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樓市深度低迷開發(fā)商情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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面對樓市七八月量價齊跌的現(xiàn)實，及一波接一波的促銷潮，購房者持續(xù)觀望，持幣殺跌，地產(chǎn)界奉行了幾個月的"現(xiàn)金為王"策略，似乎在此時要加上一個"降速減產(chǎn)"的注腳了。
2008年8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)公布年中報，以萬科（萬科A000002.SZ）為首的上市房企(看看那些房企的困境)宣布大幅調(diào)低年內(nèi)項目的開竣工面積，實行"緊縮"。
第一回：殺跌
與股市一樣，散戶割肉你可以堅挺，大戶砸盤，就是另一番說法了。
"他們一進售樓處就問打幾折，比我們牛多了。"進入8月以來，成都城南地區(qū)一個售樓處的負責人陸飛（化名）幾乎每天都會碰到這樣的"牛人"。讓陸飛們頗為尷尬的是，購房者來到樓盤后往往拿出從報紙上剪下來的促銷廣告，兩相對比著殺價。
事實上，來殺價的購房者也明白，樓市整體價格并未大幅下跌，但他們知道，許多城市的成交量相對去年下降了30%～50%，在市場觀望氣氛甚濃以及房企急需加速資金回籠的雙重壓力下，他們有了殺價的資本。
不過讓大多數(shù)購房者失望的是，陸飛們的態(tài)度很堅決。"無論如何不能在價格上松口，"陸飛告訴手下，銷售壓力再大也必須挺住，很難再有比現(xiàn)在更壞的局面了。
就在陸飛堅守價格底限的當口，在同一區(qū)域的國資開發(fā)商推出的大型樓盤，卻走出了令他們驚訝的一步棋：對于企業(yè)團購可以給予最高15%的優(yōu)惠。"從推盤的效果看，他們的業(yè)績并沒因為提高了折扣而出現(xiàn)大幅增長，但卻給了我們壓力，確實要認真考慮市場策略了。"陸飛說，與股市一樣，散戶割肉你可以堅挺，大戶砸盤，就是另一番說法了。"大房企接連拋出的促銷信息，對中小房企來說是一種落井下石的做法，而中小房企跟進大幅殺跌，對自己來說就是在加速死亡。但是話說回來，誰也不敢保證一部分房企死亡之前會砸爛多少鍋碗。"
"在這種競相殺跌的情況下，很多公司的銷售目標根本無法完成。"成都天愛地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何欣分析說，觀望情緒以及太多不確定因素，使得買房者決心明顯減弱，而外圍市場房價下跌給了買方新的預期，即便決定購買，他們也往往還價很深，一下子要還20%到30%，賣家可接受的讓價是10%左右，價格拉鋸使得成交過程變得異常緩慢。
此路不順，可有他途？
第二回：轉(zhuǎn)戰(zhàn)
放棄中心城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，就是為了尋找空間"活下去"。
"此處不留爺，自有留爺處。"登上去遂寧的汽車前，譚虎拋下這樣一句話。譚是四川一家知名房企的銷售經(jīng)理。公司在成都、重慶同時有4個樓盤開售，但一個月下來每個盤只有二三套的成交量。"感覺快撐不住了。"2008年3月開始，譚所在的公司開始向三四線城市拓展，在遂寧等地通過合作方式取得多個開發(fā)項目。
與譚所在公司一樣，收縮中心城市項目，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的房企不在少數(shù)。據(jù)記者了解，2008年上半年以來，僅成都一地就有20家以上的開發(fā)商深入南充、樂山等城市洽談項目合作開發(fā)。在他們看來，三四線城市房價受新政擠壓較少，剛性需求較旺，已經(jīng)成為中小房企的避風港。
"如今的銷售量簡直連運營費都難以收回。"譚虎想起來都后怕，他預計，市場如此低迷的狀態(tài)如果再持續(xù)半年，在成都市場上活躍的1300家房企，至少有一半會因為入不敷出而面臨退市。
其實，在做出奔赴三四線城市的決定之前，譚虎所在的公司也試過大幅降價以收回資金的動作，他們在重慶的樓盤7月份直線降價25%，無奈當月的成交量仍只有4套。
與股市不同，樓市并不是"早降早超生"這么簡單。"已經(jīng)不能再降了，土地成本、建筑成本算下來，降價25%已經(jīng)沒有利潤了。"華夏證券土地分析師陶鋒給記者算了筆賬，之前，一個中小型開發(fā)商只用一兩千萬元的資金便可以啟動一個數(shù)億元的項目，因為只需交納15%的土地出讓金，就可以拿土地反復抵押融資，然后實現(xiàn)快速推盤收回成本。但宏觀調(diào)控2008年以來威力顯現(xiàn)，中小房企在一二線城市拿不到地，貸不了款。"杠桿無法撬動了。"他們只能劍走偏鋒，從調(diào)控力度相對較小，剛性需求較足的三四線城市入手。
譚虎也承認他們之所以暫時放棄中心城市，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，就是為了尋找空間"活下去"。
金地集團（600383.SH）于8月初揮師西安曲江新區(qū)，以6.85億元購得該區(qū)域近30萬平方米地塊。金地集團總裁助理黃俊燦如此解釋這番動作：通過區(qū)域的投資組合來獲得相對平穩(wěn)的利潤。他認為，不同的城市，宏觀調(diào)控的措施不同，投資在不同城市就可以達到調(diào)控開發(fā)節(jié)奏，平抑風險。
第三回：緊縮
"只有在退潮的時候，才能看出誰不穿褲子就下水了。"股神巴菲特的理論在樓市上同樣適用。
"曾經(jīng)被開發(fā)商看中的降價促銷術(shù)，最終只能是殺雞取卵，早降的得利，跟進的受傷。"陽光100副總范小沖說，為應對寒冬，幾個月前，他們執(zhí)行了"非控股直營連鎖計劃"，引進合作伙伴開發(fā)區(qū)域市場，在保證品牌的情況下，解決可能遭遇的資金難題。"降價促銷不是唯一的方法，特別是市場深度低迷的情況下，每個企業(yè)執(zhí)行何種戰(zhàn)術(shù)，能取得多大的效果，未來很難預判。"范小沖說。
對于調(diào)控持續(xù)和宏觀經(jīng)濟形勢不確定等因素， 保利地產(chǎn)也表示，為應對建筑材料、人工、機械費用不斷上漲，公司將通過集團采購、改變結(jié)算方式、嚴格費用控制等方式進行規(guī)避。保利地產(chǎn)還提出了提高管理水平、提高產(chǎn)品質(zhì)量、提高開發(fā)效益的"三個提高"策略，增強盈利能力。
在剛剛公布的年中報成績單中，萬科宣布，下半年，萬科的開工面積將由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米，減幅19.5%。同時，竣工面積也將從原計劃的689萬平方米減少到586萬平方米，減幅14.9%。2007年年末率先降價，實現(xiàn)一季度銷售超百億的萬科還做出了下半年形勢可能更為嚴峻的預判，再次部署了加快銷售、放緩開發(fā)的計劃。這是萬科繼拋出"拐點論"和率先降價后，再一次對市場走勢做出判斷。萬科表態(tài)將收縮陣線的做法，被業(yè)內(nèi)人士普遍看做是明智之舉。
成都天愛地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理何欣表示，大集團采取收縮策略是當前比較明智的選擇，在真正對房地產(chǎn)業(yè)有利的政策出臺前，整個樓市的形勢都不容樂觀，樓價也將繼續(xù)下探。
8月16日，成都華僑城旗下的純水岸一期項目，在推出當日即告售罄，當日銷售364套房，總金額在5億元以上，開盤均價近8000元/平方米，創(chuàng)造了2008年以來成都樓市最火爆的一幕。"現(xiàn)在的問題不是沒有市場，而是如何發(fā)現(xiàn)市場的問題，做出快速的反應。"華僑城銷售部有關(guān)人士告訴記者，他們之前就在北京、廣州、上海、香港、臺灣等地進行了針對性的推廣。
不過，與華僑城同在成都城西區(qū)域的光華大道的樓盤房價已經(jīng)縮水30%。這個殘酷的事實說明，開發(fā)商已經(jīng)進入零利潤的血拼階段。這個云集了萬科、和黃、恒大等國內(nèi)一線開發(fā)商的區(qū)域，曾在兩年內(nèi)房價翻倍。但當人們發(fā)現(xiàn)這里很多地方連送外賣的都找不到后，這個透支了未來預期的區(qū)域，在市場低潮期，房價又回到了價值的起點。
"面對市場困境，我們目前要做的就是擺正心態(tài)認真做好產(chǎn)品和服務，做好眼下的調(diào)整，度過艱難的時期，企業(yè)就會得到較大的發(fā)展。"在成都金房集團董事長王曉白看來，樓市的調(diào)控力度基本到位，不會再出打壓政策，短時間內(nèi)也不會有根本性的救市政策出現(xiàn)，恢復市場將是努力的方向。
與他持同樣態(tài)度的還有保利地產(chǎn)成都公司助力總經(jīng)理顏亮，他認為，靠"血拼"搶得的市場并不是真正的市場。"在這個特殊的時期練好內(nèi)功，等待市場回暖便可一步領(lǐng)先。"
下一回：爛尾？
樓市鼓吹起來的泡沫到了破滅的時候，就是中小房企大規(guī)模退市的時候，這也是中央宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。
"我們已經(jīng)好幾個月沒有領(lǐng)到工錢了，開發(fā)商老板可能跑了。"成都某房企工地的大樓前，近百名建筑工人幾近哭述：如果不能盡快得到解決他們只能停工。記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系上該房企策劃部負責人熊某時，得到的答復是，公司將盡快解決項目遇到的難題。"如今的市場沒有一家公司不為資金犯愁的，我們希望能得到各方面的理解。"隨后便匆忙掛斷了電話。
"如果這樣的市場再持續(xù)半年，大部分資金困難的中小房企都要面臨因資金斷裂而造成的爛尾樓風險。"成都鑫達房產(chǎn)總經(jīng)理范紅認為，一些定位不明確的項目在大型樓盤品牌效應和降價促銷的雙重夾擊下，即使大幅降價促銷也很難成交。
得知已經(jīng)有部分房企割肉退市后，范紅表示，政策不可能為所有的房產(chǎn)商服務，只能生死由命。"樓市鼓吹起來的泡沫到了破滅的時候，就是中小房企大規(guī)模退市的時候，這也是中央宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。"
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