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房地產(chǎn)的冬天來了嗎？(下)
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-8
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信貸危機已經(jīng)凸顯
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機高負債經(jīng)營模式，需要房價不斷上漲才能支撐。
在經(jīng)濟繁榮時期，由于銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進一步擴大對房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動房地產(chǎn)價格持續(xù)走高。然而，一旦房價出現(xiàn)下跌，就會影響銀行還款。
目前，信貸危機已經(jīng)凸顯。
截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點，已經(jīng)逼近3%的國際警戒線。
在金融重鎮(zhèn)上海，上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。
央行也意識到這是一個全國性的問題，在2008年8月發(fā)布的一份報告中提醒，金融機構(gòu)需要密切關注房地產(chǎn)信貸的三重風險：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風險。
“隨著房地產(chǎn)市場下行通道進一步確立，不良貸款率將會顯著提高�！焙ＭㄗC券的一位著名分析師表示，房價下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會貶值，在以銀行為主導的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個金融系統(tǒng)的動蕩。
最近一項新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會公布《金融促進節(jié)約集約用地通知》，要求各金融機構(gòu)嚴禁放貸給開發(fā)商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價過快上漲，所采取的系列信貸調(diào)控的最新舉措。
2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款。
中國農(nóng)業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務一般都放在最后考慮。
盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認為，一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國泰君安證券研究所報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會達到3100億元。
滬深兩市發(fā)布的年中報的109家房地產(chǎn)企業(yè)，上半年負債總計超過3500億元，較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截止至2008年8月29日)。
即便持有150多億元現(xiàn)金的萬科集團，在2008年中報中也明確提出將謹慎拿地，繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。
可想而知，降價促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權(quán)，將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。
此前在資本市場利好行情和房價暴漲的鼓舞下，中國房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場圈地熱，那些極度擴張并且負債累累的開發(fā)商此時卻被自己囤積的大量土地所累。
地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區(qū)的華明項目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價各為400萬元及600萬元。
首創(chuàng)置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市，主要項目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預警，重慶、成都等首創(chuàng)置業(yè)樓盤云集之地2008年出現(xiàn)的銷量下滑、價格下跌，將導致公司現(xiàn)金吃緊。
招商地產(chǎn)，萬科集團最近也有類似賣地舉動。
發(fā)行公司債，是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年以來，金地集團、新湖中寶、保利地產(chǎn)、萬科A、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)等發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。
一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。
但即使這樣高的利率，并非所有開發(fā)商都能貸到。
土地財政也在縮水
樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長。國家稅務總局數(shù)據(jù)顯示：2008年7月，國內(nèi)稅收增幅比今年上半年回落了19.7個百分點，其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入均出現(xiàn)了負增長。
中國的地方財政，一直被稱為“土地財政”——地方政府深度介入房地產(chǎn)市場，通過出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費等資金收益。
1997年亞洲金融危機之后，住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，2003年被國務院確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國以GDP增長為政績考核指標的趨動，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應”。
在中國當前的分稅制體制下，房地產(chǎn)有關稅費歸地方政府征收并使用，共涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等13個稅種。
因此，全國各地政府不惜動員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅超過20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費逐漸成為地方政府財政收入的主要來源。
地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要是圍繞土地供應來實現(xiàn)。
目前，中國實行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權(quán)。天則經(jīng)濟研究中心主任張曙光認為，而在現(xiàn)行的公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，農(nóng)村集體所有制也必須轉(zhuǎn)換成國有制土地后才可以上市交易。中國地方政府都設有土地儲備交易中心，進行土地交易。
一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開發(fā)，對國有土地使用權(quán)出讓金的繳納采取寬松的政策——低價協(xié)議出讓土地，使開發(fā)商用很少的錢就能拿到土地開發(fā)商品房。由于地方政府違章批地，不規(guī)范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。
2007年12月19日，廣州市花都區(qū)國土局原局長譚斌收受房地產(chǎn)開發(fā)商賄賂，違規(guī)轉(zhuǎn)讓6000多畝土地的使用權(quán)，向開發(fā)商少收取了土地出讓金3.4億元。
國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年到2006年，全國各地有近萬名官員，因為違法違規(guī)出讓土地，受到黨紀政紀處分或追究刑事責任。
為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間，國土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。但是，開發(fā)商當時普遍認為該制度會推高土地價格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價格——建設銀行研究部的一份報告顯示，2001年初至2007年5月份，開發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項目，余下的均被囤積和倒賣。
上海證券報評論部主任時寒冰，在今年8月底召開的后奧運時代高峰論壇上表示，協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制，事實上造成了地方政府壟斷土地，是導致此輪房價暴漲的重要原因。
地價確實不斷攀升。
2007年全國各大城市地價的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長了四分之三。
開發(fā)商和地方政府合力推動了房地產(chǎn)市場水漲船高，與此同時，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢。
湖北省司法廳稱，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過5600件，主要原因是拆遷安置中安置補償標準及解決糾紛的依據(jù)不統(tǒng)一。早在2005年底，湖北省發(fā)改委就認為，該省房屋拆遷量過大，客觀上刺激了居民的購房需求，導致房價的快速上漲。省會武漢的房價，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達2000多萬平方米。
在土地經(jīng)營管理上，中國中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開發(fā)商過度囤地行為，2008年1月，國務院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅決無償收回。同時還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。
此舉雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”。促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，這是國家實行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。
然而，一些地方政府紛紛出臺措施，從信貸支持、稅收扶持、報建費減免、鼓勵土地轉(zhuǎn)讓、地價款緩繳等方面支持開發(fā)商。2008年7月中旬，南京市國土局決定將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業(yè)土地出讓金付款期限被延長到一年。該局稱此舉旨在“促進土地市場平穩(wěn)發(fā)展”。
盡管如此，中央政府宏觀調(diào)控力度加強，地方政府運作空間收窄，房地產(chǎn)市場上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，中央政府當前的宏觀調(diào)控政策應該還會延續(xù)。
炒房團因素被“高估”
眼下，受宏觀經(jīng)濟下行、樓市蕭條影響，炒房團離場跡象也日益明顯。但事實上，與制造了樓市泡沫的開發(fā)商、銀行、地方政府相比，投資客其實只是推高房價的一個次要因素。
民眾對于炒房團“興風作浪”樓市的印象，始于名噪一時的溫州炒房團。2003年，溫州炒房團大規(guī)模購買福州房產(chǎn)，3年后，福州大多數(shù)樓盤價格上漲了一倍以上，部分甚至達到了150%。
此后，溫州炒房團的足跡，又循著上海、北京等沿海發(fā)達城市，向內(nèi)陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國性房價上漲期。由此，溫州炒房團的“走到哪，漲到哪”的名聲開始流傳。國土資源部2004年就指出，個別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價泡沫，造成非理性上漲。
溫州炒房團，事實上只是中國高達數(shù)萬億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資，對民間資金來說，是暗示了這一市場的潛在升值空間。所謂資本逐利而動，炒房團自然應運而生。
不過，近日地產(chǎn)中介公司我愛我家提供的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經(jīng)主動將房屋售價下調(diào)了20%。
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