去年市場(chǎng)在瘋狂拿地時(shí)，我們沒有資金去爭(zhēng)取，現(xiàn)在看來，這反而成了好事。"回首２００６和２００７年房地產(chǎn)行業(yè)的瘋狂到如今的狼狽，深圳一家國(guó)有控股的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人感慨良多，慶幸手頭的資金依然足夠支撐度過"寒冬"。

　　然而對(duì)于有些開發(fā)商來說卻沒那么幸運(yùn)。從２００７年下半年以來，全國(guó)樓市不景氣持續(xù)蔓延，再加上今年由于銀行按揭、銀根緊縮等政策的調(diào)整，去年大肆瘋狂圈地的開發(fā)商開始處于資金鏈吃緊的狀態(tài)。

　　但開發(fā)商現(xiàn)在的資金鏈?zhǔn)欠窬途o張到"即將破產(chǎn)"的程度？在接下來的幾個(gè)月里，如果新房的銷售量持續(xù)下滑，開發(fā)商又將采取怎樣的行動(dòng)？記者日前對(duì)深圳部分房地產(chǎn)企業(yè)和專家采訪得知，雖然樓市低迷，令開發(fā)商資金相對(duì)緊張，但還沒到無路可走的地步。

　　"還未到無路可走地步"

　　對(duì)于近來開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)象，中信證券首席房地產(chǎn)研究員王德勇對(duì)記者表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金并沒有人們想象中的那么緊張，"目前來看，大部分開發(fā)商都擁有充足的利潤(rùn)，還未到無路可走的地步。"

　　雖然與２００７年房地產(chǎn)行業(yè)的火爆相比，房企今年上半年的業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴�放緩，但還是有所收入的。據(jù)Ｗｉｎｄ資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，抽樣調(diào)查的４１家房地產(chǎn)公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入４８４．２４億元，比去年同期增長(zhǎng)４５．３％實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)１０８．７４億元，同比增長(zhǎng)５０．７８％實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)８２．２５億元，同比增長(zhǎng)５２．３９％。４１家房企上半年預(yù)收賬款合計(jì)７６０．２３億元，同比增長(zhǎng)６２．７％是營(yíng)業(yè)收入的１．５７倍，這表明房地產(chǎn)業(yè)今年業(yè)績(jī)已有保障。從目前的房?jī)r(jià)來看，也表明了開發(fā)商還沒到拋售產(chǎn)品的階段。

　　"開發(fā)商都是很有自信的，不會(huì)輕易降價(jià)。"對(duì)于開發(fā)商的心態(tài)，王德勇分析，改革開放以來，房地產(chǎn)企業(yè)從無到有，從小到大，誕生了許多富裕階層，也建立了他們強(qiáng)烈的自信心。

　　民生證券分析師張志民也認(rèn)為，房地產(chǎn)現(xiàn)貨市場(chǎng)會(huì)有滯后反應(yīng)，具體到資金鏈，現(xiàn)在盡管嚴(yán)重缺乏接盤，但房地產(chǎn)商都仍在努力維持現(xiàn)有房?jī)r(jià)。

　　當(dāng)然，地產(chǎn)商不輕易降價(jià)，也是出于市場(chǎng)影響的考慮。"并不是開發(fā)商不愿降價(jià)，關(guān)鍵是中國(guó)人歷來買漲不買跌，價(jià)格一降，更加沒人理你。"某地產(chǎn)界人士無奈地說。另外，開發(fā)商也擔(dān)心如果降價(jià)，將令之前已購(gòu)房的業(yè)主心理不平衡，導(dǎo)致"斷供"等不良影響。

　　去年高價(jià)拿地企業(yè)最困難

　　盡管表示開發(fā)商的資金鏈沒有外界說的那么緊張，但王德勇仍然承認(rèn)目前開發(fā)商的日子不好過，尤其是去年高價(jià)拿地的企業(yè)，將會(huì)虧得更多。

　　由于目前在售樓盤的土地大都是前幾年以較低的價(jià)格獲得，所以，開發(fā)商的利潤(rùn)空間仍然較大。深圳市杰聯(lián)房地產(chǎn)投資咨詢公司總經(jīng)理胡繼堯向記者透露，深圳房地產(chǎn)行業(yè)的正常利潤(rùn)率是３５％左右，隨著房?jī)r(jià)的走低，目前只是減少了５％到１０％。

　　而對(duì)于去年高價(jià)拿地和高速擴(kuò)張的中型和大型企業(yè)來說，如今面臨的銷售回款壓力比小企業(yè)更大。"這些項(xiàng)目成本已經(jīng)很高，預(yù)計(jì)在明后年進(jìn)入市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)下跌，將會(huì)面臨更大虧損。"王德勇說。

　　去年拿地的企業(yè)還面臨支付地價(jià)的局面。囤地越多的開發(fā)商，資金無法回流，給企業(yè)帶來的負(fù)擔(dān)越大。國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)屢屢施加政策壓力，已招標(biāo)地塊逾期兩年不開發(fā)便會(huì)被收回，開發(fā)商將因此損失不菲的保證金。另外，國(guó)家對(duì)閑置土地征收保證金的做法雖已施行多年，但房產(chǎn)商以前根本不把這條政策放在眼里。

　　有專家指出，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金已達(dá)１．５萬億元左右，即使以貶值２０％計(jì)算，也是一個(gè)天文數(shù)字。當(dāng)年高價(jià)競(jìng)得地塊，如今價(jià)值嚴(yán)重縮水，無疑是"地王"房企心中的最痛。繳納地款大限將至，在融資困難的今天，眾多房企將要為去年的瘋狂付出沉重代價(jià)--或退地賠錢或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。不管哪種方式，都將讓房企元?dú)獯髠�，使其資金面雪上加霜。

　　資金緊張或數(shù)年內(nèi)難以改變

　　數(shù)據(jù)顯示，今年１至７月，深圳合計(jì)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積超過４００萬平方米，但銷售面積只有接近２００萬平方米，同比暴跌５４％。而在上周，只有１９日成交超過１００套，２１日僅成交５套，單日新房交易量創(chuàng)下歷史新低。而另一方面，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)比去年下跌了三成以上。

　　另外，企業(yè)的現(xiàn)金流支出將會(huì)增大，除了支付去年拿地的地價(jià)款，還要應(yīng)付建安工程成本的提高。深圳建筑行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人日前向記者表示，由于建筑材料和人工費(fèi)用出現(xiàn)較大幅度的漲價(jià)，許多建筑企業(yè)都反映"快經(jīng)營(yíng)不下去了"，而這也給需要支付工程款的房產(chǎn)商帶來了巨大壓力。

　　記者了解到，未來兩個(gè)多月，深圳樓市供應(yīng)量還將迎來新一輪的增幅，大量新盤入市，加上在售樓盤的大量積壓，目前還在賣與不賣中徘徊不定的樓盤將面臨更大壓力。

　　面對(duì)樓市的低迷，萬科總裁郁亮最近在一封"致全體員工的信"中鼓舞員工士氣，并判斷"行業(yè)資金緊張的局面在數(shù)年內(nèi)不會(huì)改變，行業(yè)調(diào)整將更加強(qiáng)化這一特征，調(diào)整期內(nèi)住宅施工和土地購(gòu)置減少已經(jīng)成為必然。"

　　新聞背景

　　房企自有資金不足

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張局面的原因，深圳市德思勤投資公司董事長(zhǎng)秘書葉世育認(rèn)為，除了國(guó)家銀根緊縮等政策的調(diào)整外，更多是由房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)模式造成的。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中有一條獨(dú)特而普遍的資金鏈，自有資金不必很多，幾個(gè)朋友合伙，立馬就能籌措到項(xiàng)目總投資的３５％（官方規(guī)定，達(dá)到３５％才可施工），賬面資金一到位，項(xiàng)目立即被批準(zhǔn)上馬。然后豐厚的利潤(rùn)便順流而下。一個(gè)資金循環(huán)結(jié)束后，房產(chǎn)商通常會(huì)把銷售所得繼續(xù)投入買地，開始一輪新的資金循環(huán)。

　　由于開發(fā)資金大部分是銀行貸款、建筑商墊款或客戶的預(yù)收款，所以房地產(chǎn)企業(yè)一般都有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，一般在６０％７０％，甚至９０％以上也不在少數(shù)。因此，當(dāng)住宅銷售上不去時(shí)，便很容易面臨資金困難。相比之下，香港的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率只在３０％左右，經(jīng)營(yíng)模式以住宅銷售和出租實(shí)有物業(yè)并重，所以，當(dāng)住宅銷售不理想時(shí)，企業(yè)仍可收獲寫字樓的租金，擁有穩(wěn)定、充足的現(xiàn)金流。"以后房產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)，還是要腳踏實(shí)地的經(jīng)營(yíng)，改善融資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)模式。"葉世育如是說。

     一家之言

　　樓價(jià)還會(huì)降一至兩成

    對(duì)于目前深圳新房成交量的持續(xù)萎縮，有深圳的地產(chǎn)專家預(yù)測(cè)，在未來的幾個(gè)月里，房產(chǎn)商集體的降價(jià)潮有可能出現(xiàn)。深圳著名的地產(chǎn)專家尹香武在其網(wǎng)站上發(fā)表的一篇文章認(rèn)為，眾多企業(yè)之前開始為提高現(xiàn)金流、交易量而進(jìn)行調(diào)研，而調(diào)研行動(dòng)已經(jīng)結(jié)束，降低售價(jià)的現(xiàn)象在接下來的時(shí)間將大規(guī)模集體出籠。但是這種降價(jià)依然是環(huán)比的下降，而非同比的下降，但即使如此，比之前的標(biāo)價(jià)下降１０％～２０％應(yīng)該是各家企業(yè)共同的選擇。

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　　房企多渠道融資

　　除了加快銷售、減少開工項(xiàng)目等，房產(chǎn)商還通過除銀行以外的多種渠道進(jìn)行融資，應(yīng)對(duì)眼前的困難。上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場(chǎng)競(jìng)相獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)自５月份以來保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科Ａ、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行４３億元、１４億元、５９億元、１７億元、１２億元和８０億元的債券融資申請(qǐng)相繼獲得管理層的批準(zhǔn)。出售公司部分股權(quán)也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。７月１日深振業(yè)公告稱為解決公司自身資金需要轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán)以獲取相應(yīng)的資金支持。另外，民間拆借、海外基金、委托貸款、聯(lián)合開發(fā)等也成為房產(chǎn)商融資的途徑。

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