jié)構(gòu)。
南都：目前房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)非常緊張了，您認為從緊的貨幣政策近期有無松動的跡象？
董藩：近期來看沒有松動的跡象�，F(xiàn)在CPI高位運行，五月CPI為7.7%.同時鄰居越南通貨膨脹，出現(xiàn)嚴重問題，加劇了我國宏觀調(diào)控的決心。不過近期財政政策倒是有松動的跡象。因為汶川大地震，房地產(chǎn)需求大幅增加，對地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也發(fā)生影響。
在融資方面，對外資政策似乎有所松動。商務(wù)部準備下放外商直接投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目的備案權(quán)，初步擬下放至省級商務(wù)部門。政府給出的說法是合理的權(quán)限調(diào)整，但是正常來講，外資進入的難度會有所降低。
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