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2009年下半年房地產(chǎn)市場政策七大關(guān)心對象分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-9
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一、決策層將主要圍繞土地存量與增量來進(jìn)行政策措施的推出或緊縮。
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個如果說2007年的調(diào)控，主要是圍繞房價展開，那么以后的調(diào)控類政策將主要圍繞土地財政來展開。先看一組數(shù)字，華潤置地自2001年起在北京黃村衛(wèi)星城進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，相繼開發(fā)了翡翠城一至五期。2004年6月華潤置地競得該區(qū)域24號地，樓面地價為1447元/平方米；而2007年歲末，華潤置地競得該區(qū)域17號地塊的樓面地價高達(dá)6291元/平方米。這個案例顯示出政府土地方面的政策缺陷。
其一，開發(fā)商捂盤效益客觀存在；其二，政府土地財政事實上不斷蔓延；其三，留下過多投機(jī)空間，刺激房價的波動；其四，無法發(fā)揮土地在稀釋房價過程中的作用，反而是助推房價，開發(fā)商會不斷在捂盤與反捂盤的過程中，不斷推存出新，投資與投機(jī)性消費通過二手交易，與開發(fā)商一道全部轉(zhuǎn)嫁給最終自住性消費者。
因此為了規(guī)范土地市場，政策必將在十一五前期做好土地監(jiān)管與經(jīng)營程序優(yōu)化，土地產(chǎn)權(quán)政策完善穩(wěn)步推進(jìn)，土地交易規(guī)范舊事重提等工作：主要是：1、土地整理儲備與交易完全分離；2、土地資源的梳理將圍繞商業(yè)性開發(fā)、工業(yè)性開發(fā)、城市改造三塊來進(jìn)行產(chǎn)權(quán)清理，適當(dāng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)制度的改革，保障三類用地不存在人為的利潤操作空間；3、盡快通過市場肅清類似華潤置地這種情形的發(fā)生，即區(qū)域可開發(fā)用地清理，消除囤地、同區(qū)域地價政策性飛漲現(xiàn)象，一方面是推進(jìn)成熟區(qū)域的已出讓用地上市，另一方面盡快清理土地后綴，即后續(xù)余地參照前期地價適當(dāng)調(diào)整底價后加速出讓。
二、政策將在如何引導(dǎo)城市功能規(guī)范化與完善出臺一些補(bǔ)救措施。
類似土地時間價值的翻番，還表現(xiàn)在城市功能區(qū)域的不斷變化與演進(jìn)上。比如北京回龍觀地區(qū)，地鐵13號線帶來的是地價的普遍抬升，房價比照上漲，而開建中的麗澤金融商務(wù)區(qū)，純粹定位的修正，讓此區(qū)域的西南二三環(huán)現(xiàn)售房價平均上漲了2300以上。
因此為了消除城市功能規(guī)范化與完善帶來的地價、房價憑空上漲，當(dāng)然這種上漲是開發(fā)商的純粹利潤，而目前尚無法征收空置稅，因此當(dāng)務(wù)之急是進(jìn)行補(bǔ)救，比如提高工業(yè)用地等非商品性用地轉(zhuǎn)開發(fā)的條件與補(bǔ)繳出讓金幅度、加征用地配套整理費用、對進(jìn)入這類城區(qū)的開發(fā)用地保持既定的資本自有比率等。
三、房地產(chǎn)稅費改革首先在地方上尋求突破，以為物業(yè)稅做實踐性鋪墊。
既往房地產(chǎn)大發(fā)展的年月，有著稅費不斷增加，開發(fā)利潤也不斷增加，房價也不斷攀升的三增現(xiàn)象。并且這三增現(xiàn)象還是伴隨著存在資產(chǎn)減值損失、投資收益變動、隱性成本增加的狀態(tài)下發(fā)生了。比如，萬科2005年-2008年上海項目土地成本構(gòu)成報告顯示，2005年萬科開發(fā)的上海紅郡項目樓面地價2200元/平方米，售價為12000元/平方米，土地成本占售價的18%。2006年，萬科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開發(fā)的羅店項目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過低價收購獲得的趙巷晶園項目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區(qū)域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。而同期萬科的凈利潤水平卻保持年均20%的增幅。但與此同時，預(yù)繳部分卻在不斷提高，從房地產(chǎn)上市公司的期間費用來看，剔除ST后，2008年已公布年報的房地產(chǎn)公司銷售費用共計55.48億元，同比增加35.4%，占營業(yè)總成本的4.29%；管理費用共計75.8億元，同比增加10.38%，占比5.86%；財務(wù)費用共計28.41億元，同比增長46.54%，占比2.2%。以萬科為例，2008年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入409.92億元，歸屬上市公司股東的凈利潤40.33億元。當(dāng)年，公司繳納的營業(yè)稅金及附加為45.34億元，所得稅費用為16.82億元。兩項稅金合計占當(dāng)期營業(yè)收入的15.2%。
為什么國家再提物業(yè)稅，通過上述數(shù)字我們看到，成本轉(zhuǎn)嫁是必然的，然而需求整體上的剛性，保證了開發(fā)商有足夠的轉(zhuǎn)嫁時間。這樣，政府重復(fù)計征的、超時計征的、正常計征的、地價人為推漲的這些看得見的上漲開支，都因為稅費不完整而存在完全轉(zhuǎn)嫁的剛性，而政府是有可能做到一碗水端平的，這就是物業(yè)稅推進(jìn)的必要性。但物業(yè)稅畢竟是一種分期計征的稅種，過于激進(jìn)地實施，政府的損失是顯而易見的，因此中間必然有過渡，這就是下半年必然出臺的一些為物業(yè)稅開路的鋪墊性政策。
比如土地征用出讓環(huán)節(jié)的所有稅費與出讓金計入底價，比如開發(fā)領(lǐng)域的預(yù)繳稅實現(xiàn)全國范圍的統(tǒng)一，比如計繳比率按預(yù)計可售收入計提，比如所得稅按年同時也按項目分期匯算清繳，對買房人而言，采取先征后返還措施，這有利于政策研究稅負(fù)與稅源漏洞，從而為未來物業(yè)稅開征準(zhǔn)備條件。
四、后續(xù)保障性政策的陸續(xù)出臺與完善。
正是因為房價無法調(diào)控，房價成為所有矛盾的借口，而實際上無法在房價上通過政策來達(dá)到平衡，所以，政府必然在有關(guān)政策方面，針對房價采取“迂回策略”。而在此前，無論政治還是經(jīng)濟(jì)原因，都必然多次重復(fù)重提舊事，那就是后續(xù)保障性住房政策，不斷規(guī)范，不斷量化，不斷政治化。
五、削減開發(fā)商利潤彈性的政策手段將頻出。
全面緊縮的2008年，房價指數(shù)依然上移了6.5%，而即使開發(fā)商高喊成本價銷售，但反彈部分則充實了開發(fā)利潤，因此下半年政策將深入到如何削減開發(fā)商的利潤彈性層面。
從目前的政策利好看，開發(fā)商投資項目資本比率分項下調(diào)，只有保障房經(jīng)濟(jì)適用房與普通項目享受20%的下限，其他項目依然保持相對較高的資本自有率，其用意就是塑造普通商品房供應(yīng)不斷增加，抑制奢侈性供應(yīng)。但是，由于項目檔次的確定并不完全由地段說了算，容易給開發(fā)商改頭換面留下空間，因此下半年將進(jìn)一步出臺一些政策抑制中高檔項目的增加，引導(dǎo)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整房價，伴隨如此，9070政策限制將出現(xiàn)一定程度的松綁。
根據(jù)有關(guān)報告的數(shù)據(jù)，2005年普通高層住宅的平均建安成本為每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年每平方米升至1524.1元。去年春節(jié)過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元，預(yù)期建安成本的下行，再加上為刺激開發(fā)領(lǐng)域的投資增長，各地方政府放寬了土地規(guī)劃條件，這正在成為開發(fā)商漲價的上行空間，因此下半年，規(guī)劃約束、土地開發(fā)時間限制、土地規(guī)劃功能修改的反腐等工作將陸續(xù)推進(jìn)，同時，為了保持開發(fā)投資的正常增長，也維持土地市場的平穩(wěn)發(fā)展，政策性抑制過高地價將出臺，一方面是招拍掛不作為唯一形式，二是帶一定約束條件出讓用地，三是強(qiáng)化交易剛性，包括資金、開發(fā)時間、招投標(biāo)過程的指標(biāo)控制等。
六、夾心層人群的居住問題帶來政策的更加寬松，但依然屬階段性利好。
鑒于最廣泛的夾心層人群居住問題越來越成為住房領(lǐng)域和諧因素的最大伏筆，下半年政策延續(xù)或調(diào)整，將因為夾心層居住問題而更加寬松，這種寬松體現(xiàn)以：二套房貸將不再圍繞具體政策進(jìn)行出臺，主要通過銀行風(fēng)險管理來進(jìn)行地方性約束；既定的9070政策將在一些城市名存實亡；政策性住房保障銷售將更加透明規(guī)范；普通項目將受到地方政府的明確保護(hù)與優(yōu)惠政策提供；財政補(bǔ)貼將適當(dāng)擴(kuò)大覆蓋面。
七、城際間異地置業(yè)政策將收窄。
政府已經(jīng)充分認(rèn)識到投機(jī)性消費與投資性消費的混同，并且也意識到采取一刀切的措施來抑制投機(jī)，受損的是整體房地產(chǎn)業(yè)與樓市。因此，政府對待投資與投機(jī)消費的政策將發(fā)生策略性改變，具體而言就是“進(jìn)一步放寬改善型置業(yè)外延，進(jìn)一步收窄城際間異地置業(yè)的政策面”，顯然，這類政策性控制將通過決策層約束地方政府來實施。
與此相關(guān)的，主要是買房配套的戶籍、教育這兩項，下一步全面通過戶籍制度松綁來促進(jìn)異地置業(yè)將逐漸收窄，教育資源方面與買房約定也將適當(dāng)收緊。此舉的目標(biāo)將配合進(jìn)一步擴(kuò)大改善型消費政策面，共同確保本地開發(fā)投資的增長。而為了抑制此舉帶來的房價暴漲的可能，會妥善進(jìn)行分流，即改善型消費進(jìn)入遠(yuǎn)城區(qū)、中小套型普通項目消費，將獲得一定的財政政策支持。
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