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什么是商業(yè)地產(chǎn)?中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超300億元

  • 2019年4月12日 ChenJunYi來源:轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng) 1110 71
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2019年以來,外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示,截至2019年3月底,黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu),在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過300億元。


外資緣何在國內(nèi)大宗交易市場(chǎng)中再次占據(jù)顯著優(yōu)勢(shì)?業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,首先,2018年,中國去杠桿、去地產(chǎn)化的大勢(shì)使不少企業(yè)拋售資產(chǎn),市場(chǎng)出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),比如海航資產(chǎn)的集中處置;另一方面,融資渠道收緊則使內(nèi)資機(jī)構(gòu)募資困難,出價(jià)能力逐漸下降。

“2018年對(duì)中國來說是去杠桿,但對(duì)全世界來講,并沒有一個(gè)特別明顯的去杠桿過程。并且與之前的1998年、2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)相比,2018年相對(duì)來說是一個(gè)比較好的年份,市場(chǎng)情況并沒有預(yù)期的嚴(yán)峻。在中資缺乏競(jìng)爭(zhēng)力、匯率處在人民幣下行時(shí)期,外國資金較為充裕。另外,在銀保監(jiān)會(huì)合并之后,國內(nèi)大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和銀行的管理層面出現(xiàn)調(diào)整,在這一調(diào)整過程中,國內(nèi)的投資方向和投資政策也相應(yīng)的進(jìn)行調(diào)整,這也是當(dāng)時(shí)內(nèi)地資本投機(jī)買賣不活躍的原因?!眲⒈f。

劉兵認(rèn)為,從外資自身的角度來看,外資現(xiàn)階段大規(guī)模進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),除了對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化反應(yīng)迅速,同時(shí)也是對(duì)中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)的看好。中國這一新經(jīng)濟(jì)體具有高速經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢(shì)。因此之前在日韓超配的外資機(jī)構(gòu)已逐漸主動(dòng)將中國的重要性提升。

“商業(yè)地產(chǎn)寫字樓是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表,外國的私募基金看好目前中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,在這種情況下,外資認(rèn)為有必要搶占中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)資源,加大對(duì)中國的核心資產(chǎn)配置?!眲⒈Q,“最近新加坡、美國、歐洲資金都在進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,這是一個(gè)非常明顯的趨勢(shì),外資已經(jīng)將中國當(dāng)作是全世界越來越重要的經(jīng)濟(jì)體。”

外資對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度究竟如何?劉兵以他親身經(jīng)歷表示,“北京市場(chǎng)作為一個(gè)較為特殊的市場(chǎng),傳統(tǒng)寫字樓和商場(chǎng)交易標(biāo)的有限,在這種情況下,投資人只能通過酒店改成寫字樓,商場(chǎng)改成寫字樓的方式,挖掘現(xiàn)有的存量價(jià)值。而盡管外資相較于中資機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)離中國本土市場(chǎng),但是對(duì)項(xiàng)目的判斷上看不出任何水土不服的表現(xiàn)?!叭ツ?,戴德梁行還在向很多外資機(jī)構(gòu)投資人介紹北京市場(chǎng)情況,具體的改造政策是什么樣的,以及土地使用年限的問題,但是很快外資就開始大舉進(jìn)入國內(nèi)大宗交易市場(chǎng)進(jìn)行投資,市場(chǎng)嗅覺非常靈敏。這反映出外資一直在保持關(guān)注著北京上海的大宗交易市場(chǎng)?!?/p>

對(duì)于外資主流的投資邏輯,劉兵認(rèn)為目前仍然是買入-經(jīng)營-出售或Reits退出這一模式。但是,值得關(guān)注的是,有越來越多的外資基金長期持有國內(nèi)具備穩(wěn)定租金收入、優(yōu)質(zhì)租客組合的商業(yè)核心物業(yè),這越來越像倫敦、紐約的情況。

地域分布:上海VS北京

無疑,作為中國最重要的兩個(gè)門戶城市,上海和北京一直都是外資重要的目的地。此輪外資買空上海核心資產(chǎn),開始對(duì)北京加大投資力度,除了已知的、豐樹、Partners Group 等買家,2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項(xiàng)目,其中不乏收購背景復(fù)雜、需要改造的物業(yè)。


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