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房地產(chǎn)迎重磅利好政策 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析2023

目前我國已經(jīng)初步形成了多主體發(fā)展租賃住房的良好態(tài)勢,國有租賃企業(yè)起到了對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用,更多專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)積極參與市場建設(shè)。

房地產(chǎn)迎重磅利好政策

近日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“《通知》”)后,引發(fā)業(yè)界關(guān)注與市場強(qiáng)烈反響。金融支持房地產(chǎn)16條政策的出臺,房地產(chǎn)行業(yè)將有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn),房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展無疑是一項重大利好。

《通知》涵蓋了6大方面16條措施,對于房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融支持、風(fēng)險處置、保護(hù)金融消費(fèi)者權(quán)益等方面也做出了明確具體的要求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著“穩(wěn)增長”力度的進(jìn)一步增強(qiáng),催化地產(chǎn)政策邊際改善,房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的家居行業(yè)或?qū)⒙氏葟?fù)蘇。

“保交樓”是行業(yè)當(dāng)下及未來一段時間重要推進(jìn)的工作,而保持房企資金的適度流動性是引領(lǐng)行業(yè)走出低谷的重要措施。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求,要求銀行積極做好“保交樓”金融服務(wù)等,都釋放了寬松房企的信號,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了積極的發(fā)展預(yù)期。更長遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)政策主基調(diào)仍繼續(xù)堅持“房住不炒”,未來政策端還將繼續(xù)保障合理住房需求,嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化等傾向。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》顯示:

今年以來,全國房地產(chǎn)市場延續(xù)去年下半年以來的降溫態(tài)勢,維持低位運(yùn)行。剛剛過去的春節(jié)假期,市場表現(xiàn)也不及預(yù)期。下半年房地產(chǎn)市場走低,主要是由于杭州、廈門、西安、成都等熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策持續(xù)打補(bǔ)丁、按揭額度收緊、購房者持幣觀望等因素影響。

從首套房貸利率看,在廣東省,中山、惠州的首套房貸利率下調(diào)30BP。在江浙地區(qū),南京、紹興的降幅達(dá)到25BP,無錫、常州不低于20BP。

此外,北京、上海、深圳一線城市以及成都、武漢等省會城市的降幅與LPR保持一致。值得一提的是,根據(jù)央視新聞,自2月21日起部分國有銀行對廣州的首套、二套房貸利率均下調(diào)20BP。

2022年開年以來,各地“穩(wěn)樓市”政策頻出。2022年前兩個月,已有至少40地發(fā)布不同程度的樓市寬松政策。近日,多地先后出臺發(fā)布公積金新政,明確放寬公積金申請發(fā)放政策,包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。

面對穩(wěn)增長壓力,去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。隨后,房地產(chǎn)調(diào)控政策開始邊際放松。從全國層面看,2022年1月央行發(fā)文,保障性租賃住房項目有關(guān)貸款將不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

行業(yè)規(guī)模筑頂,增速放緩,近五年復(fù)合增速僅2.6%,22年大概率負(fù)增長。全國商品住宅銷售面積及其增速,從2005年開始,除了個別特殊年份外,整體來說行業(yè)規(guī)模增速在逐步放緩,同比增速同40%多降到現(xiàn)在2-3%左右。其中,6年是一個比較重要的分水嶺,16年之前行業(yè)符合增速9.7%,16之后降到2.6%,主要是因?yàn)?5年全國開啟降庫存模式,尤其是棚改貨幣化安置極大的刺激了房地產(chǎn)市場規(guī)模上漲,正常來講在15年之前規(guī)模增速基本在8-10%上下,因?yàn)?5年的刺激,16年一下子增速達(dá)22%。連續(xù)五年增速放緩,行業(yè)規(guī)模已經(jīng)見頂了,后續(xù)大概率是要從高位掉下來。行業(yè)規(guī)模的下行,意味著蛋糕將越來越小了。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模筑頂、利潤下行,今明兩年仍是房企經(jīng)營困難期;當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)政策救市力度不足,市場尚未出現(xiàn)預(yù)期反轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)長期看產(chǎn)業(yè)(人口),中期看供應(yīng)(土地),短期看政策(行業(yè)+金融);本輪調(diào)控主要是金融端信用收緊,房企遭遇流動性危機(jī);行業(yè)政策及金融端信用不放松,行業(yè)難有大幅反轉(zhuǎn)。

根據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)和實(shí)際感知看,房地產(chǎn)價格普漲期結(jié)束,未來各城市房價及同一城市不同板塊的房價都將持續(xù)分化。其中,一線城市和核心的二線城市房價將呈現(xiàn)出“硬頂+軟底”狀態(tài),這些城市基本面好,有比較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口流入,購房需要大,中長期房價會持續(xù)上漲,但是政府擔(dān)心這些城市房價漲幅過快,通常限價政策嚴(yán)格,有個比較硬的頂部在控制,不會出現(xiàn)短期內(nèi)大幅上漲的局面。


房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析2023

房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢,是影響購房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長一個時期,我國房地產(chǎn)市場仍蘊(yùn)藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期,城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口,相應(yīng)的對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會帶來大量需求。在此過程中,人民群眾期盼更多好房子。

目前我國已經(jīng)初步形成了多主體發(fā)展租賃住房的良好態(tài)勢,國有租賃企業(yè)起到了對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用,更多專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)積極參與市場建設(shè)。

積極變化源于各地在推出“一城一策”的同時用好政策工具箱,促進(jìn)市場企穩(wěn)的調(diào)控舉措不斷出臺并產(chǎn)生效果。眾多城市持續(xù)出臺或優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策,購房補(bǔ)貼、降低首付、房貸利率下調(diào)等舉措均有助于降低購房者資金壓力。進(jìn)入9月份,各地調(diào)控政策的出臺仍十分積極。青島、濟(jì)南、福州等城市優(yōu)化需求端政策,有利于修復(fù)市場信心,進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)。

未來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)分析,請點(diǎn)擊《2022-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》。


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