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短期內(nèi)無政策救樓市原因分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-23
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- 中研網(wǎng)訊：
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房協(xié)傳話不救市 房企苦挨下半年
一則4000億元資金刺激經(jīng)濟(jì)傳言在市場上流傳，但即便是傳言，被"救市"的也不包括房地產(chǎn)。
在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委的兩份專題調(diào)研報(bào)告上交國務(wù)院后，若干份由地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織撰寫的建議書也被送達(dá)國務(wù)院，然而即便如此，中央政府仍然拒絕在短時(shí)期內(nèi)出臺刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，而面對國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院一位專家"政府可能救市"的觀點(diǎn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員則對記者明確予以否認(rèn)。
潘石屹預(yù)言的"百日劇變"已過，無論是中國地產(chǎn)商還是曾經(jīng)堅(jiān)挺的房價(jià)，未來的日子仍然不好過。
"救市"政策今年無望
中國的地產(chǎn)商們正在集體上演一出《等待戈多》的大戲，戈多--政府救市政策始終沒有到來。
在這個(gè)痛苦的等待中，中國房地產(chǎn)協(xié)會(下稱中房協(xié))與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會是最為忙碌的機(jī)構(gòu)，作為企業(yè)與政府溝通的橋梁，他們已經(jīng)將不少地產(chǎn)商的政策建議與情況反映匯總上報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國務(wù)院，他們期待"上書"能夠換來對房地產(chǎn)政策，尤其是信貸政策的些許松動。
"沒什么好消息。"8月21日，中房協(xié)一位理事單位的老總對記者說。他透露，奧運(yùn)會開幕之前，中房協(xié)曾專門召開了由主要會員單位參加的"閉門會議"，分析目前房地產(chǎn)形勢以及未來走向，而這個(gè)會議上傳達(dá)出來的信息并不樂觀。
記者了解到，這次閉門會議有中房協(xié)會長宋春華、副會長兼秘書長朱中一等領(lǐng)導(dǎo)人員參加，在會議上，朱中一的發(fā)言頗為微妙--他提醒地產(chǎn)商"不要光發(fā)牢騷，要立足現(xiàn)有政策考慮未來"，他同時(shí)還強(qiáng)調(diào)，政府不可能立即出政策解決房地產(chǎn)市場的困難。
"我們要充分理解，希望中央政府在目前就果斷決策，是有一定難度的。"朱中一在這次會議上的發(fā)言中提到。
實(shí)際上，在此之前，地產(chǎn)商們匯總上報(bào)的建議與情況反應(yīng)，均未能得到國務(wù)院分管領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可或支持，而在這些上報(bào)的材料中，包括放松信貸、降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率、刺激消費(fèi)等建議訴求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員告訴記者，國務(wù)院不可能認(rèn)可其中的任何一條。
據(jù)了解，同在奧運(yùn)前，國務(wù)院召集各部委專題研究了目前的經(jīng)濟(jì)形勢，其中對房地產(chǎn)也進(jìn)行了專題探討，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在這次會議上給出的口徑是，"繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動向"，對于"救市"或是"松綁"絕口不提，國務(wù)院也認(rèn)可了這一口徑。
緣于銀行很安全
"住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委的兩份專題調(diào)研報(bào)告，針對的是不同方面，第一份報(bào)告主要是市場情況走勢，包括觀望情緒等一些市場因素；而國家發(fā)改委的調(diào)研報(bào)告，則注重產(chǎn)業(yè)鏈條上的影響，比如銀行的斷供等。"8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位人士告訴記者。
實(shí)際上，國務(wù)院更關(guān)心后者，因?yàn)楹笳咧苯由婕案鼮槊舾械你y行及金融系統(tǒng)安全。據(jù)了解，在"斷供"情況見諸媒體后，國務(wù)院除了指派銀監(jiān)會專門就此調(diào)查之外，也要求國家發(fā)改委在調(diào)研報(bào)告中重點(diǎn)涉及此內(nèi)容，"國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)需要做出決策的依據(jù)，其中之一，就是銀行是否安全。"上述住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士稱。
結(jié)果，兩份報(bào)告同時(shí)給出了"銀行安全"的結(jié)論。先是銀監(jiān)會的專項(xiàng)調(diào)查否定了"千億按揭貸款斷供"的說法，而國家發(fā)改委上報(bào)的調(diào)研報(bào)告中則更是明確指出，"斷供現(xiàn)象首先是房地產(chǎn)市場中的極個(gè)別現(xiàn)象，其次是極個(gè)別地區(qū)(如深圳)的個(gè)別現(xiàn)象，不影響金融安全，社會輿論對此有了比較明顯的夸張和夸大，銀行信貸處在安全狀態(tài)。"
這份國家發(fā)改委的報(bào)告同時(shí)還指出，目前還未發(fā)現(xiàn)"斷供"現(xiàn)象由深圳向全國蔓延的勢頭，而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也依舊保持著"密切關(guān)注"的既有口徑，認(rèn)為暫時(shí)沒有"救市必要"。
記者了解到，為了完成這兩份調(diào)研報(bào)告，國家發(fā)改委已赴當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，而就房地產(chǎn)與金融形勢，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也召開開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)和銀行參與的多次座談會，同時(shí)亦進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，都未得出房地產(chǎn)目前市場形勢對金融系統(tǒng)安全造成影響的證據(jù)和結(jié)論。
一位國家發(fā)改委的官員在一次經(jīng)濟(jì)論壇結(jié)束后向記者表示，"中央調(diào)子已經(jīng)定下來了，要保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，同時(shí)還要繼續(xù)采取緊縮的政策。我想單獨(dú)對房地產(chǎn)領(lǐng)域松綁，至少目前來看，不太符合中央調(diào)控的思路。"至于所謂宏觀調(diào)控思路的調(diào)整，他表示，這也只是針對中小企業(yè)、制造業(yè)，與房地產(chǎn)無關(guān)。顯然，在銀行安全的情況下，中央政府沒有"救市"的基本動因。
未來兩年持續(xù)走低？
世邦魏理仕環(huán)球研究部高級經(jīng)理覃曉梅說，在房價(jià)剛剛有所回落的情況下就救市，顯然是不符合宏觀調(diào)控的政策邏輯的。"多年來的宏觀調(diào)控的目標(biāo)就是為了抑制高漲的房價(jià)，房價(jià)剛剛有所回落，怎么會立即走向反面呢？"
既然如此，地產(chǎn)商們已經(jīng)開始對"不救市"做好應(yīng)對工作，而"割肉"成為了一些房地產(chǎn)企業(yè)的選擇，而向來被認(rèn)為資金鏈充裕的大型房企或者上市公司，也選擇開始向外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)。
記者了解到，在香港上市的首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)已經(jīng)開始將旗下位于天津的三個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)向外資合作者轉(zhuǎn)讓。"具體的操作是，先和自己的戰(zhàn)略投資者GIC的下屬公司在重慶成立一家合資公司，然后再向這個(gè)合資公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)。"首創(chuàng)集團(tuán)的一位人士向記者表示。
實(shí)際上，在這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，首創(chuàng)置業(yè)根本無法從中獲利。據(jù)了解，出讓天津三家項(xiàng)目公司的股權(quán)，在每個(gè)項(xiàng)目上，首創(chuàng)置業(yè)的獲利總額都不超過5000元人民幣。通過出讓股權(quán)合作開發(fā)的方式降低資金鏈條的壓力的用意顯而易見。
這并非是首創(chuàng)置業(yè)一家的個(gè)案，不久前，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(03383.HK)也與國際投行摩根斯坦利簽署協(xié)議，將海南清水灣項(xiàng)目33%的股權(quán)出讓，換得52.8億現(xiàn)金以平衡企業(yè)的資金鏈條--出讓股權(quán)，正在一些開發(fā)商群體中形成"過冬術(shù)"的"共識"。
在此之前，首創(chuàng)置業(yè)回歸A股的申請已很難獲批。記者了解到，首創(chuàng)置業(yè)曾多次遞交過回歸A股的申請，均被證監(jiān)會駁回。此外，富力地產(chǎn)、復(fù)地地產(chǎn)回歸A股的申請已被壓制一年之久，亦未獲批，融資通道始終未能打通。
長久的資金鏈緊張自然會影響未來房價(jià)，中金證券的一份分析報(bào)告認(rèn)為，短期政府不可能出救市政策，而在未來兩年之內(nèi)，房地產(chǎn)都將處于下行階段。經(jīng)過測算，中金證券分析師預(yù)計(jì)，2008年全國房價(jià)總體上下降10%，2009年下降5%。
記者了解到，在對廣東開發(fā)商的講話中，朱中一曾以個(gè)人理解解釋何謂"穩(wěn)定發(fā)展"。他所講的第一條即是，"哪些變化是宏觀調(diào)控所希望的，哪些是要防范的？"第二條是，判斷健康的標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)與宏觀調(diào)控的目標(biāo)表述一致，而不能以2007年一些地方房價(jià)大幅上漲為標(biāo)準(zhǔn)；第三是房地產(chǎn)市場不能大起大落。
"牢騷太盛防腸斷，風(fēng)物長宜放眼量"，朱中一用這句毛澤東的詩詞提醒開發(fā)商。至于未來，朱中一認(rèn)為有好壞兩種可能。如果企業(yè)合理定價(jià)，政策適度調(diào)整，貸款有保有壓，適度刺激和支持消費(fèi)，市場會朝著好的方向發(fā)展，反之則會向壞的方向發(fā)展。
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