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天津樓市成交量情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-8-6
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- 中研網(wǎng)訊：
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四月底開過房展會(huì)，本以為六、七月份樓市會(huì)轉(zhuǎn)暖，沒想到天津樓市反而越發(fā)冷淡，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力也日趨加大"，天津地產(chǎn)界一位人士這樣感嘆。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，4-6月，天津商品住宅的成交量持續(xù)低迷，分別為50萬平方米、47萬平方米和48萬平方米，而6月份的商品住宅均價(jià)也降到每平方米7086元，環(huán)比下降3. 5個(gè)百分點(diǎn)(5月份為每平方米7343元)。
記者走訪了天津的一些樓盤，發(fā)現(xiàn)天津商品住宅打折已比較普遍，而且，與前幾個(gè)月相比，最近這些樓盤打折方式從原來的暗折向明折過渡，部分資金鏈比較緊張或前期漲幅過快的樓盤打出了明折，而一些資金面尚可或本身定價(jià)較合理的樓盤仍在堅(jiān)持通過"開盤促銷"、"特價(jià)房"等形式暗折。
津門湖難造樓市新概念
在北京，如果哪個(gè)樓盤臨水，它的房?jī)r(jià)肯定會(huì)比相似位置樓盤價(jià)格高很多，這個(gè)概念似乎可以移植到其他城市。然而，在津門湖畔的樓盤，當(dāng)前卻難享受這種溢價(jià)的快樂。
位于津門湖旁的A樓盤已打出了比去年的開盤價(jià)便宜約15%的折扣，售樓小姐說，這是這個(gè)樓盤開盤以來最大的一次折扣活動(dòng)，"我們的裝修標(biāo)準(zhǔn)是每平方米2000元，也就是說，如果除去裝修，這個(gè)樓盤的毛坯房?jī)r(jià)格才8000多元"。
"我們這里的房?jī)r(jià)不可能再低了，現(xiàn)在建材、裝修材料和輔料等的成本大幅上漲，像我們這樣的精裝修房已經(jīng)沒有什么利潤(rùn)了，可以說，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格就是地板價(jià)，如果這兩天簽約的話，我們還贈(zèng)送5000-10000元的購物卡，這個(gè)項(xiàng)目雖然是針對(duì)老客戶的，但您如果在這段時(shí)間簽約，我們也可以給您申請(qǐng)"。售樓小姐如是表示。
雖然售樓小姐一再強(qiáng)調(diào)目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常低了，但是，當(dāng)我們要走的時(shí)候，售樓小姐還是補(bǔ)充說："如果按時(shí)簽約，我還可以把你們引薦給我們的經(jīng)理，和經(jīng)理談的比較好的話，還可能贏得附加的折扣"。按照行業(yè)規(guī)矩，一般來說，在通過經(jīng)理這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，還可以有1%-2%的折扣空間。
在當(dāng)?shù)貜氖路康禺a(chǎn)行業(yè)的周小姐告訴記者，由于這個(gè)樓盤開發(fā)商的資金鏈比較緊張，所以，他們加大了促銷回款力度。
在與A樓盤臨近的B樓盤，售樓小姐給出的毛坯房報(bào)價(jià)約每平方米10200元，相比之下，比旁邊那個(gè)樓盤要貴一些，對(duì)于這個(gè)溢價(jià)，售樓小姐的解釋是，"我們這里是市政府重點(diǎn)工程，質(zhì)量和資金都有保證，另外，我們這個(gè)樓盤將來的商務(wù)配套完善，還臨近即將開通的地鐵5號(hào)線，交通十分方便，這些優(yōu)勢(shì)都是其他樓盤所不能比擬的。我們這個(gè)樓盤今年以來都沒有漲價(jià)，現(xiàn)在也只有在促銷的時(shí)候才會(huì)推出一些特價(jià)房"，售樓小姐如是表示。前來看房的楊小姐說，這個(gè)地方環(huán)境不錯(cuò)，但價(jià)格還是很貴，據(jù)說這里的樓盤能通過內(nèi)部?jī)r(jià)購買，每平方米7000-8000元。
與A樓盤相比，雖然看房的人不多，B樓盤的售樓小姐顯得從容很多，而且，現(xiàn)金流緊張的程度已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手最易攻克的軟肋。當(dāng)記者詢問同一區(qū)域兩個(gè)樓盤怎么會(huì)有近20%的差價(jià)時(shí)，B樓盤售樓小姐反問記者："你們先前看的那個(gè)樓盤開發(fā)商資金已經(jīng)出現(xiàn)問題，他們現(xiàn)在售出的是期房，如果資金鏈斷裂，能保證一年多以后正常交房嗎？如果您認(rèn)為資金不是問題，可以承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那也沒問題"。
中心城區(qū)難擋樓價(jià)走低
中新城上城位于天津市老城區(qū)的中心，這個(gè)樓盤的總開發(fā)面積近20萬平方米，主要開發(fā)的也是精裝修的商品房，這里的售樓小姐給出的報(bào)價(jià)是每平方米1.3-1.4萬元。"現(xiàn)在我們最大的優(yōu)惠活動(dòng)就是開盤折扣，在開盤時(shí)我們都會(huì)采取一些優(yōu)惠，這個(gè)活動(dòng)只有在開盤的時(shí)候會(huì)有"。所以，售樓小姐建議我們先看好房，準(zhǔn)備好款項(xiàng)等七月中下旬開盤時(shí)再來購房。
"我們現(xiàn)在的報(bào)價(jià)當(dāng)中不僅包括精裝修，還包括里面的所有家具和電器，我們希望做到客戶能提著包入住的標(biāo)準(zhǔn)"。售樓小姐進(jìn)一步展示樓盤的優(yōu)惠。
"那如果大家都是這樣的裝修，這樣的家具會(huì)不會(huì)使業(yè)主走錯(cuò)門�。�"前來咨詢的陳先生開玩笑似地問道。售樓小姐頗有準(zhǔn)備地說，其實(shí)，很多購房者都會(huì)選擇放棄家具和電器，"我們也考慮到這個(gè)因素，所以，如果購房者放棄家具的話，每平方米還可以便宜1000元左右"。
陳先生告訴記者，這個(gè)地方開盤的時(shí)候他就看過房，去年11月份的時(shí)候，這個(gè)地方非常火，很多人都來看房、訂房，他當(dāng)時(shí)覺得比較貴，想看一看，沒想到越看房?jī)r(jià)越便宜，"大家都在觀望，希望房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步的下降，這個(gè)地方還算是有人問津，其他一些樓盤問價(jià)的人都很少了。
售樓小姐坦率地說"我們是上市公司，對(duì)每個(gè)季度的銷售量都有一定的要求，在現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況下，公司把銷售量放到了盈利的前面，希望能夠薄利多銷"。捂盤也成為當(dāng)前天津樓市的一個(gè)特點(diǎn)。記者在網(wǎng)上查出了一些新開盤的項(xiàng)目，但當(dāng)打通其中兩個(gè)項(xiàng)目的售樓電話時(shí)，售樓處的工作人員均說，項(xiàng)目推遲銷售，何時(shí)開盤并不清楚，奧運(yùn)前開盤可能性不大。在市中心另一個(gè)售樓處前，也赫然豎立著這樣的牌子：因故推遲開盤。
天津樓市幾多愁
最近幾個(gè)月來，天津的開發(fā)商們心情好的不多，越來越緊的宏觀政策和股市低迷使得開發(fā)商的資金鏈條收緊，另外，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由南向北襲來一次寒潮，樓盤銷售也越來越困難。據(jù)業(yè)內(nèi)人士說"雖然還有開發(fā)區(qū)的高檔樓盤、萬科城等樓盤銷售還不錯(cuò)，但整體來看，天津商品住宅市場(chǎng)比較清淡，一些資金鏈緊張的開發(fā)商已經(jīng)有些撐不住了，而只要撐得住的開發(fā)商還在撐著，他們通過在產(chǎn)品性價(jià)比上下工夫，送物業(yè)費(fèi)、送車位等方式吸引顧客"。
濱海新區(qū)是天津樓市的新熱點(diǎn)，而濱海新區(qū)主要的樓盤集中在開發(fā)區(qū)和塘沽。田靜介紹，目前來看，由于吸引了較多的外地投資者，開發(fā)區(qū)的高檔樓盤還比較平穩(wěn)；而相比之下，塘沽地區(qū)以中檔樓盤為主，特別是大、小樓盤供給也比較多，所以，價(jià)格變動(dòng)很大。
另外，和平區(qū)和南開區(qū)兩個(gè)中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入6月份也出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的情況，而市內(nèi)六個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。但遠(yuǎn)郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整。
"總體來看，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)比較清淡，成交量低是一個(gè)主要的問題"，田靜說，目前一些樓盤月銷售量不到兩位數(shù)，而個(gè)別樓盤甚至一個(gè)月賣不出5套房子。
對(duì)于京津城鐵即將開通，田靜認(rèn)為，這雖然為天津房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了長(zhǎng)期的活力，但這種影響并不是一蹴而就的，需要一段時(shí)間的培養(yǎng)，需要人氣的聚積，也需要天津市綜合配套設(shè)施的完善。
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