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高房價問題有新“藥方”? 劉世錦:如何破解一線城市高房價

  • 2017年8月8日 FanTianQing來源:騰訊新聞 915 57
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劉世錦認(rèn)為,當(dāng)下的房地產(chǎn)價格調(diào)控方案,需求側(cè)控制為主,短期內(nèi)或許會起到抑制房價的作用,較長時間看未必如此。如能更多加入供給側(cè)改革內(nèi)容,才能從根本上改變社會對房價走勢的預(yù)期。

房價,高房價

  房價一直是人們所關(guān)注和談?wù)摰膯栴}。

  近日,國務(wù)院發(fā)展研究中心在北京基金小鎮(zhèn)發(fā)布《中國經(jīng)濟(jì)增長十年展望(2017-2026):老經(jīng)濟(jì)與新動能》(以下簡稱《十年增長》)報告,對中國最受關(guān)注的高房價問題開出了新“藥方”。

  《十年增長》主編、中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示,大都市圈是中國下一步發(fā)展和改革的新制高點,但是由于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在著一些深層的體制、政策和理念上的問題,當(dāng)大都市圈的浪潮涌來后,這些問題便通過房價上漲顯露出來了。

房價,高房價

  劉世錦分析,此前一線城市房價的飆升顯然超過了可以解釋的合理水平,甚至打破了人們的常識。

  他認(rèn)為,當(dāng)下的房地產(chǎn)價格調(diào)控方案,需求側(cè)控制為主,短期內(nèi)或許會起到抑制房價的作用,較長時間看未必如此。如能更多加入供給側(cè)改革內(nèi)容,才能從根本上改變社會對房價走勢的預(yù)期。

  一線城市的高房價究竟是怎么形成的?

  劉世錦分析,中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在的四大問題促成了“高房價”的形成。

  首先,大城市住宅用地占建設(shè)用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重長期低于25%,而發(fā)達(dá)國家大都市這一比重通常高于40%,有的超過60%。

  劉世錦解釋,這與中國城市以地謀發(fā)展的模式有關(guān),在這一模式下,較多土地以低價用于工業(yè)建設(shè),較少土地以高價用于住宅建設(shè),其中的賣地收入用于支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

  國研中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副研究員許偉指出,2016年, 土地出讓金收入相當(dāng)于地方本級財政收入的42%, 如果加上與房地產(chǎn)相關(guān)的各種稅費, 房地產(chǎn)行業(yè)對地方財政的收入貢獻(xiàn)更加顯著。

  第二個問題是城市建設(shè)用地由地方政府壟斷,農(nóng)村集體土地須由政府購買、轉(zhuǎn)換身份后,方可進(jìn)入建設(shè)市場。

  劉世錦表示,黨的十八屆三中全會提出農(nóng)村集體建設(shè)用地要與國有土地同等入市、同價同權(quán),宅基地也要創(chuàng)造條件進(jìn)入流轉(zhuǎn),至今進(jìn)展遲緩,如宅基地流轉(zhuǎn)僅限于同村“集體”內(nèi)部。

  第三,作為城市化進(jìn)程中的基本制度建設(shè),房地產(chǎn)稅尚未能起步。

  “或許是更重要的,既有的城市化發(fā)展的理念、戰(zhàn)略、政策與現(xiàn)階段城市化發(fā)展的規(guī)律有距離或相背離?!眲⑹厘\強(qiáng)調(diào),大城市規(guī)劃與人口增長的現(xiàn)實矛盾突出;雖然強(qiáng)調(diào)小城鎮(zhèn)建設(shè),但對城市體系尤其是大都市圈發(fā)展的意義認(rèn)識不足。

  劉世錦指出,上述四大因素形成的“合力”就是限制供給,并在一定程度上刺激炒房,在需求上升的背景下,房價節(jié)節(jié)攀升,遠(yuǎn)離市場均衡水平。

  那么,中國會出現(xiàn)日本那樣的房價泡沫破滅現(xiàn)象嗎?劉世錦分析,日本實行土地私有制,供給有較大彈性,房價泡沫主要是由過量貨幣催生的,貨幣政策收緊后,泡沫便破滅了。中國的房價也有貨幣供給的因素,但更多的可能是由供給彈性不夠所引致。

  所以劉世錦認(rèn)為,即使貨幣政策收緊,房價也很難降下來,從而形成特定的剛性泡沫現(xiàn)象。

  推進(jìn)城市化進(jìn)程中的供給側(cè)改革

  如何打破一線城市房價的這一剛性鏈條?《十年增長》提出,關(guān)鍵在于推進(jìn)城市化進(jìn)程中的供給側(cè)改革,并提出了六條具體的政策建議。

  劉世錦建議,順應(yīng)城市化發(fā)展規(guī)律,適當(dāng)調(diào)整城市化戰(zhàn)略和政策,在現(xiàn)有土地制度下,增加住宅用地占城市建設(shè)用地比重至40%以上,將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。

  第二,加快轉(zhuǎn)換城市結(jié)構(gòu),解決核心區(qū)過度擁堵與資源人口向大都市圈匯集之間的矛盾。

  以北京為例,通過大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、央企總部等的外移,在核心區(qū)外形成一批大學(xué)城、科技城、媒體城、金融城和石油石化、電力、電信、裝備制造、航空航天等專業(yè)鎮(zhèn)。

  第三,推動農(nóng)村土地制度改革落到實處。加快實施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同價同權(quán),農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵 押、擔(dān)保等。

  劉世錦分析,可以率先在核心區(qū)周邊小城鎮(zhèn)建設(shè)中推進(jìn)此項改革,配套推進(jìn)農(nóng)村社保制度改革,給土地流轉(zhuǎn)背景下的農(nóng)民筑牢社會保障安全網(wǎng)。同時著手解決由來已久的小產(chǎn)權(quán)房問題,在繳納必要的稅費后,使之能夠進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)。

  同時,發(fā)展長期公共租賃住房?!妒暝鲩L》解釋,由政府優(yōu)先組織資源,建設(shè)較多數(shù)量的公共租賃住房,租賃價格可以隨行就市,租期不低于10年,最長可延至20年,并受法律保護(hù)。合約簽訂后,除非租戶自己同意,不得強(qiáng)制其退出。政府也可以通過購買公共服務(wù)的方式,利用市場資源開展此類業(yè)務(wù)。

  此外,《十年增長》建議,加快推出房地產(chǎn)稅。對此,許偉分析,適當(dāng)加快房地產(chǎn)稅出臺步伐,降低地方對土地財政的依賴。增加存量環(huán)節(jié)稅負(fù)的同時,降低交易和建造環(huán)節(jié)的各種稅費,增加住房供給和住房市場的流動性。

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