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救市論和反救市論爭論情況深度分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-14
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- 中研網(wǎng)訊：
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7月11日，美國會參院批準一總額3000億美元的救市計劃，以幫助數(shù)十萬無力支付月供的購房者保留房產(chǎn)，應對嚴重的房地產(chǎn)蕭條。此前兩天，一份由深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布的深圳房市報告，也一改往日堅持的嚴厲調(diào)控態(tài)度，首次吁求"救市"。
房市該不該救？能不能救？爭議四起。甲方：救市論
房市持續(xù)衰退，該出手拯救
這份《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》由深圳房地產(chǎn)研究中心起草�！秷蟾妗凤@示，今年上半年深圳房價大幅下降，5月的房價水平比去年最高點下降了36%。銷售面積更是銳減，預計"全年銷售面積將跌回10年前水平"。下半年的房價走勢，大多業(yè)內(nèi)人士都認為會繼續(xù)保持下跌。
報告認為，去年以來的房價調(diào)整是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，報告認為應該出臺一些救市的措施。
報告建議應適度放松從緊的貨幣政策，針對深圳的首次購房者和90平米以下購房者給予進一步優(yōu)惠的貸款政策，以激發(fā)潛在市場需求。而在土地供應方面，它建議深圳市政府重視土地供應效率以擴大供應。此外，報告還建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，以促進深圳樓市交易的活躍程度。
有知名地產(chǎn)研究人士大膽預測，如果下半年國家的金融政策和貸款條件仍不放松，"深圳房價再降15%是完全可能的"。
再不松動，整個經(jīng)濟面臨災難
此前，任志強、潘石屹等一批房地產(chǎn)巨頭們已開始集體呼吁政府放松從緊的金融信貸政策。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹呼吁政府修正開發(fā)貸款和按揭貸款的政策，讓商業(yè)銀行根據(jù)風險自己判斷，不要死摳二套房貸政策。他認為，一個月之內(nèi)在開發(fā)貸款和按揭貸款方面會有好消息，市場的彈性就會回來，如果再不松動，市場可能就回不來了。
華遠集團董事長任志強稱，銷售額小幅下跌說明市場沒有喪失居民普遍的消費需求，只是由于宏觀政策影響產(chǎn)生了觀望。如果延續(xù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，不僅這個行業(yè)，整個中國經(jīng)濟都將面臨災難。今天樓市的下跌，緣于政策抑制了需求。
泡沫要一點一點擠
包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生等在內(nèi)，部分專家、學者建議，可實施局部的政策微調(diào)來挽回樓市的頹勢，恢復90平米以下普通商品住房的理性消費，以保障住房消費對消費、進而對經(jīng)濟增長的拉動和穩(wěn)固作用，以期沖抵經(jīng)濟減緩的影響。
專家們希望，樓市可以正常發(fā)展拉動2009年消費，以期沖抵經(jīng)濟減緩的影響，使經(jīng)濟增長在高通脹的背景下不出現(xiàn)滯漲。"要想使中國經(jīng)濟又好又快地發(fā)展，投資和消費這兩駕馬車不能進一步下滑。房地產(chǎn)牽動著投資和消費兩頭，而且上下游的產(chǎn)業(yè)鏈很長，不能忽視。"中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說，房地產(chǎn)行業(yè)若持續(xù)下滑，還將影響宏觀經(jīng)濟中很重要的就業(yè)，而這一點往往被忽視。
有專家提出，對于樓市泡沫，要一點點擠出。高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的"休克療法"都是危險的，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，只能采用"漸進療法"--不斷釋放調(diào)控信號來干預市場預期，切實增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給，以舒緩供求關系。
乙方：反救市論
不可救不需救不能救
中國社會科學院研究員著名經(jīng)濟學家易憲容認為，房地產(chǎn)不可救、不需救、不能救。這些人為什么叫囂"救市"？因為房地產(chǎn)將失去暴利的時代，將成為民生的市場。房地產(chǎn)市場應該向生產(chǎn)能使絕大多數(shù)居民有能力購買的舒適住房方面發(fā)展。
房地產(chǎn)不需救。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，目前為止，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，特別是資金的流入還在快速增長。房地產(chǎn)市場最大的問題是房價過高。房價暴漲時，開發(fā)商總說會漲高了再漲高，這是市場使然，是所謂市場"剛性需求"決定的�，F(xiàn)在"剛性需求"為什么一夜之間消失了？其實，開發(fā)商所指的"剛性需求"在高房價下根本就沒有存在，不過是房地產(chǎn)投資與炒作。中央政府對投資與炒作一限制，房地產(chǎn)市場所有的問題都暴露了出來。
目前中國個人住房按揭貸款政策也仍然是世界上最為寬松的。這種寬松不僅表現(xiàn)為個人按揭貸款政府有優(yōu)惠的政策，而且也表現(xiàn)為市場準入標準低(比如許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入的28%-35%，而中國則在50%)，表現(xiàn)為對這些市場準入審查不嚴。開發(fā)商一看到銷售不如從前火爆，就要求政府降低按揭標準，放松信貸管理政策，而不找其內(nèi)在原因。房地產(chǎn)開發(fā)商只想獲得暴利，整個房地產(chǎn)市場的風險就得由銀行、購買住房的個人及國家來承擔了。
房市看好，"拐點論"不成立
萬通集團董事長馮侖13日表示，目前房地產(chǎn)市場總體上仍然看好，所謂"拐點論"不成立，"中國房地產(chǎn)行業(yè)的前景一片光明"。
馮侖在接受記者采訪時稱，最近一段時間以來，北京、上海等大城市的住宅市場房價出現(xiàn)階段性下跌，其中有兩個因素：一是自然的市場需求變化，供大于求價格就會下降。另一個是消費者持幣觀望，交易量減小，交易速度減緩。
馮侖認為，房地產(chǎn)市場并非只包含住宅，事實上，住宅以外的市場近年來發(fā)展前景很好。"出現(xiàn)階段性房價下跌、交易遲緩的僅僅是住宅市場"。
馮侖還指出，在一些人均GDP超過8000美元以上的城市，房地產(chǎn)的主題將逐步從住宅轉(zhuǎn)移到商用不動產(chǎn)業(yè)市場，發(fā)展前景非常好。
"在一些人均GDP還沒有達到8000美元的二線城市，住宅市場仍有緩慢上升的空間。僅僅從住宅市場的階段性下跌就對整個房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，是沒有依據(jù)的。"
資本耍橫，管理方不應被左右
憑什么房價一跌就要政府救市？過去家電價格狂跌時，沒有"研究中心"替家電產(chǎn)業(yè)呼吁救市，結果是"跌跌更健康"。家電業(yè)在慘烈的價格戰(zhàn)中挺過來了，老百姓也享受了更物美價廉的產(chǎn)品。
任何產(chǎn)業(yè)都有個暴利階段，而任何暴利產(chǎn)業(yè)都會回歸合理。房地產(chǎn)已經(jīng)暴利了十多年，即便現(xiàn)在回歸理性，也符合正常經(jīng)濟規(guī)律，救市之言實讓人難解。
一些人指出各種房價下跌的惡果，譬如銀行壞賬、經(jīng)濟下滑、稅收銳減、政府賣不出地等，以證明房價不可下跌，否則后果不可收拾。但這除了證明房地產(chǎn)綁架了銀行、政府，什么都證明不了。現(xiàn)在的房地產(chǎn)資本確實無比強大，打個哈欠就想讓整個國家經(jīng)濟地動山搖，以致任志強之流喊出"房價下跌銀行先死"的豪言壯語。房價一跌就喊救市是資本耍橫！管理方不應被開發(fā)商左右。
甄別救市是否合理，首先要明確：目前我國房市是否真的陷入了危機之中？答案是否定。中國房地產(chǎn)市場根本沒有進入到真正的調(diào)整危機中，相關利益群體肆意放大行業(yè)危機的跡象非常明顯。事實上，始于去年年中的房市波動，并沒有實質(zhì)性改變市場狀況，房價的漲跌可以清楚地證明這一點。除去個別城市房價走勢出現(xiàn)環(huán)比下跌外，國內(nèi)多數(shù)城市房價并沒有明顯調(diào)整。恰恰相反，即便是今年上半年，多數(shù)大中城市房價與去年的同比價格依舊繼續(xù)上漲，月度環(huán)比也是在上漲，最多不過是漲幅回落而已。讓房產(chǎn)商叫苦不迭的，其實也就是市場成交量萎縮，自身資金鏈緊張而已。
既然房地產(chǎn)市場無危機可言，開發(fā)商卻集體呼吁"救市"，暴露出中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟。其一，房地產(chǎn)開發(fā)商根本不懂得尊重最基本的市場規(guī)律。習慣了"漲價和暴利"的開發(fā)商無法接受市場的調(diào)整，這本身就是行業(yè)發(fā)展不成熟、缺少市場歷練的體現(xiàn)。其二，房地產(chǎn)市場話語權和市場地位存在明顯的失衡問題。普通公眾承受的痛苦很難獲得各界積極響應；開發(fā)商的救市呼吁卻不僅能夠及時引起高層關注，更能獲得商業(yè)銀行和地方政府等方面的隱形支持。
國務院參事任玉嶺日前指出，房地產(chǎn)界"豢養(yǎng)"了一批"御用文人"，或通過"重金"讓一些專家和媒體為其制造輿論。今年1-5月全國房屋開發(fā)面積增長24.9%、住宅施工面積增長26.6%，形勢大好，他們卻還在叫喊要"保衛(wèi)市場"，要求政府重新調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，"否則，就會危及中國宏觀經(jīng)濟安全，導致中國銀行體系的風險"。還有人替投機購房者叫屈，說什么"怕影響民眾房地產(chǎn)資產(chǎn)的升值，波及地方政府的財政收入"。所有這些都是既得利益者欲望無窮的反映，也是少數(shù)房地產(chǎn)商貪得無厭的再現(xiàn)。
下跌是理性回歸，讓市場之手多"做功"
國家對待房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度一直是促進健康發(fā)展，實施的宏觀調(diào)控措施也一直以控制房價上漲幅度為目標，而不是打壓房價。國家從2005年以來對房地產(chǎn)業(yè)實施的宏觀調(diào)控政策始終是微調(diào)，并沒有像房價翻番那樣發(fā)力。各地的房價也一直處于上行通道中。即使到了今年上半年，全國70個大中城市的房價仍然只是同比漲幅回落，并非房價下跌。少數(shù)城市房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，不過是開始理性回歸。
近期房地產(chǎn)市場的另一個顯著特點是銷售面積下滑，與去年樓市過熱現(xiàn)象相比，投機炒作受到抑制，超越購買能力的"恐慌性"購房行為得以緩解，供需比嚴重失衡狀態(tài)正在扭轉(zhuǎn)。
判斷房價的漲落是否在合理區(qū)間，應該有客觀、公允的立場和科學的方法。在房價剛一出現(xiàn)下降苗頭時就迫不及待地期望政府"救市"，不過是一些開發(fā)商維護暴利的策略，大可聽之任之，讓市場之手多發(fā)揮作用。
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