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北京出租公寓去N+1化 業(yè)內(nèi)建議明確建筑消防要求

  • 2017年12月8日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1002 63
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公寓市場N+1房安全隱患暴露出來后,各家公寓經(jīng)營企業(yè)開始產(chǎn)品升級,進(jìn)行去N+1化。

房地產(chǎn),公寓,北京出租公寓去N+1化,建筑消防要求

(圖片與新聞無關(guān))

公寓市場N+1房安全隱患暴露出來后,各家公寓經(jīng)營企業(yè)開始產(chǎn)品升級,進(jìn)行去N+1化。

N+1模式在北京分散式長租公寓中存在;業(yè)內(nèi)呼吁明確是否合規(guī)及改造運營標(biāo)準(zhǔn)

在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中,公寓市場N+1房的安全隱患也暴露了出來,所謂N+1,是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后,作為一間房單獨出租使用。在北京此次清理整治過程中,各家公寓經(jīng)營企業(yè)開始產(chǎn)品升級,進(jìn)行去N+1化。不過,業(yè)內(nèi)人士稱,對于公寓經(jīng)營企業(yè)而言,如何在市場運作中更加規(guī)范,還需要在政策上給予支持,呼吁有關(guān)部門盡快出臺可落地的合租房改造運營標(biāo)準(zhǔn)。

N+1在部分城市中推進(jìn)

2015年,上海市頒布《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》,明文規(guī)定,單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室),可以作為一間房間單獨出租使用,但餐廳、過廳除外。由此,上海開始嘗試N+1的租房方式。

2016年5月6日,住建部副部長陸克華還以上海的N+1舉例說明,允許將符合條件的客廳改造成一間房,單獨出租使用的模式。不過,他同時強調(diào),不得改變原有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施。

隨著各地租賃市場的發(fā)展,N+1模式在不少城市獲得合法身份。以武漢為例,11月14日,武漢率先出臺一批培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的扶持政策,相關(guān)條款明確規(guī)定:單套住房內(nèi)具備直接采光和自然通風(fēng)條件功能相對獨立的客廳,可以出租居住,入口、過道應(yīng)符合住宅設(shè)計規(guī)范要求和消防安全管理相關(guān)規(guī)定。不得違反住宅設(shè)計規(guī)范對原住房分割搭建后出租,不得按照床位等變相分割出租,不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu),不得加建廚房、衛(wèi)生間。

“目前各地的執(zhí)行政策并不相同,有些地方制止,有些地方?jīng)]有明確界定?!痹诮邮苡浾卟稍L時,易居研究院副院長楊紅旭表示,從目前市場供需、實踐與政策變化與引導(dǎo)角度看,主要的一個方向是可以發(fā)展N+1,但前提是要滿足消防要求。

北京對N+1持謹(jǐn)慎態(tài)度

在北京市場,由于旺盛的租賃需求,此前在北京群租房市場中,將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當(dāng)普遍,而N+1模式也被運用在分散式長租公寓中。不過,北京租賃政策并未向允許N+1的方向推進(jìn)。

據(jù)媒體報道,在“首都綜治委針對群租房治理工作會議”上,相關(guān)負(fù)責(zé)人提到了N+1的新型治理模式。但是,這種模式必須在滿足消防安全,采光、透氣正常的前提下進(jìn)行。不過,并未有明確文件表明該模式已經(jīng)正式實施,所以,關(guān)于這種N+1的出租房是否合法的問題,在行業(yè)內(nèi)一直比較模煳。

對于隔斷房是否合法的問題,早在2013年7月,北京相關(guān)通知明確:“住房出租應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件,應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租,不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住?!蓖瑫r規(guī)定,“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,每個房間居住的人數(shù)不得超過2人。”

“政府文件規(guī)定不允許改結(jié)構(gòu),就包括客廳不能改造,租賃新政也是這么提的?!痹诮邮苡浾卟稍L時,首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示,北京跟其他城市政策不一樣。目前來看N+1合法化不太可能,北京一方面有非首都功能疏解的任務(wù),另一方面將來租房人群也會朝中高端發(fā)展,因此需含有客廳的成套住房。

事實上,今年9月底,北京在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中規(guī)定:以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??;人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

不過,在有關(guān)人士看來,這一文件對客廳分割沒有明確反對。在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中,租賃市場N+1房的安全隱患也暴露了出來。隨后,各家租賃經(jīng)營企業(yè)開始產(chǎn)品升級,進(jìn)行去N+1化。

業(yè)內(nèi)建議明確建筑消防要求

記者了解到,N+1模式之所以被租賃運營企業(yè)運用,原因主要在于,若不推行N+1,很多經(jīng)營企業(yè)很難保障盈利。

“我們倡導(dǎo)符合安全規(guī)范前提下的N+1?!眱?yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔認(rèn)為,在保證通風(fēng)透光、面積足夠的前提下,把原來的臥室通過增加一堵墻變成臥室的做法,并沒有違反現(xiàn)行法規(guī)。用來把客廳變成臥室的隔墻也是使用符合安全規(guī)范的防火隔音棉加輕鋼龍骨石膏板,在保證安全并達(dá)到租住舒適度的情況下,有效利用了原來無效低效的客廳面積,對多方都是好事。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉亦表示:“若不允許做N+1,租金上限有天花板,企業(yè)難盈利和發(fā)展”。但他同時強調(diào),若允許推行N+1,則可能存在隱患,“原來房子的戶型設(shè)計中,客廳、起居室是不安排人居住的。如果發(fā)生問題,客廳、起居室是個疏散的通道。此外,如果安排人居住,會增加水、電、煤等公共設(shè)施的使用強度?!?/p>

在業(yè)內(nèi)看來,N+1暴露的問題,折射出公寓行業(yè)存在亟待解決的合規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)問題。

“開發(fā)商一直在為家庭蓋房子,很少為年輕人做居住空間,其實單身年輕人對居住空間的要求與家庭需求是完全不同的?!痹谛屡晒EO王戈宏看來,城市租賃公寓產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展,需要在供應(yīng)端進(jìn)行新型居住空間研發(fā)與建造,以及建立公寓標(biāo)準(zhǔn)的全國性消防法規(guī)。

劉翔表示,由于長租業(yè)態(tài)收益低,市場上存量整棟物業(yè)在租金成本上可用于租賃經(jīng)營的大多是非居住用途的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)。因此,合規(guī)問題需要解決,針對存量整棟物業(yè),應(yīng)盡快出臺可落地的工改租、商改租政策,明確建筑、消防等合規(guī)要求。

與此同時,劉翔指出,由于各地主管部門對合租房改造標(biāo)準(zhǔn)不明確統(tǒng)一,租賃運營機構(gòu)對市場上存量分散物業(yè)的改造利用,困難較大,限制了租賃市場的規(guī)?;?、規(guī)范化發(fā)展?;诖?,他建議,針對存量分散物業(yè),需要盡快出臺可落地的全國各主管部門能統(tǒng)一執(zhí)行的合租房改造運營標(biāo)準(zhǔn),明確N+1合規(guī)性并嚴(yán)格監(jiān)管處置違規(guī)改造行為。

而在具體的改造運營標(biāo)準(zhǔn)上,胡景暉指出:“很多房型戶型中,如果客廳、起居室不是消防通道,那應(yīng)該規(guī)定保留消防通道多寬、多長,需要怎樣的疏散效率。如果要隔,是否需要有獨立的采光與通風(fēng)條件,隔后最多能住多少人,又該如何管理,這根本上需要有一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),從而建立常態(tài)化管理?!?/p>

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