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廣州已現(xiàn)“救市”端倪？
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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去年下半年開始，廣州樓市開始走入下調(diào)通道，此前旨在抑制高房價的"國十五條"、"穗七條"等宏調(diào)政策，是否仍能保證其威力不打折呢？
記者了解到，廣州市下半年仍將繼續(xù)推出商品房住宅地塊，保證增加供應(yīng)量政策的連續(xù)性。在最新的賣地公告中，住宅開發(fā)的竣工等時間依然控制嚴格，且首次要求必須提交銀行履約保證金。此外，廣州限價房、經(jīng)適房的推出有所延緩。
但記者又從另一個方面獲悉，貌似平穩(wěn)的樓市宏觀政策，或多或少有松動的跡象，比如一些地王回收速度放慢；在"90/70"的條框下，已有新的戶型比例出現(xiàn)"不遵守"。在政府有意無意的放松之下，是否預(yù)示著在側(cè)面救市呢？
在上月廣州市國土房管局上半年總結(jié)閉門會議上，不少開發(fā)商認為此輪樓市調(diào)整至少要1～2年。
側(cè)面救市
跡象1：地王回收速度放慢
據(jù)悉，廣州公開出讓土地的付款期一般為半年。但記者日前從業(yè)內(nèi)人士了解到，由于發(fā)展商資金鏈受到嚴峻考驗，因此，自去年至今拍出的地王，有近一半未繳清地價。知情人士分析，倘若將地王收回再重新回到土地拍賣市場，不僅拍不到之前的地王價格，甚至可能出現(xiàn)流拍的可能。為了避免財政損失，政府將私下和發(fā)展商協(xié)商，拖延地王回收進度。
去年以來，廣州拍出了不少地王，其中某地王樓面地價達到1.3萬元/平方米，成為廣州天河新地王的桂冠。該地塊也是廣州近5年來中心城區(qū)公開出讓的最大面積的商品住宅用地。據(jù)了解，買下該地王的開發(fā)商仍面臨數(shù)十億元地價款交付。
廣州某地產(chǎn)資深人士向記者透露，目前該事件正處于膠著狀態(tài)，不僅市房管局不想收回土地，該開發(fā)商也希望留著這塊"香餑餑"作為招商引資的資本。"政府如果收回了地王，也不可能賺到這幾十億，誰會在這樣的樓市情況下高價拿地�。�"據(jù)悉，該地王事件最有可能的結(jié)果是，雙方協(xié)商之后，房管局方面提案同意開發(fā)商延期付款。
該資深人士還表示，自去年至今拍出的地王，有近一半未繳清地價，土地金額近乎200億。這些沒有繳清地價的發(fā)展商，政府除了放長交納期限，還可能更改用地規(guī)劃，倘若發(fā)展商還是無力繳納地款，有關(guān)部門可能以"環(huán)評不過關(guān)"等借口讓發(fā)展商退地。
跡象2：限價房推出有變
限價房是廣州市政府率先推出調(diào)控房地產(chǎn)的措施，主要用于廣州市限價房政策是立足于通過調(diào)控來使得房價穩(wěn)定在與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，緩解中等收入自住型的購房壓力。廣州市原計劃在今明兩年向市場推出10個限價房項目，預(yù)計可推出1.5萬套限價房，供應(yīng)比例占廣州商品房整體市場的20％，并給出時間表。
但今年以來，廣州陸續(xù)推出了保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園和龍光峰景華庭4個限價房項目。從首個限價房項目的爭搶，到后來的申請人數(shù)大幅減少并棄購，業(yè)界認為限價房既拉低了所在板塊的房價，又被周邊由此產(chǎn)生的低價房爭去客源，限價房在樓市低迷時仍保持大的供應(yīng)量，將進一步?jīng)_擊房地產(chǎn)市場。
原定于今年8月份進行首期預(yù)售的番禺限價房，目前卻仍未正式動工，估計年內(nèi)也無法動工。廣州市國土房管局有關(guān)人士表示，今年以來推出的限價房項目仍未消化完畢，因此將根據(jù)市場需要，靈活供應(yīng)新的限價房貨量，但預(yù)計不會有新的限價房項目推出。此外，今年也不再推出新的限價房地塊。
跡象3：戶型限制放寬
據(jù)了解，房地產(chǎn)稅收以及土地拍賣獲得的利益已經(jīng)成為各個地方政府財政收入的主要來源。而面對樓市日益滑坡，成交不同往日的現(xiàn)狀，有業(yè)內(nèi)人士分析，盡管中央對樓市不松綁，但地方政府可能通過一些渠道刺激樓市的發(fā)展。
在廣州近期將推出的地塊來看，放松對戶型比例的限制成為地產(chǎn)人士關(guān)注的焦點。日前廣州市國土房管局再次發(fā)出賣地公告，掛牌出讓位于蘿崗中心區(qū)北部的兩塊商品住宅用地，用地總面積達29.3825萬平方米。廣州市國土房管局雖然對兩地進行了戶型比例限制，但限制的門檻明顯降低。在土地出讓合同中，兩地塊均明確規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到住宅開發(fā)建設(shè)總面積的35%以上，兩地要提供不少于2293套90平方米以下住房。這一規(guī)定與之前建設(shè)部規(guī)定的"一個城市每年開發(fā)建設(shè)的住宅中，90平方米以下中小戶型要占到開發(fā)總量的70%"有明顯放松痕跡。
一位不愿透露姓名的發(fā)展商表示，政府放寬對戶型比例的限制，在一定程度上能吸引發(fā)展商。此外，保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金也分析，為迎接亞運會的到來，廣州需要大量的資金投入交通等市政建設(shè)，他預(yù)計，政府除了在土地拍賣上給予發(fā)展商一定的"優(yōu)惠"之外，減少稅收、加大土地周邊的配套也成為其中的必殺技。
跡象4：經(jīng)適房開售推遲
在新社區(qū)廉租房入住后，廣州經(jīng)濟適用房何時出售備受關(guān)注。在今年4月份，有關(guān)部門曾表示，將在5月份啟動經(jīng)濟適用房的銷售工作，下半年陸續(xù)出售。首批約推出2000套經(jīng)濟適用房，分別位于金沙洲、同德圍、新廣從公路。
隨后，在低收入住房困難家庭在線交流會上，有關(guān)人士再次表示經(jīng)濟適用房會在第三季度推出。近期，記者獲悉經(jīng)濟適用房最終將在第四季度推出。業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)濟適用房如正式開售，在一定程度上將進一步影響人們對樓市的預(yù)期。
此外，廣州市提出今年將考慮在政府建設(shè)保障型住房之外，加入引入社會力量建設(shè)和在小區(qū)配建兩種新的模式。目前，首個引入社會力量建設(shè)的經(jīng)濟適用房小區(qū)已成功招標，但小區(qū)配建模式仍停留在文件合同層面。廣州市最新版本的土地出讓合同，已將小區(qū)配建保障型住房列入其中，但由于考慮到今年的樓市情況，暫時未最終將措施具體到出讓地塊中。
仍未救市
理由1：房價未到底無需"出手"
上月廣州市國土房管局召開了上半年總結(jié)的閉門會議，消息傳出后被解讀為政府有意"救市"。據(jù)與會的人員透露，該次會議主要是由開發(fā)商、代理機構(gòu)和專家等各方面發(fā)表自己的看法。"政府主要是想總結(jié)上半年的情況，決定下半年該怎么走"，但預(yù)計不會出臺新的樓市政策，主要是保持樓市的穩(wěn)定。
據(jù)悉，參加的開發(fā)商代表多數(shù)是總監(jiān)級，并未有高層出現(xiàn)。他們主要是"哭慘"，很悲觀認為這輪調(diào)整至少要持續(xù)1～2年，希望政府能出手。但其中"叫苦"的某大型開發(fā)商，曾在其股東大會上表示，形勢很快就會好起來，自己的企業(yè)受的影響很小。
代理公司則認為，接下來成交量會穩(wěn)定，價格也會隨之穩(wěn)定，政府目前不出政策就是最好的政策。
專家們表示，目前廣州樓市遠未到底，應(yīng)該繼續(xù)下調(diào)，政府不應(yīng)該有"救市"的行為。"前兩年的價位太高了，現(xiàn)在的樓價還是偏離了價值，恐怕還不需要救市，還應(yīng)該有下調(diào)的趨勢。"
理由2：商品住宅供給繼續(xù)放大
在樓市價格居高不下的時候，"國六條"、"國十五條"、"穗七條"等宏調(diào)手段，其核心手段之一是加大住宅的供應(yīng)量。今年上半年，廣州市僅舉行了3場商品房住宅土地拍賣會，供應(yīng)量為37.86萬平方米，能否保證住宅土地供應(yīng)量年度計劃成為疑問。
在該閉門會議上，政府人員表示，本來下半年考慮不賣住宅地塊，但與會的業(yè)界專家表示，還是應(yīng)該繼續(xù)推，保證政策的連續(xù)性。
上月，廣州就公告將推出5幅住宅地塊，共推出量近54萬平方米，已超過前8月的供應(yīng)量。地塊在戶型限制方面，90平方米以下中小戶型的建設(shè)比例，最高達100%，首度出現(xiàn)35%的最低比例。業(yè)界人士認為，政府通過這幾幅地塊的"試水"，再做出之后的推地的決定。
此前，廣州市規(guī)劃局也發(fā)布了《關(guān)于適度提高居住用地開發(fā)強度的意見》，原協(xié)議出讓的住宅地塊可通過補交地價申請調(diào)高，調(diào)高部分需符合7成建設(shè)中小戶型的規(guī)定；郊區(qū)板塊的新建住宅地也可調(diào)高容積率。該項舉措增加了住宅的建設(shè)量，尤其是進一步增加中小戶型的供應(yīng)。廣州市國土房管局今年以來的解決10萬戶小業(yè)主歷史遺留辦證難問題，也被認為是進一步增加了可在二手房市場流通的房源。
理由3：地塊開發(fā)時間仍嚴格控制
事實上，從去年9月開始，廣州一手住房批準預(yù)售面積兩年多來首次超過一手住房成交面積，而且這一趨勢得以延續(xù)。今年以來，廣州市一手住宅成交量持續(xù)低迷，一直徘徊在40萬平方米以下，甚至出現(xiàn)了低至23.12萬平方米的成交量。目前幾乎每月的住宅新批預(yù)售面積都超過成交面積，根據(jù)廣州市國土房管局公布的最新數(shù)據(jù)，7月份全市十區(qū)新建商品住宅交易登記面積為60.56萬平方米，但該月住宅預(yù)售面積90.88萬平方米，新供貨量大于當月成交量。
吳定金表示，今年廣州樓市供應(yīng)量約為740萬平方米，為近5年來最高峰。上半年約有余貨3萬套，到年底可能會達到4萬套左右，有供過于求的壓力。有數(shù)據(jù)表示，明年樓市將繼續(xù)延續(xù)這個高供應(yīng)量水準。政府賣新的住宅地塊時，對開工、竣工等等時限仍繼續(xù)嚴格控制，最近推出的蘿崗地塊，考慮到由于地塊較大，甚至考慮到了分期開發(fā)的限制時間，要求地塊在12個月內(nèi)動工建設(shè)，整個小區(qū)最遲在54個月竣工。如地塊開發(fā)出現(xiàn)延遲，將按日繳納罰金。
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