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萬(wàn)科二線城市拿地情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-15
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就在“萬(wàn)科踏空”之論甚囂塵上之時(shí),萬(wàn)科近期驟然加大了拿地的力度。
2009年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2009-2012年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2010年中國(guó)成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)2008-2009年中國(guó)二手房交易市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)展 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁(yè)碼】 350頁(yè) 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
從5月7日起,短短40天之內(nèi),萬(wàn)科接連在6個(gè)城市拿下8幅地塊,投資超過(guò)40億元,創(chuàng)下自2008年2月以來(lái)單月拿地投資最高的紀(jì)錄。
“今年下半年,我們還將積極介入土地招拍掛,尋找新的項(xiàng)目。”6月10日,萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石在青島參加萬(wàn)科城開(kāi)工儀式時(shí)對(duì)媒體表示。
在沒(méi)有等來(lái)預(yù)想中的非公開(kāi)市場(chǎng)并購(gòu)機(jī)會(huì)之后,萬(wàn)科開(kāi)始在土地公開(kāi)市場(chǎng)上頻頻亮相。停滯了近半年的“土地收割機(jī)”終于再度啟動(dòng),且來(lái)勢(shì)更加兇猛。
突擊二線城市
6月8日,廈門(mén)市近兩年來(lái)最大規(guī)模的土地出讓拍賣(mài)會(huì)現(xiàn)場(chǎng),萬(wàn)科現(xiàn)身,參與了3幅地塊的角逐,并擊退多家對(duì)手拿下其中一幅地塊。
這幅編號(hào)為2009G07的地塊,位于廈門(mén)島內(nèi)湖邊水庫(kù)片區(qū)湖心島北側(cè),掛牌底價(jià)為10.9億元。萬(wàn)科最終以18.3億元的價(jià)格競(jìng)得,樓面價(jià)為9163元/平方米。
在拍賣(mài)之前,就有消息稱,萬(wàn)科對(duì)該地塊是“志在必得”。據(jù)了解,早在今年3月10日,王石就曾親臨廈門(mén),重點(diǎn)考察了島內(nèi)五緣灣片區(qū)和湖邊水庫(kù)的投資環(huán)境。福建省委常委、廈門(mén)市委書(shū)記何立峰還親自接見(jiàn)了王石,并著力推薦了湖邊片區(qū)地塊。
6月12日,萬(wàn)科又“馬不停蹄”地參加了福州的土地拍賣(mài)會(huì),并以1.39億元的總價(jià)拿下其中編號(hào)為2009-12號(hào)的地塊。
而僅在廈門(mén)拿地的一周之前,萬(wàn)科還參與了深圳寶安區(qū)3宗地塊的角逐,但最終因?qū)κ殖鰞r(jià)太高而惜敗。
偶爾的失手顯然不會(huì)影響到萬(wàn)科近期拿地的決心。近日,萬(wàn)科的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實(shí),萬(wàn)科已經(jīng)參與了北京市廣渠路15號(hào)地的競(jìng)標(biāo)。但是,更多的細(xì)節(jié)該負(fù)責(zé)人表示不方便透露。
除此之外,萬(wàn)科在重慶也有所動(dòng)作。有消息稱,重慶近期欲出讓的明星地塊——江北區(qū)大石壩K分區(qū)的鴻恩寺地塊,被萬(wàn)科收至名下已經(jīng)“毫無(wú)懸念”。
“聽(tīng)說(shuō)是萬(wàn)科先期支付了10億元作為定金或者地價(jià)的首付款,初步意向協(xié)議已經(jīng)基本達(dá)成,但萬(wàn)科還未出面證實(shí)�！币晃恢貞c地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露。而重慶市國(guó)土房管局發(fā)布的公告顯示,這幅地塊的出讓底價(jià)為28.97億元。
6月7日,萬(wàn)科發(fā)布的5月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示,5月份萬(wàn)科斥資23億元增加6個(gè)新項(xiàng)目,合計(jì)建筑面積約188.34萬(wàn)平方米,權(quán)益面積達(dá)118萬(wàn)平方米。
公告顯示,萬(wàn)科5月份新增加的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目包括無(wú)錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項(xiàng)目、沈陽(yáng)鐵西膠管廠地塊、沈陽(yáng)五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國(guó)道以北地塊等6處,萬(wàn)科共需支付地價(jià)款共計(jì)23.14億元。
有一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,萬(wàn)科近期新增的土地儲(chǔ)備都位于二線城市。
“萬(wàn)科在這些城市拿地,并非是萬(wàn)科不看好一線城市,而是萬(wàn)科認(rèn)為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地。如果按照2006年年初的房?jī)r(jià)來(lái)看不虧本,這樣的地我們才會(huì)積極去拿。而符合這樣條件的地,現(xiàn)在只有在一些冷僻的城市才能找到。”萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰如此解釋萬(wàn)科近期頻頻在二線城市拿地的原因。
譚華杰表示,全國(guó)一線城市的土地價(jià)格都在高位,如果以目前的地價(jià)水平去一線城市拿地,按照周邊的房?jī)r(jià)水平幾乎是不可能賺錢(qián)的,“房?jī)r(jià)要漲20%~30%才能保證基本的利潤(rùn),如果要獲取一個(gè)比較高的利潤(rùn)那么房?jī)r(jià)就要達(dá)到漲50%的水平,這時(shí)候拿地就是靠膽量,跟理性判斷沒(méi)什么關(guān)系�！�
“所以我們認(rèn)為未來(lái)土地市場(chǎng)有不確定性,2009年萬(wàn)科拿地原則是價(jià)格要在合理的設(shè)定范圍內(nèi),不會(huì)拿高價(jià)地�！弊T華杰如是說(shuō)。
謹(jǐn)慎看多后市
盡管萬(wàn)科一直審慎地宣稱“判斷房地產(chǎn)回暖為時(shí)尚早”,但集中拿地還是一舉改變了其一年多來(lái)謹(jǐn)慎拿地的形象。
王石曾坦言,2008年萬(wàn)科本打算通過(guò)并購(gòu)資金鏈緊張的企業(yè)來(lái)增加土地儲(chǔ)備,但由于多種原因房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有普遍出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象,所以萬(wàn)科只能放棄并購(gòu)策略,轉(zhuǎn)而通過(guò)招拍掛拿地。
萬(wàn)科副總裁肖莉5月份在申銀萬(wàn)國(guó)舉辦的一次研討會(huì)上也表示,萬(wàn)科可能錯(cuò)過(guò)了去年三季度拿地的最佳時(shí)機(jī)。
而萬(wàn)科不拿地的這個(gè)階段,保利、金地等知名房企在土地市場(chǎng)十分活躍,頻頻出手。據(jù)記者了解,今年5月之前,萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備只剩下1700萬(wàn)平方米左右,僅夠未來(lái)兩年半時(shí)間的開(kāi)發(fā),已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于保利、中海等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
所以,在“萬(wàn)科踏空”言論大肆傳播之后,面對(duì)投資者的質(zhì)疑,萬(wàn)科也開(kāi)始集中拿地。而受近期萬(wàn)科拿地消息刺激,萬(wàn)科股價(jià)也連續(xù)多天保持上漲。
“從近期拿地動(dòng)作來(lái)看,萬(wàn)科對(duì)后市的態(tài)度已趨于樂(lè)觀。”來(lái)自一家開(kāi)發(fā)商投資拓展部的人士表示。
國(guó)泰君安的一份分析報(bào)告也認(rèn)為,萬(wàn)科的巨大潛力正在慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。
與新增土地項(xiàng)目數(shù)據(jù)一同公布的,還有萬(wàn)科5月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。簡(jiǎn)報(bào)顯示,2009年5月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積69.7萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額64.1億元。而2009年1月至5月份,公司累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)到281.7萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售金額為238.9億元。
這一數(shù)據(jù)也意味著,萬(wàn)科已經(jīng)早早地邁入了“200億元軍團(tuán)”。通過(guò)去年與今年的銷(xiāo)售款,萬(wàn)科賬面上已經(jīng)聚集了大量的現(xiàn)金。
根據(jù)今年的一季度報(bào)表,保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率為117.40%,金地集團(tuán)(600383)為81.56%,而萬(wàn)科的凈負(fù)債率僅為29.83%。
國(guó)泰君安分析師孫建平認(rèn)為,在所有企業(yè)中,萬(wàn)科的財(cái)務(wù)杠桿無(wú)疑最具爆發(fā)力,在未來(lái)拿地?cái)U(kuò)張的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中將獲得先人一步的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)。
“如果萬(wàn)科將凈負(fù)債率提高到100%,則可增加約100億元的有息負(fù)債。”孫建平表示,隨著下半年萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)、銷(xiāo)售回籠進(jìn)一步加快,將不斷地使其降低凈負(fù)債率,不斷提高增加有息負(fù)債的理論空間,從而獲取更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目資源。而很多公司顯然在財(cái)務(wù)上沒(méi)有這么從容。
從萬(wàn)科近期集中拿地的動(dòng)作來(lái)看,萬(wàn)科顯然已經(jīng)撬動(dòng)了其強(qiáng)大的財(cái)務(wù)杠桿。 - ■ 與【萬(wàn)科二線城市拿地情況分析】相關(guān)新聞
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