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未來房地產(chǎn)市場的變數(shù)分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-11
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
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一邊是商品住宅熱銷,另一邊卻是退房頻發(fā);一邊是存量壓力仍較大,另一邊卻又現(xiàn)供不應(yīng)求;一邊是市場預(yù)期仍未完全樂觀,另一邊已是一片漲價聲......出現(xiàn)那么多怪相,我們不免要問:這個樓市怎么了？
2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個
怪相一:一邊是成交回暖,一邊是大量退房
今年以來,房地產(chǎn)市場成交先是迎來''小陽春'',后又步入''艷陽天''。撇去已經(jīng)過去的''金三銀四''不說,僅從5月份的數(shù)據(jù)來看,如中國指數(shù)研究院信息中心的監(jiān)測顯示,全國30個主要城市中,有24個城市住宅成交面積環(huán)比上升,占總城市數(shù)量的八成,成交面積超過100萬平方米的城市達(dá)到11個,30個城市總成交面積環(huán)比增長8.58%,;其中,成交面積最大的為上海,達(dá)到267萬平方米,其次是北京與重慶,成交面積均接近200萬平方米,成交面積環(huán)比漲幅最大的為杭州,達(dá)到55.65%。
但是,與成交明顯放量形成鮮明對比的是,樓市內(nèi)退房現(xiàn)象屢見不鮮,不少樓盤的高撤單率令人咋舌。如近期受到關(guān)注的杭州退房事件,5月杭州售房網(wǎng)出現(xiàn)6筆解除合同的''大單'',涉及金額達(dá)1.17億元,并且還被調(diào)查發(fā)現(xiàn)退房的原購買人竟為樓盤的投資方。另如北京、上海等地也有不少樓盤的銷售受到質(zhì)疑,北京在售樓盤的合同撤銷率最高達(dá)到30%,上海更有樓盤合同撤銷總次數(shù)接近已售房源的50%。
原因:
不可否認(rèn),去年被潑冷水的房地產(chǎn)市場今年忽又一夜春風(fēng),政策利好、價格下降等因素促進(jìn)了需求的釋放,而且目前還可以看到,信心恢復(fù)的不光有剛性需求,投資性需求也開始入場。
不過,一些不和諧之處也不能忽視,退房現(xiàn)象便是一例。對此,各方有著各方的解釋,如有開發(fā)商表示,是因為項目后期降價銷售,由此前期業(yè)主心懷不滿提出退房,或是預(yù)定后貸款環(huán)節(jié)遇到問題,只能選擇退房等;有關(guān)方面也已介入,杭州市長表示杭州樓市總體健康,而對大單退房情況將繼續(xù)跟蹤并依法處理,北京房協(xié)則表示北京的高退房率存在對數(shù)字的誤讀,事實上今年前5月北京的預(yù)售商品房退房率為4.7%,同比還下降了3.4%。
可是,''自導(dǎo)自演''的情況畢竟存在,隱藏在退房潮和高撤銷率背后的真相便在于--開發(fā)商為緩解資金困局,試圖通過''自產(chǎn)自銷''等手段騙取銀行房貸,同時還可以營造出一種熱銷假象。如果遇到被迷惑的購房者,有些房源便可''撤銷轉(zhuǎn)讓'',也有假按揭不成而''自動''退房的情況。
趨勢:
無論是火爆還是低迷,房地產(chǎn)市場一直被呼吁要理性。一方面,短期的發(fā)力并不代表可持續(xù)性,''經(jīng)過4月份的瘋狂上漲后,5月份的成交量已趨于理性,如盡管成交量繼續(xù)保持上漲態(tài)勢,但是漲幅已有所回歸,北京、上海、南京、重慶等城市就有此跡象。''克而瑞（中國）研究中心首席研究員陳嘯天表示,''考慮到各城市的成交量已經(jīng)過數(shù)月增長,需求已經(jīng)得到一定釋放,并且重新樂觀起來的開發(fā)商采取的漲價、惜售等措施可能引起新的觀望,所以預(yù)計市場調(diào)節(jié)在即,三季度成交量可能出現(xiàn)回落。''
另一方面,虛假繁榮會造成更大的樓市泡沫,所以開發(fā)商以''融資''為目的退房操作不可輕視,好在這已引起房產(chǎn)管理部門注意,著手進(jìn)行調(diào)查,更令銀行系統(tǒng)有所警惕,開始加大金融風(fēng)險防范力度。總之,完善的市場監(jiān)管雖然不易,但十分必要。
怪相二:一邊說存量消化難,一邊說供應(yīng)量不足
2009年一開年,業(yè)內(nèi)就指出樓市面臨庫存壓力。如戴德梁行的數(shù)據(jù)表明,北京、上海、廣州等全國9大城市2006-2008年建設(shè)的商品住宅中積壓了約3800萬平方米,而消化這些市場存量平均需要9個月的時間。
然而,近期樓市內(nèi)卻冒出''斷供''、''房荒''的聲音。如1-5月上海共成交商品住宅680萬平方米,卻只有411萬平方米的新增供應(yīng),有分析認(rèn)為月銷量繼續(xù)維持眼下高位的話,住宅市場恐面臨''斷供'';又如深圳基于近兩個月消化新房過萬套,但新開工面積明顯減少,引發(fā)''房荒''議論;還有廣州表示即使樓市銷售理想,今年也不再增加住宅用地供應(yīng),使得市場預(yù)期未來房源受限、房價難降。
原因:
對于目前顯得有些矛盾的供需局面,業(yè)內(nèi)認(rèn)為不能一概而論。如從今年以來的銷量和新增供應(yīng)量來看,的確顯得''供不應(yīng)求'',但其實去年樓市低迷中積壓了的大量供應(yīng)還有許多沒有消化;一些城市的可售存量是在迅速減少,但也只是回到了去年的水平,目前的樓市主題還是''去庫存化''。
不過,所謂的存量壓力本來''分布''就不均衡,戴德梁行的數(shù)據(jù)表明,一線城市壓力相對較輕,消化存量可能僅需幾個月的時間,而部分二、三線城市壓力就較大,需要一年以上的時間方能消化;還有分析師指出,一個城市內(nèi)的房源供應(yīng)也會因位置不同而有緊有松,比如上海的環(huán)線之分、深圳的關(guān)內(nèi)關(guān)外之分。
何況,還有存量供應(yīng)的''有效性''問題。如許多去年積壓下來的房源可能本身就是難去化的房源,去年的深度調(diào)整后,樓市泡沫被大量擠壓,今年釋放的也主要是剛性需求,某些區(qū)域、某些類型的房源因不符合市場需要而繼續(xù)積壓著,開發(fā)商唯有針對性地推出新房源,由此形成存量多卻難銷、增量少卻熱銷的情況。另外,開發(fā)商也有自己的供應(yīng)策略,比如更愿意在傳統(tǒng)銷售熱季投放,但也要與競爭對手錯開投放時間,這可能使得一段時間、部分區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)乏力。
趨勢:
在業(yè)內(nèi)看來,雖然局部可能出現(xiàn)供不應(yīng)求的隱憂,但還是可以通過一系列舉措促進(jìn)后續(xù)供應(yīng),保持整體的供需平衡。
其中,土地成為首要突破點。有數(shù)據(jù)顯示,1998-2008年全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)31.3億平方米,但截至2008年底全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米,也就是說仍有近40%的土地被開發(fā)商攥在手中。''由于去年樓市低迷,很多開發(fā)商主動提出將減少開工量,但在今年庫存加快消化的背景下,土地的存量積壓對后市的房源供應(yīng)構(gòu)成直接影響,考慮到政府新推土地一般周期較長,如果能夠適時盤活存量地,也對房源供應(yīng)是一種保障。''世邦魏理仕研究部大中華區(qū)董事馬雪明表示。
同時,政府也已注意到了銷量增長與開發(fā)投資并未實現(xiàn)同步的問題,所以日前宣布下調(diào)普通商品住房及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的最低資本金比例。此舉被認(rèn)為降低了房地產(chǎn)開發(fā)的資金準(zhǔn)入門檻,能吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場,從拿地到推動現(xiàn)有項目開發(fā),從而促進(jìn)后市供應(yīng),進(jìn)而緩和價格走勢。在此政策利好下,業(yè)內(nèi)也預(yù)期下半年房地產(chǎn)投資有望實現(xiàn)穩(wěn)步恢復(fù)及穩(wěn)定增長,新開工、施工面積如能保持規(guī)模便會有利于后市供應(yīng)。
怪相三:一邊說市場未到底,一邊房價猛漲
雖然眼下樓市飄紅,但仍有不少人認(rèn)為,由于全球經(jīng)濟(jì)尚未見底,國內(nèi)各類市場的發(fā)展形勢也依然嚴(yán)峻。
然而,在消費者眼中,房地產(chǎn)市場卻在半年不到的時間里泡沫再起,尤其是價格反彈很猛。
''我覺得已經(jīng)很明顯了,萬科、中海、金地......好多上市房企的樓盤都在漲價,而且新推房源一漲就是每平方米兩三千。''有上海的市場人士直言。他甚至向記者透露,如今在樓盤熱銷的情況下,還有不少銷售經(jīng)理挨罵,''為什么呢？環(huán)境變了嘛,此前企業(yè)通過促銷已經(jīng)回籠了一定資金、不再缺''救命錢'',你現(xiàn)在賣得這么快顯然是價格定低了,應(yīng)該可以定得更高一些嘛,所以就挨罵!''
二手房市場也''不甘落后''。如盡管5月份上海二手房成交量及價格和一手房一樣增幅放緩,但在很多淘房者眼里卻是另一番景象:''175萬的房子,一個半月內(nèi)漲了40萬,太過分了。''''剛想定房,中介就突然告知業(yè)主漲價10萬,后來又說暫時不賣了,準(zhǔn)備再漲價......''
原因:
房價上行自然與市場成交成正比,而眼下成交釋放被視作是政府''救市''后的產(chǎn)物。經(jīng)緯地產(chǎn)的分析師表示,一是剛性需求的持續(xù)推動,成為樓市成交不斷放大的穩(wěn)定基石;二是高端客戶不斷增多,在寬松貨幣政策環(huán)境下,通脹預(yù)期越來越大,高端客戶出于保值升值的需要入市量漸增,強(qiáng)有力地推動了成交量的持續(xù)增加;三是充裕流動性的部分流入,去年底以來,各國不斷為社會注入資金、增強(qiáng)流動性,我國今年一季度也完成全年貸款額度的90%以上,其中的部分資金流入了股市、樓市和大宗商品市場,帶動了這幾個投資市場近月來的繁榮和價格上漲。
趨勢:
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,成交價格應(yīng)會隨成交量調(diào)整而接受考驗,并且樓市維穩(wěn)是政府無法推卸的責(zé)任,因為也奉勸開發(fā)商莫太貪心。
''面對當(dāng)前樓市的''單邊繁榮'',特別是在世界經(jīng)濟(jì)依然普遍低迷、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也未有效好轉(zhuǎn)的情況下,未來走向的確很難把握,我們的判斷是下半年中國樓市會保持一種脆弱的平衡。就好像走鋼絲繩,偏左偏右都會出現(xiàn)致命的危險。而目前政策關(guān)注的重點、市場發(fā)展的要義應(yīng)該依然聚焦于成交量,而不是價格。市場過猛的時候政府也會給你一巴掌的,價格的暴漲暴跌對產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展危害巨大,穩(wěn)定價格的基礎(chǔ)就是確保成交量的穩(wěn)定。企業(yè)也應(yīng)珍惜良好局面,理解速度比利潤更重要,''易居房地產(chǎn)研究院高級評論員回建強(qiáng)表示。
■數(shù)據(jù)解讀房地產(chǎn)
本周在全國監(jiān)測的32個大中小城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的城市有17個,達(dá)到總城市數(shù)量的一半以上,與上周僅有9個城市樓市成交面積環(huán)比上升相比,本周逐漸擺脫端午小長假影響,樓市成交有了明顯恢復(fù)。在10個重點監(jiān)測的城市中,樓市成交面積環(huán)比上升的有6個,分別為重慶、上海、深圳、廣州、武漢、南京,其中環(huán)比增幅最大的為重慶,達(dá)到35.77%,其次為上海,為13.26%。 - ■ 與【未來房地產(chǎn)市場的變數(shù)分析】相關(guān)新聞
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