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炒房客上演斷供苦肉計(jì)情況分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-26
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- 中研網(wǎng)訊：
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炒股跌了，可以割肉。炒房賠了呢？
6月底以來，深圳房貸斷供事件頻頻上演。7月20日，深圳寶安碧水龍亭的黃小姐與其他67位業(yè)主做出了一個決定：集體斷供。"去年6月按揭買的房，如今跌了40%，房子總價比房貸還少，這是名副其實(shí)的負(fù)資產(chǎn)。"黃小姐表示，繼續(xù)還貸不如重新買一套劃算。
此舉讓深圳樓市斷供事件有了"升級版"，各種報(bào)道蜂擁跟進(jìn)。一時間，大有"斷供潮"洶涌澎湃的勢頭。
"樓市岌岌可危，搞不好就是第二個股市。"經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉給出了最悲觀的判斷：處理不當(dāng)，將會蔓延！繼"銀行先死論"后，斷供危機(jī)更加危言聳聽，與愈演愈烈的救市呼吁配合得天衣無縫。
房價越跌，斷供越多，最終危害的是銀行的金融安全，政府對樓市救還是不救？
樓市到了非救市不可的地步了嗎？本報(bào)記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳斷供的人基本都是炒房客，且動機(jī)不純；而且，斷供面和程度遠(yuǎn)沒有想象中嚴(yán)重，作為"孤案"，也沒有蔓延趨勢。
"中國樓市要維穩(wěn)，就不會出現(xiàn)暴跌，斷供就沒有生存土壤。"中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌接受本報(bào)記者采訪時稱。中央財(cái)大銀行業(yè)研究中心主任郭田勇則對本報(bào)記者表示："目前樓市正朝著調(diào)控方向而去，完全可控，政策不會被斷供擾亂。"
包括深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒和深圳銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在內(nèi)的官方人士均表示，深圳的銀行早已著手提高信貸門檻。后者還透露："關(guān)于深圳房貸斷供的權(quán)威數(shù)據(jù)，最近幾天就會公布。"
本周，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部"三定方案"敲定，新設(shè)房地產(chǎn)監(jiān)管司強(qiáng)化樓市調(diào)控意圖明顯。
斷供并不嚴(yán)重深圳樓市始終處于風(fēng)口浪尖。
引發(fā)斷供輿論大戰(zhàn)的是一篇爆料的博客文章：深圳房貸"斷供"千億，買房負(fù)資產(chǎn)至少30萬人。聽起來恐怖，記者采訪到的事實(shí)并沒有那么嚴(yán)重。
碧水龍亭68名業(yè)主集體斷供，已經(jīng)是深圳斷供最多的樓盤，另外一個樓盤半島城邦還有50余人。此外，已公開的十余個樓盤里，"斷供"的僅是個位數(shù)。從分布上看，多在像寶安這樣的"關(guān)外"區(qū)域，"關(guān)內(nèi)"則鮮有涉及。
"可能斷供的人非常少。"北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h給記者詳細(xì)算了一筆賬：目前深圳房價跌到去年年初水平，加上2007年10月房價走到高點(diǎn)時二套房貸提到四成，此后成交量急劇萎縮，最高價接盤的人并不多，所謂負(fù)資產(chǎn)不過集中在去年年中的購房者手里。
深圳市國土局給記者提供的數(shù)據(jù)顯示，7月22日一手房均價10707元，比去年最高點(diǎn)跌去38%。盡管如此，這也僅相當(dāng)于去年年初均價。
據(jù)央行深圳中心支行公布的深圳金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：截至5月份，個人住房貸款余額為2291.85億元；其中，截止到3月的不良貸款率只比年初輕微上升了0.04%達(dá)0.67%，低于全國水平。楊少鋒表示："大概13億元左右的不良貸款是很正常的。"顧云昌則言簡意賅："問題面被夸大了。"
即便是不久前呼吁"救市"的深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒也認(rèn)為，從目前深圳金融系統(tǒng)的調(diào)查數(shù)據(jù)來看，斷供現(xiàn)象并不嚴(yán)重，"關(guān)內(nèi)均價1.5萬左右，不會有太大的起伏"。
有意思的是，在記者的追問下，"斷供者"黃小姐也承認(rèn)，現(xiàn)在拒還貸款是為了爭得話語權(quán)，下一步是不是真正斷供還不好說。
實(shí)際上，深圳金融部門早就開始嚴(yán)防房價泡沫帶來的金融風(fēng)險。
深發(fā)展客戶經(jīng)理賈先生對本報(bào)稱："深發(fā)展早已提高防范，并清查不良貸款，即使優(yōu)質(zhì)客戶首付也不能低于四成。"人行深圳中心支行的人士表示，深圳房貸不良數(shù)據(jù)都是每月進(jìn)行更新上報(bào)的，特別是近期，銀監(jiān)和人行部門加強(qiáng)了對房地產(chǎn)不良數(shù)據(jù)的關(guān)注。
據(jù)悉，銀監(jiān)會已派員到深圳調(diào)查，并下令深圳銀監(jiān)局上報(bào)情況，拿出風(fēng)險控制方案。記者在深圳多家銀行采訪時看到，明眼處多有"珍愛信用記錄"的提示語。
炒房客的表演秀
人數(shù)不多卻來勢兇猛。到底誰在"斷供"？
碧水龍亭的68位業(yè)主眾口一詞地對本報(bào)記者表示，斷供的房子是用來自住的。一位李先生在碧水龍亭擁有3套房產(chǎn)，他的解釋卻是"打通自住"。
碧水龍亭的開發(fā)商，深圳榕江實(shí)業(yè)公司的銷售郝小姐表示，真正買來自住的業(yè)主是不會選擇斷供的。他們查詢業(yè)主的資料發(fā)現(xiàn)，這68位業(yè)主大多是投資客，有不少人名下有三四套房產(chǎn)。
而為他們提供房貸的平安銀行認(rèn)為，業(yè)主此舉多半是作秀，如果真正是買來自住的，購買當(dāng)初就應(yīng)具備還款能力，房價漲跌對業(yè)主還款并不構(gòu)成影響。
而記者多方搜集已公開的斷供業(yè)主名單也發(fā)現(xiàn)，不少人都有多套房產(chǎn)，押寶的是房價還會大漲。據(jù)央行深圳中心支行公開數(shù)據(jù)，2007年深圳貸款購房戶中多次置業(yè)比例較上年增長接近14個百分點(diǎn)，投資比例增長5個百分點(diǎn)。
在半島城邦擁有5套房產(chǎn)的于先生現(xiàn)在焦頭爛額，他的幾套房已有好幾個月沒有還貸了，現(xiàn)在中國銀行每天打電話催他把房子轉(zhuǎn)讓出去。
很多人都明白：買房自住，房價漲了，也不可能用增值去購買其他商品，即使賣了房子再購買也沒任何賺頭；房價跌了，也絲毫不影響居住質(zhì)量。而炒房則不同。
北京一商業(yè)銀行的信貸經(jīng)理告訴記者，正常情況下也不排除真有因經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)增加而無奈斷供的，事實(shí)上這種個別現(xiàn)象在任何地方都會出現(xiàn)。
顧云昌就表示，自住的是不會因房價跌而斷供的，國外的斷供都是經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)增加的無奈之舉，現(xiàn)在我們大面積"斷供"沒理由��！負(fù)擔(dān)沒增加，只是不愿意承擔(dān)投資風(fēng)險。
極端方式"逼宮"
斷供實(shí)質(zhì)是"傷人一萬、自損三千"。如此慘烈地作秀為了什么？
耐人尋味的是，碧水龍亭68位業(yè)主選擇斷供打的旗號竟不是房價下跌，而是強(qiáng)調(diào)因開發(fā)商私自改變原來規(guī)劃設(shè)計(jì)，業(yè)主在維權(quán)，繼而要求違約賠償。而他們還不停地向記者講述一組數(shù)據(jù)：以每個業(yè)主欠銀行貸款70萬元計(jì)算，將會讓銀行不良貸款增加5000萬元。
黃小姐坦承，他們想通過這種方式引起公眾和媒體的關(guān)注，向開發(fā)商施壓，希望能與開發(fā)商平等對話，協(xié)商取得一些補(bǔ)償。還有一位業(yè)主承認(rèn)："卷進(jìn)來的越多，影響就越大。"
顧云昌、郭田勇等都認(rèn)為，斷供的本質(zhì)是反對房價下跌，希望調(diào)控可以放松。
記者調(diào)查了解到，斷供的初級版"退房潮"已在多個城市出現(xiàn)，業(yè)主要求開發(fā)商直接補(bǔ)償差價，甚至干脆要求退房的聲音不絕于耳。
恐怖還是恐嚇？炒房客的本次作秀抓住了金融系統(tǒng)本身的漏洞。記者仔細(xì)分析斷供者的情況發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)敢斷供的人房貸都是一成首付或零首付。銀行如此做法，使得"甩手掌柜"有機(jī)可乘。"銀行要負(fù)一定責(zé)任，必須反思。"郭田勇說。
記者采訪到的銀行方面的人士表示，其實(shí)個貸占比并不高，斷供涉及資金不大，再加上有房子抵押，損失會很低。央行去年底統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，全國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元，其中個貸余額僅占9.99%。
記者得知的另一內(nèi)情是，斷供很可能把開發(fā)商也扯進(jìn)來。興業(yè)銀行深圳的一位零售業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理文世良解釋，開發(fā)商一般都要跟銀行簽訂回購協(xié)議，在沒取得房產(chǎn)證之前，開發(fā)商的責(zé)任體現(xiàn)在擔(dān)保合同上，如果業(yè)主斷供，就要由開發(fā)商回購房產(chǎn)。
"孤案"難改維穩(wěn)政策
斷供施壓的目的會得逞嗎？關(guān)鍵要看所謂"斷供潮"會不會蔓延，而這里的決定因素還是房價會不會普遍暴跌。
目前記者調(diào)查可以確認(rèn)的是，除了深圳，在北京、上海、廣州等一線城市和其他二三線城市均未出現(xiàn)惡意斷供現(xiàn)象。原因很簡單，房價依然堅(jiān)挺。
7月21日，國家發(fā)改委公布最新數(shù)據(jù)，二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比一季度下降1.8個百分點(diǎn)，盡管這已是連續(xù)6個月漲幅下降，但房價仍在高位徘徊。
一位在京城炒房的山西煤礦老板張立民只給了記者一句話："只要房子沒有嚴(yán)重資不抵債，即使希望從緊政策放松，也不會選擇對自己傷害很大的斷供。"
"深圳斷供始終都是孤案。"顧云昌分析，深圳樓市炒作風(fēng)盛，虛高成分大，其他地方并不具備這個特性。郭田勇則認(rèn)為，在北京、上海等地銀行放貸要規(guī)范得多，尤其是貨幣從緊后，門檻基本都有保證。
下一步，隨著樓市調(diào)控的深入，尤其是6月中旬中央提出防止經(jīng)濟(jì)大起大落之后，樓市維穩(wěn)成了主調(diào)。
銀監(jiān)會主席劉明康日前在銀監(jiān)會召開的年中工作會議上表示，要做好房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)警和控制工作，準(zhǔn)確把握"區(qū)別對待、有保有壓"的宏觀調(diào)控要求。其中，房地產(chǎn)仍是"壓"的重點(diǎn)行業(yè)。
顧云昌則認(rèn)為："樓市回調(diào)到現(xiàn)在仍然理性，屬于預(yù)期之內(nèi)。即使繼續(xù)處于下降通道，暴跌也是不可能的。"
事實(shí)上，除了經(jīng)濟(jì)因素，制約斷供的法律因素也會讓違約者退避三舍。
"炒股止損沒任何問題，炒房則很難止損。"房地產(chǎn)專業(yè)律師、北京仁和律師事務(wù)所的孟憲生律師對本報(bào)記者說，中國還沒有個人破產(chǎn)法，房子斷供后，業(yè)主不但損失首付、已還月供，在銀行清償房產(chǎn)后依然對不足部分負(fù)有債務(wù)責(zé)任，銀行有權(quán)繼續(xù)追償違約者以后的經(jīng)濟(jì)收入。同時，個人信用污點(diǎn)也要終身背負(fù)。
以此分析，動機(jī)不純的斷供現(xiàn)象難成氣候，而維穩(wěn)的宏觀調(diào)控政策更不會因此發(fā)生根本改變。
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