高端住宅行業(yè)市場情況及未來發(fā)展態(tài)勢分析

• 吳澳燕 2023年12月7日 來源：中研網(wǎng) 互聯(lián)網(wǎng) 318 13
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高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

2023年，房地產(chǎn)市場走到了關(guān)鍵的“十字路口”。中央首次明確指出，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場過渡到買方市場，購房者開始掌握更多的主動權(quán)，房企之間的競爭日趨激烈。在市場的變化與競爭壓力下，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸本質(zhì)，以產(chǎn)品力提升競爭力的時代全面開啟。

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，2022年豪宅購買人群中投資客比重僅為5%，豪宅拋售人群中有三成認為豪宅價格見頂、投資屬性減弱。此外，30歲至40歲的“行業(yè)新貴”購買人群減少，45歲以上年長客戶重新占據(jù)較大比重。

實際上，從2019年起一股豪宅熱蔓延，核心城市的核心板塊豪宅項目成為高凈值人群爭相擠入的資產(chǎn)“避風(fēng)港”，這股熱潮一直延續(xù)到了2022年的8月份。

以北京為例，截至2022年7月末，北京的高端項目一直在引領(lǐng)市場，高價房的頭部效應(yīng)放大。據(jù)“維居新房”統(tǒng)計，北京1-7月單價超過10萬元的豪宅成交了1753套，同比增長65%;總價2000萬元以上級別豪宅成交920套，同比增長18%，是所有新房細分市場中增長最快的一類。

廣州的高端市場從2021年起進入上行期，千萬級高價房成交量首次突破了2000套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。2022年全年，廣州一手“千萬級”高端房仍然暢銷，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，這類住宅2022年成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口，同比去年增加33%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示：

10月19日，國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布2023年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示。廣州樓價則持續(xù)下探，環(huán)比下降0.6%，同比下降1.7%。由此可見，政策利好疊加“金九”依舊未能激活廣州樓市，不少新房面臨降價促銷的局面。

而與之相反的是，廣州千萬級豪宅的成交創(chuàng)下歷史新高。前三季度共成交3817套，較2022年全年增加22.5%。

從日均成交規(guī)模來看，2022年日均成交套數(shù)為8套，今年前9月日均成交14套，每日較去年增加6套。

放眼全國，豪宅行情也遠優(yōu)于樓市整體表現(xiàn)。從一二線城市，到三四線城市，豪宅飄紅并非個別現(xiàn)象，而是一場全面狂歡。

今年前三季度，重點64城總價1000萬以上豪宅成交4.2萬套，同比增加9.03%。其中，四大一線城市千萬級豪宅成交占比接近七成，其中，有15個城市千萬級豪宅成交套數(shù)超2022年全年。此外，單價15萬元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

在樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情時，高端市場表現(xiàn)出較強的韌性，核心區(qū)豪宅項目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

高端住宅行業(yè)市場情況及未來發(fā)展態(tài)勢分析

高端住宅是一種生活方式，是人類對高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤、旭輝、金力、天潤等房企在高端開發(fā)方面都有所作為。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優(yōu)勢的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

克而瑞日前發(fā)布的報告顯示，2023年成交新房中，三房產(chǎn)品仍占據(jù)主力地位，成交套數(shù)占比56.1%，四房產(chǎn)品保持快速增長趨勢，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個百分點的增長，但一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

與此同時，商品住宅成交面積段也明顯趨大。110平米以上面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有不同幅度的提升，其中110-140平米面積段產(chǎn)品成交占比較去年提升0.3個百分點至37.9%，是市場成交的主力;140-180平米面積段產(chǎn)品占比增長最快;小面積產(chǎn)品占比縮小，90平米以下面積段產(chǎn)品成交比重降至17.1%。

企業(yè)產(chǎn)品力層面，截至今年10月，約20家房企基于市場變化與客戶需求變化，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新性地推出新產(chǎn)品、服務(wù)體系、社區(qū)換新等;產(chǎn)品系層面，頭部房企進行了更為精準(zhǔn)的研發(fā)與升級，不僅涉及住宅產(chǎn)品的多維度升級，更注重人本因素和文化內(nèi)涵以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現(xiàn);作品層面，聚焦人們居住需求，以改善型需求為主要導(dǎo)向，進一步探索高品質(zhì)生活方式與精神需求，提升產(chǎn)品品質(zhì)，傳遞居住價值。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。

想要了解更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

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