上半年6塊住宅用地入市，1塊流拍，3塊只有一家開(kāi)發(fā)商參與，以底價(jià)成交，就這是廣州土地交易市場(chǎng)目前的景象。比起去年高達(dá)207億元的土地出讓金收益，廣州上半年60億的收入證明了珠三角土地交易有多冷清。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總經(jīng)理趙卓文告訴本報(bào)記者："2007年，珠三角地區(qū)乃至全國(guó)頻頻拍出地王，經(jīng)歷一個(gè)不正常的年份，現(xiàn)在土地市場(chǎng)正在回歸理性，對(duì)于過(guò)度依賴土地財(cái)政的城市，政府賣地的心態(tài)變得更著急。"

　　不僅僅是廣州，在北京、上海、深圳，土地流拍、開(kāi)發(fā)商退地時(shí)有發(fā)生，大部分的地塊以底價(jià)成交。

　　廣州經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢公司研究員朱欣苑介紹說(shuō)："土地市場(chǎng)不樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商把主要精力放在樓盤(pán)銷售和現(xiàn)金回收上，對(duì)土地的興趣大大減弱。"

　　2007年是土地出讓金收入納入地方政府基金預(yù)算管理的第一年，也是土地財(cái)政不折不扣的豐收年。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地收入超過(guò)9000億元，而全國(guó)的財(cái)政收入為3.2萬(wàn)億元。

　　如此巨大的收入，80%由地方政府自行支配，導(dǎo)致一些城市的市政建設(shè)和民生投入過(guò)度倚重土地收入。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地價(jià)格減少，政府要獲得預(yù)期收入，唯一能做的就是多推地，而開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求在減弱，形成了一個(gè)惡性循環(huán)，地價(jià)再次下滑。

　　廣州土地欠款多

　　2007年，廣州市土地出讓金收入高達(dá)207億元，而進(jìn)入2008年，情況急轉(zhuǎn)直下。

　　記者從業(yè)內(nèi)了解到，廣州市政府在去年高價(jià)賣出的土地中，至少10塊還沒(méi)有收齊出讓金，而在上海等城市已經(jīng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商退地的情況，這筆錢政府要想落袋為安并不容易。

　　2008年1月份，恒大地產(chǎn)以41億購(gòu)買越秀區(qū)絹麻廠地塊，創(chuàng)造了廣州市天河區(qū)有史以來(lái)的最高樓面地價(jià)。

　　合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)公司首席分析師黎文江告訴本報(bào)記者："恒大這次高價(jià)拿地，成了廣州市土地市場(chǎng)的末代地王，這筆土地出讓金目前并沒(méi)有交齊。"

　　2008年上半年，廣州推出6塊住宅用地，其中1塊流拍，3塊以底價(jià)成交，成交面積37.86萬(wàn)平方米，總建筑面積73.52萬(wàn)平方米，成交金額為52.8億元。

　　頻頻出現(xiàn)底價(jià)成交的情況，土地價(jià)格下跌已經(jīng)沒(méi)有懸念。保利地產(chǎn)代理市場(chǎng)部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年與2007年全年相比，廣州白云金沙洲板塊的商住用地、蘿崗區(qū)的商業(yè)金融業(yè)用地，以及南沙區(qū)的二類商住用地價(jià)格分別下跌了33.2%、74.6%和21.4%。

　　廣州市財(cái)政局的《關(guān)于廣州市2007年預(yù)算執(zhí)行情況和2008年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2008年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金預(yù)計(jì)支出109億元，主要安排地鐵建設(shè)資金40億元，城建資金28億元，土地開(kāi)發(fā)支出23.51億元，廉租房建設(shè)資金6億元，土地業(yè)務(wù)費(fèi)支出0.75億元，上繳新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)3.5億元。

　　黎文江說(shuō)："為2010年舉辦亞運(yùn)會(huì)做準(zhǔn)備，廣州市的財(cái)政收入大量用于市政建設(shè)，今年土地收入縮水，讓市政府比較被動(dòng)。"

　　8月以來(lái)，廣州市加大了推地力度，國(guó)土資源和房管局連續(xù)登出土地出讓預(yù)告和招拍掛通知，用地出讓規(guī)模超過(guò)76萬(wàn)平方米。

　　黎文江告訴記者："和去年一樣，廣州市國(guó)土局都是在下半年集中放地，但大部分開(kāi)發(fā)商普遍自有資金不足，想要繼續(xù)擴(kuò)儲(chǔ)土地不太可能。"

　　朱欣苑表示："目前廣州市二級(jí)市場(chǎng)的土地比政府手中的土地便宜，保利地產(chǎn)等有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而尋找項(xiàng)目合作。"

　　有跡象顯示，政府在利用政策優(yōu)惠吸引開(kāi)發(fā)商拿地。黎文江說(shuō)："9月份，蘿崗區(qū)一塊住宅用地入市，規(guī)定90平方米以上的戶型可以占35%，這是商品房用地第一次突破90/70規(guī)定。"

　　深圳地價(jià)直線下挫

　　不過(guò)，在房?jī)r(jià)下跌最嚴(yán)重的深圳，2008年上半年土地招拍掛收入對(duì)比去年不降反升。本報(bào)記者了解到，原因還在于上半年出讓的土地?cái)?shù)量多，而且多數(shù)為商業(yè)用地，而出讓的住宅用地平均樓面地價(jià)在2000元左右，不到2007年平均樓面地價(jià)的一半。

　　2007年深圳通過(guò)招拍掛出讓的收入總計(jì)為63.5億元，其中住宅收入為29.7億元，商業(yè)性辦公樓收入30億，工業(yè)用地3.8億。2008年截至9月3日，土地招拍掛收入為86.05億元，其中工業(yè)用地3.7億、住宅18.1億、商業(yè)樓46.85億。此外，還有6月6日聯(lián)合出讓的一塊商業(yè)用地和政策性住房用地17.4億元。

　　截至目前，2008年共推出34宗地，其中住宅為13個(gè)，商業(yè)地12個(gè)，工業(yè)用地13個(gè)，其他土地類型6個(gè)。住宅地中有8宗流拍，5宗基本都是以底價(jià)成交。平均樓面地價(jià)在2000元左右，不到2007年平均樓面地價(jià)的一半。

　　其中位于前海的3宗捆綁出讓的住宅用地，若把政策性住房的投入算進(jìn)來(lái)，可售部分的樓面地價(jià)也僅2300元左右，與去年的地價(jià)相比，直線下降。16宗地當(dāng)中有9宗是去年底流拍地塊，今年出讓仍有5宗再次遭遇流標(biāo)。

　　今年10月份，深圳將集中出讓22宗土地，其中工業(yè)用地18宗，3宗商業(yè)用地，1宗用于建車庫(kù)。未來(lái)兩個(gè)月均沒(méi)有住宅用地。

　　今年深圳樓市持續(xù)低迷，主要體現(xiàn)在住宅方面，對(duì)商業(yè)用地影響不大，上半年推出的12宗商業(yè)辦公用地，僅有一宗流標(biāo)。相比前兩年，今年上半年寫(xiě)字樓用地交易量顯著增多，這也是今年土地招拍掛收入遠(yuǎn)超去年的原因。

　　且12塊商業(yè)辦公用地均是定向出讓，其中5宗是面向證券、保險(xiǎn)業(yè)的法人企業(yè)，3宗面向能源、電力企業(yè)，1宗面向電信企業(yè)，行業(yè)導(dǎo)向十分明顯。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，寫(xiě)字樓用地的成功出讓并不能掩蓋土地市場(chǎng)不景氣的整體狀況，因?yàn)樵谏唐贩坑玫爻鲎屢?guī)模中，住宅用地一般占八成以上，住宅用地過(guò)冷無(wú)論對(duì)地方政府還是對(duì)開(kāi)發(fā)商都不利。

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