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地產上市公司只求維持生命線情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-22
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- 中研網(wǎng)訊：
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開發(fā)貸款被壓縮，銷售回籠不暢，增發(fā)配股和IPO前途渺茫，對房地產企業(yè)來說，融資從來沒有像今年這樣困難。出讓項目公司股權、民間借貸、發(fā)債、發(fā)行信托產品……開發(fā)商們正絞盡腦汁維持資金生命線。
在去年地王頻出、瘋狂拿地之后，今年宏觀調控帶來的樓市蕭條讓措手不及的開發(fā)商們陷入“生存還是滅亡”的艱難境地。斷腕求生、割肉補血，也正應了不久前地產大腕馮侖提出的“豬堅強”生存法則：等不來“解放軍”，那就自行“瘦身”。
引入外資|
首創(chuàng)置業(yè)出讓開發(fā)權
首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)昨天發(fā)布關聯(lián)交易公告，宣布再次向外資轉讓項目股權，通過合作開發(fā)彌補資金不足。首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府產業(yè)投資有限公司(GICRE)的附屬公司--RZP成立合資公司，雙方各占股50%，共同開發(fā)重慶市江北區(qū)一塊土地。這塊土地是由首創(chuàng)置業(yè)于今年初斥資12.3億元獲得，規(guī)劃總建筑面積達98萬平米。預計2009年開始預售。
另外，首創(chuàng)置業(yè)以600萬元將天津市東麗區(qū)的華明項目60%股權轉讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價各為400萬元及600萬元。此外，首創(chuàng)置業(yè)還將斥資2.05億元取得的位于天津市塘沽北部新區(qū)“伴山人家”項目45%股權轉讓予RZP，代價為9240萬元。
首創(chuàng)置業(yè)則幾乎未從此次轉讓股權中獲利。其公告顯示，首創(chuàng)置業(yè)僅從出售華明項目中獲利1630元，從出售新青項目中獲利1805元，從出售伴山人家項目獲利3660元。不久前，首創(chuàng)置業(yè)還退出蘇州陽澄湖項目及太原長風項目開發(fā)。盡管其公告表示，退出項目概因政府更改規(guī)劃，當?shù)卣淹诉�土地款，但是地產企業(yè)資金不足的因素亦不言而喻。
受房地產成交量下滑及信貸緊縮政策影響，大多數(shù)地產公司自去年10月份以來，便陷入資金困境。盡管一些地產公司通過各種途徑取得土地，卻無力開發(fā)。一些在2007年極速擴張土地儲備的地產商不得不轉讓項目股權，采取“割肉換血”的模式合作開發(fā)。外資則借機以低價入股，不僅套取這些公司的土地紅利，更以通過創(chuàng)建合資公司或股權投資的方式，進入中國內地房地產。除與首創(chuàng)置業(yè)合作，RZP還于去年12月與萬科達成協(xié)議，以近3億元的代價獲得萬科沈陽一家項目公司51%的股權及無錫一家項目公司40%股權。
融資輸血|
中鐵二局求助信托
中鐵二局(600528)部分已開工房地產項目資金周轉困難，公司擬通過信托方式為全資子公司盈庭置業(yè)融資10億元。
中鐵二局8月20日發(fā)布的公告稱，公司擬委托衡平信托有限責任公司(下稱衡平信托)以“盈庭置業(yè)公司增資擴股和債權投資資金信托計劃”(下稱信托計劃)，通過民生銀行發(fā)行“非凡理財尊享7號理財產品”融資10億元，用于中鐵二局的全資子公司項目開發(fā)建設。為確保發(fā)行成功，中鐵二局擬購買該理財產品2億元。
衡平信托收到融資資金后，向盈庭置業(yè)進行增資擴股1.5億元，增資后，衡平信托再以委托貸款的方式貸款人民幣8.5億元給盈庭置業(yè)。
據(jù)財經(jīng)網(wǎng)報道，之前的2007年初，中鐵二局曾通過定向增發(fā)募集資金949322400.00元，到中報截至日，已累計使用861184257.74元。中報稱，通過此次增發(fā)，中鐵二局形成了工程施工與房地產雙主業(yè)的經(jīng)營局面。
中報同時披露，受2008年國家宏觀緊縮政策的影響，中鐵二局部分已開工項目資金周轉困難。同一天發(fā)布的公告稱，公司將持有的成都中鐵錦華置業(yè)有限公司89.2%的股權，以及公司子公司中鐵二局貴州錦隆房地產開發(fā)有限公司持有的中鐵錦華4.25%的股權，全部轉讓給成都華山高校投資管理有限公司。
2008年，受融資渠道不暢影響的地產企業(yè)，如中糧、首創(chuàng)、北辰、萬科等企業(yè)，都在通過發(fā)行公司債解決資金難題。
割地求生|
萬科出售東莞地王
今年5月，房企“老大”萬科也開始為去年高價拿地的瘋狂埋單。5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。
粵宏遠A(000573)5月16日發(fā)布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發(fā)公司于2008年5月14日在東莞市與北京萬信投資發(fā)展有限公司簽訂了《股權轉讓合同》，以500萬元的價格受讓其持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權。而萬科轉讓的這個項目公司主營業(yè)務是萬科翡麗山房地產項目開發(fā)經(jīng)營，土地面積25萬平方米。
萬科此次出讓的土地實際上正是公司去年高價拿下的東莞地王。由于今年來廣東房價下跌，當年的天價如今演變成了一種尷尬。
2007年4月28日，萬科以14.12億元的價格拍下東莞市南城水濂村25萬平方米地塊，折合樓面地價為3772.3元/平方米，創(chuàng)該市土地拍賣總價和樓面地價最高紀錄。2007年5月，萬科成立地塊項目公司東莞市萬科置地有限公司，用于開發(fā)萬科翡麗山項目。
在萬科拿地至今一年時間里，東莞房價卻出現(xiàn)了大幅度下降。有研究數(shù)據(jù)顯示，東莞市區(qū)部分典型樓盤，不少單位的價格從去年7月份7000多元，下降到如今的5000元出頭，降價幅度接近30%。如果以目前的銷售價格計算，萬科當初拿地價格幾乎沒有利潤可言。
由于目前全國房價有下滑趨勢，這些當年如獲至寶的天價土地正在變成開發(fā)商們資金鏈上的出血點。在全國各地項目儲備量巨大的萬科也不例外。
賣樓套現(xiàn)|
瑞安一年內兩次
“斷腕求生”的壓力已從內地開發(fā)商快速“傳染”給香港發(fā)展商。今年5月20日，香港上市公司瑞安房地產(0272.HK)宣布，將其旗下全資附屬子公司ForesightProfitsLimited(FPL)25%股權作價11.25億元人民幣(約合12.556億港元)，售予一家名叫“永菱通”的金融投資公司。此外，永菱通還獲得瑞安同時授予的一項不可撤回的認購期權，可按行使價人民幣11.34億元(約合12.656億港元)進一步收購FPL24%股權。FPL公司的主要資產為上海瑞虹新城項目，交易完成后，瑞安將與永菱通分別持有瑞虹新城51%和49%權益，瑞安將套現(xiàn)人民幣22.59億元。這也是瑞安一年內第二次以股份交易的形式與永菱通達成合作。
公告顯示，F(xiàn)PL公司間接持有位于上海虹口區(qū)的瑞虹新城項目一期、二期的各組成部分地塊，以及第1至第4號地塊、第6至第10號地塊。目前，瑞虹新城一期及二期的所有住宅單位已經(jīng)落成并售出，售出建筑面積約186000平方米。瑞虹新城三期包括第4、6、8號地塊，目前第8號地塊的住宅部分的建筑工程正進行中，第4號及第6號地塊正在進行地盤清理。瑞安房地產還向記者表示，此次交易獲得的資金將作為集團一般營運資金。
這宗交易并非瑞安房地產與永菱通的首次合作。去年7月，瑞安房地產就曾宣布，將子公司ScoreHighLimited(SHL)的9.9%、FieldcityInvest-mentsLimited的25%及PortspinLimit-ed的49%權益，分別作價5.03億元、12.45億元及3.64億元出售，使瑞安成功套現(xiàn)21.12億元。其中，SHL主要資產為重慶市渝中區(qū)化龍橋片區(qū)一期及二期改造工程地塊(即重慶天地)，F(xiàn)ieldcity主要資產為位于武漢名為永清片的地盤，Portspin主要資產為位于上海復興中路以南、濟南路以西、順昌路以東及合肥路以北(盧灣區(qū)太平橋116號地塊)的土地享有的權利。而收購這三個項目的公司都屬于一家海外投資基金---總部位于香港的投資基金永菱通金融有限公司。
今年7月24日，香港地產上市雅居樂(03383.HK)一則公告又證實了今年6月公司與美國投資銀行摩根斯坦利達成的一項目轉讓協(xié)議，雅居樂向大摩出售海南清水灣綜合度假社區(qū)項目30%的股權，以獲得52.83億元人民幣現(xiàn)金入袋。
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