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物業(yè)稅出臺后能否平抑房價探討
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-8
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物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)中繳納的一種稅費(fèi)。關(guān)于物業(yè)稅開征的討論已經(jīng)很久了，但在25日國務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中，物業(yè)稅再次由于其文中的“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”而引起市場關(guān)注。那么，物業(yè)稅的開征究竟對于房價有什么影響呢?
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報(bào) 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個最近的半個多月，隨來著國家關(guān)于抓緊出臺物業(yè)稅工作的部署進(jìn)程，有關(guān)物業(yè)稅出臺的時間與內(nèi)容尤其是作用成為全社會關(guān)注的焦點(diǎn)，財(cái)經(jīng)界、新聞界及廣大普通百姓熱議就表明了這一問題的廣泛性與普遍性。不少專家在接受采訪或發(fā)表專門文章，論證物業(yè)稅開征后對房價的影響。許多人致函讓我發(fā)表意見。坦率地說，關(guān)注度之高是前所未來的。不過，我要向大家表明，我的看法是，開征物業(yè)稅只是有可能抑制房價的上升，但也有可能導(dǎo)致房價上漲。就目前的情況看，我比較相信開征物業(yè)稅后房價會穩(wěn)定上漲的說法。希望這個觀點(diǎn)不要使大家失望。
其實(shí)，核心的問題不在于開征不開征物業(yè)稅，而在于開征物業(yè)稅的稅率高低，在于物業(yè)稅是采用單一稅率還是累進(jìn)稅率，在于我們對普通老百姓的社會保障性住房提供的比例，在于我們城市目前控制人口增長的戶籍政策。關(guān)于這一些，我有專門文章解讀，不再贅述。許多人熱切盼望開征物業(yè)稅在控制當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，平抑過高的房價，其實(shí)不了解政策制定的復(fù)雜性。就其現(xiàn)實(shí)狀況來說，目前存在兩個方面可能，即開征物業(yè)稅后既有可能促進(jìn)房價繼續(xù)上漲，也有可能促進(jìn)房價下降。本人傾向于房價會穩(wěn)定上漲的趨勢。下面我們來做一個較具體的分析，說明理由。
我們先來看看，說物業(yè)稅出臺后能夠平抑房價的理由是那幾條。
第一，開征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制在住房市場上的投資與投資，炒房人，持有多套住房人的受益下降，這樣會主動拋售房屋，這樣，市場上大量的閑置住房就會出售或轉(zhuǎn)讓，由于空置住房的量較大，所以這一因素會導(dǎo)致房價下降。
第二，開發(fā)商囤積土地或者開發(fā)后囤房待售現(xiàn)象將人得到有效遏制。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)闆]有持有過程的稅收，所以大量囤積土地，據(jù)媒體報(bào)道，有的開發(fā)商擁有的土地已經(jīng)高達(dá)達(dá)到6000萬平方米，十多年都用不完。由于土地資源有限，所以還可以囤積升值。土地價格被人為放大，房產(chǎn)價格就會不斷攀升。由于征收物業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)商的持有環(huán)節(jié)成本增大，必須加快開發(fā)，加快銷售，這一情況必然導(dǎo)致房價下降。
第三，目前的政策是，在開發(fā)商取得土地后要交付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)，包括七十年的地租都交了，這樣取得土地的成本很高。開征物業(yè)稅后，由于前期的費(fèi)用稅收轉(zhuǎn)移到了持有環(huán)節(jié)，大量的是轉(zhuǎn)移到購房者身上，這樣，開發(fā)商取得土地的成本降低，進(jìn)入市場的門檻也會降低，更多的開發(fā)商會進(jìn)入市場。這樣，一是在開發(fā)商利潤不變的情況，成本降低促進(jìn)售價降低；另一個因素，就是在大量的開發(fā)商進(jìn)入市場的情況下，必然會出現(xiàn)壟斷同盟被打破的情況，有一些開發(fā)商在成本降低后，為了在市場競爭中得手，采取薄利多銷、有水快流的銷售政策，這也會從總體上會促使房屋銷售價格下降。
第四，物業(yè)稅的出臺，持有環(huán)節(jié)交稅，增加了住房保有中的成本，可能導(dǎo)致房價下降，這樣，原來許多人因?yàn)榉績r上漲而購房的必然暫時退出住房市場，其次，由于保有環(huán)節(jié)征稅，導(dǎo)致一些人在可買可不買時不買，能買小的不買大的，它會從總量上減少市場需求。結(jié)果帶來房價的下降。
相比之下，我比較贊成物業(yè)稅開征后房價不降甚至?xí)仙挠^點(diǎn)，一共有八條。
第一，由于物業(yè)稅把土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用從一次征收轉(zhuǎn)為在持有環(huán)節(jié)征收，開發(fā)商拿地價格會大幅度下降，土地的取得成本大幅度降低，開發(fā)商可以持有更多的土地。
第二，目前的城市土地市場實(shí)際上處于一種半壟斷狀態(tài)，它表現(xiàn)在于土地不是一般商品，它具有不可置換性。比方說，北京國貿(mào)周邊的土地就是稀缺資源，擁有這樣的資源，其它地方的土地的降價對它是影響很小的。正象我先前接受記者采訪時說過的那樣，房價其實(shí)不是房子決定的，而是房屋所在位置的公共資源狀況決定的。這些資源是地鐵、公交線路、教育、醫(yī)療、商場、郵局、銀行等公共設(shè)施。這些設(shè)施能帶來生活的便利與相關(guān)成本的大幅度下降。因此，特定位置的住房是含有資源的，否則在北京的東二環(huán)的100平方米住房能值200多萬而到了順義甚至不值50萬了。我們每天上班過程中的時間消耗，以及這些時間可能創(chuàng)造的勞動價值，就是兩個不同位置的差價。在城市土地供給過程中，招拍掛的結(jié)果必然只有大開發(fā)商才能獲得土地。城市土地資源的有限性與位置的絕對壟斷性，會導(dǎo)致壟斷性房價。
第三，由于未來的物業(yè)稅的稅率較低，因此持有土地需要交納的物業(yè)稅與飛升的房價相比不過是毛毛雨，因此，開發(fā)商會進(jìn)一步擁有土地囤積，這也是當(dāng)下許多開發(fā)商搶地的內(nèi)在因素。開發(fā)商們已經(jīng)看到了這一趨勢，土地成本降低，可以待價而沽。
第四， 城市經(jīng)濟(jì)增長的政策與控制城市戶口的政策相矛盾。近些年來，國內(nèi)房價上漲地區(qū)主要集中大中城市，尤其是省會以上大中城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重頭戲也在大中城市。我們往往要求大中城市每年要增加投入多少，要使GDP增加值達(dá)到10%甚至更多。根據(jù)一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，GDP每增加10%，人口可能增長4%到5%。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)增長需要合適的就業(yè)人群，那種通過就地調(diào)節(jié)的辦法只能解決其中一部分。但是我們同時又出臺了一個政策，就是控制城市人口增長速度，目前的控制人口增長速度與計(jì)劃生育的標(biāo)準(zhǔn)幾乎相差不大。也就是說，政府希望新增就業(yè)的不是固定城市人口，不希望他們成為城市的主人而希望他們成為城市的過客，這樣的城市新增的就業(yè)人口就不可能享有保障性住房或比較廉價的住房福利。打個比方，來了20個人就業(yè)，但我們只給1個解決了城市戶口，其它人的住房問題只能是租房與買房，這樣會為開發(fā)商提供源源不斷的客戶資源，抬高價格后購房者別無選擇，當(dāng)然這也是開發(fā)商樂于看到的。
第五，由于城市土地資源緊缺，而房地產(chǎn)開發(fā)商擁有緊缺的土地，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大，土地會越來越增值，因此，銀行在工業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，更愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款。開發(fā)商有源源不斷的資金做保障，可以延長開發(fā)期，漸次開發(fā)，達(dá)不到預(yù)定的利潤不售。
第六，現(xiàn)行的績效考核政策導(dǎo)致城市政府在房價上漲中得利。因此會出臺有利于房價上漲的措施。目前城市政府政績考核集中于GDP，即經(jīng)濟(jì)增長速度，房價上漲帶來GDP上漲，可以獲得績效考評的高分。二是房價上漲政府的稅費(fèi)增長，政府財(cái)政收入增加。三是從降低招拍掛成本看，政府會幫助大開發(fā)商擁有更多更好的土地。
第七，開發(fā)商作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的“理性經(jīng)濟(jì)人”，必然追求較高的利潤指標(biāo)。拿地成本降低并不會帶來主動降低房價的結(jié)果。作為房地產(chǎn)開發(fā)商沒有理由不追求高回報(bào)。要開發(fā)商主動降低價格銷售是一個道德標(biāo)準(zhǔn)。我們不能要求開發(fā)商一定要道德高尚，只能要求開發(fā)商合法。因?yàn)槌鞘型恋刭Y源有限，只要城市不斷投入增加經(jīng)濟(jì)總量，房價就不會下降。只有三個限制條件讓開發(fā)商主動放棄暴利，那就是土地資源無限供應(yīng)，二是城市產(chǎn)業(yè)衰敗，三是持有的成本大過增值的部分。而現(xiàn)實(shí)看來可能性不大。
第八，市場商品房價格取決于政府能提供多少比例的保障性住房，因?yàn)楸Ｕ闲宰》渴瞧揭址績r的利器�，F(xiàn)實(shí)情況看，政府的財(cái)力有限，目前經(jīng)濟(jì)適用房還不超過總的住房供應(yīng)量的5%。這種現(xiàn)象近期不會有太大的改變。因此，房地產(chǎn)市場依然是開發(fā)商絕對支配的市場，房價只升不降也是可以期待的了。
從這8大方面來說，房價繼續(xù)上漲的勢頭依然強(qiáng)勁。所以我在一些樓盤開盤的活動上會預(yù)測房價繼續(xù)上漲，購買者希望房價下降的愿望強(qiáng)烈，但是是不現(xiàn)實(shí)的。
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