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中國城市更新行業(yè)市場前瞻機(jī)遇深度調(diào)研分析2023

如果你想了解城市更新行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國城市更

房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控影響較大,國家在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀管理方面涉及的職能部門主要包括國土資源部、住建部、國家發(fā)改委、稅務(wù)局等部門。房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)的投資是宏觀經(jīng)濟(jì)投資最為重要的組成部分,與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢密不可分。影響宏觀投資的因素,例如貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策等最終都會影響到房地產(chǎn)投資,對房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項(xiàng)目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、融資以及保持業(yè)績穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

在中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了 2010 年開始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動后,2014 年,國家在宏觀政策方面已經(jīng)運(yùn)用一系列手段支持合理住房需求,穩(wěn)定住房消費(fèi),房地產(chǎn)再一次成為經(jīng)濟(jì)下行期的緩沖劑,政策周期實(shí)現(xiàn)了再次輪回。目前除一線城市和三亞外,其余城市均已退出限購;央行 930 房貸新政,在首套房認(rèn)定、三套房貸款發(fā)放、首套房利率方面均實(shí)現(xiàn)支持;住建部、財(cái)政部、央行三部委頒布公積金貸款新政,放寬貸款條件、提高貸款額度、推進(jìn)異地互貸。房地產(chǎn)行業(yè)再一次迎來了政策由緊到松的拐點(diǎn)。

如果你想了解城市更新行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國城市更新行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn),對城市更新行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

在政府主導(dǎo)的城市更新模式下,顯而易見地方國企、城投公司更具優(yōu)勢,一是政府主導(dǎo)下的城市更新模式,城投公司無論是業(yè)務(wù)還是平臺均具有優(yōu)勢,政府主導(dǎo)的城市更新一般都有城投公司完成;二是微改造更加適合城投公司,城投公司相對房地產(chǎn)企業(yè)來說,資金實(shí)力和操盤能力較弱,因而大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)并不適合,對于需要修繕的歷史建筑、文物單位、街區(qū)等進(jìn)行微改造或者綜合改造,城投公司具有優(yōu)勢;三是供地模式的多樣性降低城投公司土地獲取成本。

從這些方面來看,城市更新為城投、國企這樣的企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇,讓它們更容易獲取穩(wěn)定利潤,完成市場化轉(zhuǎn)型。

一個(gè)城市進(jìn)入新的改造更新,民營行業(yè)也并非是沒有機(jī)會。城市更新是一個(gè)龐大、系統(tǒng)的工程,這其中從拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商乃至于后期的建設(shè)、運(yùn)營,必然少不了民營企業(yè)發(fā)揮作用,參與其中的機(jī)會,而這些機(jī)會就為民營企業(yè)持續(xù)的發(fā)展經(jīng)營提供了依托。

城市更新,是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動。現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用,創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。

根據(jù) 2018年國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布,房地產(chǎn)直接從業(yè)人數(shù)和建筑行業(yè)有 7072.4萬人,占當(dāng)時(shí)全國人口 1/19。第四次經(jīng)濟(jì)普查中有數(shù)據(jù)顯示,在 5809 萬建筑行業(yè)人里,有 3591 萬人屬于“房屋建筑業(yè)”,其中為商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的人數(shù)超過了4000萬。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2022 年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132,895 億元,比上年下降 10%;其中,住宅投資 100,646 億元,下降 9.5%。2022 年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 904,999 萬平方米,比上年下降 7.2%。其中,住宅施工面積 639,696 萬平方米,下降 7.3%。房屋新開工面積 120,587 萬平方米,下降39.4%。其中,住宅新開工面積 88135 萬平方米,下降 39.8%。房屋竣工面積86,222 萬平方米,下降 15.0%。其中,住宅竣工面積 62,539 萬平方米,下降14.3%。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè),以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間,使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容:一方面是對客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù),包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標(biāo)是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題,這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因,又有經(jīng)濟(jì)和社會方面的原因。

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設(shè)施為主,分為基礎(chǔ)類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等)和提升類(社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、智慧化改造等),主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。老舊小區(qū)改造是十四五時(shí)期的惠民生工程的工作重點(diǎn),2020年全年實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個(gè),2021年全年實(shí)際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高,達(dá)5.56萬個(gè)。2022年初以來,全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速,前5月已新開工改造小區(qū)2.74萬個(gè),接近2021年新開工改造量的一半,目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計(jì)劃,老舊小區(qū)改造市場未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

山東省老舊小區(qū)改造市場規(guī)模約2086億元,市場空間巨大

2021年3月,中央發(fā)布《“十四五”規(guī)劃》,明確設(shè)立城市更新量化數(shù)據(jù)指標(biāo),提出十四五時(shí)期21.9萬套小區(qū)改造計(jì)劃;2021年政府工作報(bào)告再次重點(diǎn)提及城市更新:強(qiáng)調(diào)“十四五”期間加快實(shí)施城市更新行動,推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升,城市更新逐步上升至國家重要戰(zhàn)略層面。2022年老舊小區(qū)改造政策逐漸演進(jìn),支持力度逐步加大。2022年3月,政府工作報(bào)告中提出再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū),推進(jìn)無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造;2022年7月,發(fā)改委指出對老舊小區(qū)改造項(xiàng)目,可以通過精準(zhǔn)定位、提升品質(zhì)、完善用途等方式,吸引社會資本參與,進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn);2022年8月,國常會指出:將老舊小區(qū)改造納入政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域,并盡可能吸引民間投資。

根據(jù)山東省住建廳披露,2021年省內(nèi)老舊小區(qū)改造總量位居全國首位,2022年1-8月老舊小區(qū)開工數(shù)量也位居全國第一,山東省是我國老舊小區(qū)的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區(qū)改造市場將達(dá)2086億元,市場空間巨大。

全年來看,銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清,房企資金壓力愈演愈烈,一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱,已出險(xiǎn)的民企失去拿地能力,尚未出險(xiǎn)的房企面臨各資金方的擠兌壓力,資金優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約,投資拿地難度較大;另一方面銷售持續(xù)下行,即使資金壓力相對較小的國企,在面對未來銷售不確定性的情況下也謹(jǐn)慎投資,聚焦于核心城市核心地塊,降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2022年,商品房銷售面積 135,837萬平方米,比上年下降 24.3%,其中住宅銷售面積下降 26.8%。商品房銷售額 133,308 億元,下降 26.7%,其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末,商品房待售面積56,366萬平方米,比上年增長10.5%。

城市更新行業(yè)市場機(jī)遇分析

面對新一輪城市更新,如果僅停留在簡單的推倒重建,將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù),政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級,市場關(guān)注的消費(fèi)需求升級,將在城市更新這個(gè)領(lǐng)域交匯?,F(xiàn)今"消費(fèi)升級"的強(qiáng)勢出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤,而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備,城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個(gè)環(huán)境中。

截至目前,已至少有13家房企在城市更新業(yè)務(wù)上公布新動態(tài),其中涉及的項(xiàng)目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區(qū)城市。

如越秀、萬科、卓越、保利、時(shí)代中國、星河灣等企業(yè)的舊改項(xiàng)目取得新進(jìn)展;萬科、匯景集團(tuán)則在城更項(xiàng)目上達(dá)成新的企業(yè)合作;另外,太古地產(chǎn)的上海張園舊改項(xiàng)目西區(qū)率先開放,東區(qū)計(jì)劃于2026年年底前向公眾開放。

種種跡象表明,城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)"兵家必爭之地"。有研究認(rèn)為,我國未來每年有8億平方米的存量需要更新,城市更新將是一個(gè)10萬億元級的市場。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,中國百強(qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%,已有51%的房企運(yùn)營規(guī)模超百萬平方米,早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

未來,若你想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析,可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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