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杭州房價(jià)將會怎么走？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-11
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萬科降價(jià)拉開樓市"金九銀十"序幕--
杭州房價(jià)將會怎么走
樓市又到"金九銀十"之際。與往年不同的是，今年杭州樓市的"金九銀十"是以萬科大刮降價(jià)風(fēng)拉開序幕的。
萬科降價(jià)給杭州"銅墻鐵壁"般的價(jià)格體系撕開了一個(gè)口子，杭州房價(jià)只升不降的神話也成為了過去。再過幾天就是中秋節(jié)，萬科這次青年置業(yè)計(jì)劃就要結(jié)束。雖說萬科的促銷活動已近尾聲，但人們關(guān)心的是，這次促銷事件將給杭州樓市帶來怎樣的沖擊波？有沒有更多的開發(fā)商跟進(jìn)？杭州房價(jià)會因此進(jìn)入下降通道嗎？
焦點(diǎn)1： 打折樓盤會否引發(fā)周邊樓盤降價(jià)
白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、 逸品閣，是這次萬科促銷的四大參與樓盤。萬科共分兩批推出促銷房源，首批推出促銷房源216套，分布在4個(gè)樓盤，折扣為7.3~9折，第二批再推促銷房源204套，為魅力之城房源，折扣約在8折左右。
分析人士認(rèn)為，萬科的這次降價(jià)房源主要分布在城市外圍，從影響面看，首當(dāng)其沖的也是杭州的郊區(qū)樓盤，尤其是九堡板塊。良渚文化村周邊開發(fā)樓盤較少；逸品閣則是一個(gè)土地年限僅為28年的酒店式公寓，而周邊開發(fā)樓盤多為住宅，產(chǎn)品不同，也沒有太大可比性；只有魅力之城地處九堡，周邊開發(fā)樓盤多達(dá)五六個(gè)，影響面比較大。九堡樓盤是否會跟風(fēng)降價(jià)成為業(yè)內(nèi)最先關(guān)注的話題。
從銷售情況看，魅力之城是4個(gè)樓盤中最受追捧的。從它的銷售價(jià)格看，周邊樓盤售價(jià)在10000元/平方米以上，而魅力之城的售價(jià)要低10%~20%左右。這樣的價(jià)格優(yōu)勢給周邊樓盤帶來了不小的壓力。
不過，從目前各家開發(fā)商放出的風(fēng)聲看，他們還不想輕言降價(jià)。九堡在售樓盤如名城·左鄰右舍、九月庭院、德信·泊林公寓、華鴻·匯盛德堡均表示不跟風(fēng)降價(jià)。麗江公寓原定在9月12日要推第3期房源，綠城董事長宋衛(wèi)平也表示，麗江公寓不但不降價(jià)，價(jià)格反而要微漲。
雖說九堡樓盤集體表示不降價(jià)，但分析人士認(rèn)為，九堡開發(fā)商多為中小開發(fā)商，在品牌競爭力上相比萬科稍遜一籌。魅力之城精裝修房賣9000元/平方米，而本地開發(fā)商的毛坯房最低也要賣10000元/平方米，這樣的價(jià)格定位顯然是有壓力的。
但也有人認(rèn)為，魅力之城只是尾盤，對周邊樓盤構(gòu)不成很大影響。記者9月9日晚登陸透明售房網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，魅力之城全部可售房源只剩55套，銷售已近尾聲了。
焦點(diǎn)2： 下一個(gè)降價(jià)的還會是外來大鱷嗎
萬科降價(jià)，如果有樓盤跟風(fēng)，哪個(gè)樓盤可能性最大？業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，和萬科一樣有著全國性市場戰(zhàn)略的外來大鱷率先跟進(jìn)的可能性最大。
據(jù)一些專業(yè)人士分析，杭州市場大多為這些地產(chǎn)大鱷的區(qū)域市場，銷售計(jì)劃由總部統(tǒng)一制定。今年市場不好，很多大鱷的年度銷售指標(biāo)都沒完成。如果哪家外地大鱷在指標(biāo)上要求嚴(yán)一些，很有可能大幅降價(jià)。
杭州萬科2005年率先拿下魅力之城地塊后，外來大鱷魚貫而入，至今杭州已聚集了凱德、萬科、華潤新鴻基、中海、世茂、保利、嘉里、金隅、天鴻、遠(yuǎn)洋、金地、復(fù)地等10多家外來大鱷。
單單萬科一家降價(jià)，對市場的影響還是有限的。萬科在杭州市場上的項(xiàng)目不算多，存量較大的只有良渚文化村和西溪蝶園。但如果有一兩家外來大鱷跟進(jìn)的話，市場的影響面將更大。
下沙板塊因?yàn)橥鈦泶篦{唱主角，且離九堡板塊較近而備受關(guān)注。下沙基本上都是大盤，世茂濱江花園正在銷售，緊接著，保利地產(chǎn)開發(fā)的保利花園將在9月底10月初首次開盤，金隅房產(chǎn)也預(yù)計(jì)將在10月份開盤。應(yīng)該說，今年底將是下沙大規(guī)模推盤的一個(gè)關(guān)鍵期，板塊內(nèi)開發(fā)商將如何出牌？
這兩天，記者在網(wǎng)絡(luò)上看到世茂濱江花園在南京降價(jià)的消息。據(jù)悉，南京主城下關(guān)區(qū)的世茂濱江樓盤對一批精裝修現(xiàn)房悄然打出了最低7.5折的售價(jià)。前段時(shí)間，杭州世茂推出的7折房優(yōu)惠促銷雖然只有一套房，但也在平靜的杭州樓市鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。作為同一家公司，這樣的降價(jià)策略會否在杭州市場再度演繹？
記者發(fā)現(xiàn)，萬科降價(jià)的第二天，世茂濱江花園成交了兩套房子，價(jià)格僅在6455元/平方米，而之前，該樓盤的成交價(jià)一般在8000元/平方米左右。不過，杭州世茂房產(chǎn)相關(guān)人士表示，南京的大幅降價(jià)事件公司已經(jīng)辟謠，世茂濱江不會跟風(fēng)打折。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，萬科打折只是單家企業(yè)的行為，作為上市公司，他們對此不予評價(jià)。保利花園開盤價(jià)格要在開盤前一周才定出來，屆時(shí)會參考周邊樓盤價(jià)格而定。
焦點(diǎn)3： 新開樓盤會否跟風(fēng)降價(jià)？
萬科降價(jià)帶來的一個(gè)最直接結(jié)果就是強(qiáng)化了購房者對樓市的下降預(yù)期，樓市的觀望期被再次拉長。而最為忐忑不安的自然是9月份將開盤的新盤開發(fā)商了。不少開發(fā)商向記者表示，萬科的降價(jià)代表了一種對市場的預(yù)期，他們原先初定的價(jià)格需要推翻重新"摸底"。
某開發(fā)商說，老盤還可以緩一緩，新盤只能迅速應(yīng)對。
濱江房產(chǎn)的文教區(qū)壓軸大盤金色藍(lán)庭預(yù)計(jì)將于9月底10月初開盤。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該樓盤的開盤價(jià)將定在1.8萬元/平方米左右。萬科降價(jià)前，記者曾問過該樓盤定價(jià)，也在1.8萬元/平方米左右。
新帝朗郡9月底將開盤。新帝置業(yè)副總經(jīng)理祁國英表示，萬科降價(jià)的只是杭州周邊區(qū)域物業(yè)，同種類型的中低端產(chǎn)品受影響較大。朗郡走的是高品質(zhì)物業(yè)路線，即將推出的房源也是緊鄰高爾夫球場的房源，定價(jià)上會更趨合理，相信會有較好的性價(jià)比。
采訪時(shí)，不少新盤都表示價(jià)格還未確定，不便透露。不過，記者發(fā)現(xiàn)，受萬科降價(jià)促銷的影響，原定在9月份開盤的幾個(gè)樓盤在推盤時(shí)間上調(diào)整不大，但定價(jià)上更趨謹(jǐn)慎和理性。地鐵大盤東方郡定于9月下旬開盤，該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬科降價(jià)后，他們還在就價(jià)格問題和客戶進(jìn)行溝通，尚未確定。復(fù)地連城國際即將新推一批房源，該公司相關(guān)人士也表示，目前價(jià)格正上報(bào)集團(tuán)總部，尚未確定。
"現(xiàn)在當(dāng)然說不降了，等到9月中下旬真正上市后，不就清楚了嗎？"某房產(chǎn)公司營銷負(fù)責(zé)人的這句話也道出了眼下樓市的微妙狀態(tài)。
某房產(chǎn)公司老總預(yù)測，除少數(shù)樓盤外，接下來要開的新盤大多會調(diào)低預(yù)定價(jià)格，但下調(diào)幅度不大；萬科首批促銷房源下降10%~30%便遭遇瘋搶，已經(jīng)說明目前市場的"底"在哪里。
焦點(diǎn)4： 樓市格局會怎樣轉(zhuǎn)變
房價(jià)降還是不降，目前似乎還塵埃未定。但隱約地，我們從各家房企的態(tài)度中，已經(jīng)看到了杭州樓市的未來。就如天都城副總王旭飛所說，杭州樓市一個(gè)品質(zhì)分化、價(jià)格分化的時(shí)代即將來臨。
蕭山某中小公司負(fù)責(zé)人向記者坦言，萬科降價(jià)后，杭州本地的小公司也有可能跟進(jìn)，但什么時(shí)候跟進(jìn)，還會多觀望一段時(shí)間再定。
一些中高端項(xiàng)目的開發(fā)商紛紛表示要在樓盤品質(zhì)上作深耕文章。坤和集團(tuán)總裁王慧敏表示，坤和旗下項(xiàng)目不會跟風(fēng)降價(jià)。他認(rèn)為，坤和應(yīng)對眼下市場的方法是如何在房產(chǎn)品質(zhì)上做加法。
漢嘉機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰認(rèn)為，萬科這次降價(jià)的產(chǎn)品為90平方米以下的中低端產(chǎn)品，這也說明，接下來樓市供應(yīng)量最大的90~110平方米戶型受沖擊最大。
見證了杭州房產(chǎn)業(yè)15年發(fā)展歷史的某知名地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，成交量持續(xù)低迷，一些沒特色的產(chǎn)品此時(shí)應(yīng)放低身段，主動與購房者的需求對接，才是明智的上策。一些市中心地段或者高品質(zhì)的樓盤，相對來說抗跌性要好一些。以后購房者買房要擦亮眼睛，在產(chǎn)品品質(zhì)、地段、種類上精挑細(xì)選。
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