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房地產(chǎn)政策正迎來歷史性拐點 2023房企預(yù)判樓市趨勢性回暖

穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè),2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元,占GDP的6.1%,房地產(chǎn)關(guān)系60多個行業(yè)、關(guān)系幾千萬人就業(yè),穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險。

2023年二季度以來,房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)冷,拖累經(jīng)濟。

考慮到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化,此前限購、限貸、限價等七限八限政策,是兩三年前房地產(chǎn)過熱時出臺的,世易時移,形勢已變,這些限制性措施應(yīng)適時退出,防止房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險。

近期房地產(chǎn)政策開始調(diào)整優(yōu)化、轉(zhuǎn)向友好,事情正在起變化,房地產(chǎn)政策正迎來歷史性拐點。

隨著穩(wěn)樓市政策工具箱不斷完善,各地逐漸推動相關(guān)政策落地,政策支持頻次明顯加快、力度加大,包括放松信貸、“認(rèn)房認(rèn)貸”以及取消限購限售等政策,支持剛性和改善性住房需求釋放。

若各地實質(zhì)有力的穩(wěn)樓市政策進一步落實、開發(fā)商加速推盤以及居民購房信心逐步恢復(fù),結(jié)構(gòu)性行情值得期待。區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場最大特征,大城市群都市圈人口人才流入的核心城市、“產(chǎn)業(yè)+地段”優(yōu)質(zhì)的板塊、改善型住房或?qū)⒙氏然嘏?/p>

穩(wěn)樓市是為了穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè),2022年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.3萬億元,占GDP的6.1%,房地產(chǎn)關(guān)系60多個行業(yè)、關(guān)系幾千萬人就業(yè),穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險。

全國房地產(chǎn)市場整體加速回暖

今年以來,隨著一系列穩(wěn)市場政策措施加快落實,住房需求進一步釋放,武漢房地產(chǎn)市場整體加速回暖。4月6日,從武漢市房管局獲悉,1至2月武漢新房銷量超2.2萬套,2月新房、二手房成交量同比、環(huán)比均大幅增長;3月份新房二手房銷量均創(chuàng)新高——新房日均成交套數(shù)超550套,二手房成交量同比翻倍。

數(shù)據(jù)顯示,3月份武漢商品房銷售面積199.6萬平方米,較上月增長25.6%,較去年同期增長39.6%。新建住房銷售面積172.3萬平方米,較上月增長22.8%,較去年同期增長50.6%。商品房銷售套數(shù)17111套,較上月增長21.5%,較去年同期增長30.8%。新建住房銷售套數(shù)14643套,較上月增長17.9%,較去年同期增長41.2%。商品房日均銷量超550套,其中有20天單日銷量超500套,12天單日銷量超600套。

不僅新房銷量加速增長,二手房銷量也翻倍,創(chuàng)近年來單月新高。3月份武漢二手房成交面積126.6萬平方米,較上月增長68.9%,較去年同期增長120.2%。成交套數(shù)12786套,較上月增長66.2%,較去年同期增長119.5%,日均成交量超410套。

2023房企預(yù)判樓市趨勢性回暖

在經(jīng)歷了行業(yè)大洗牌之后,上市地產(chǎn)公司陸續(xù)交出了自己的“成績單”。過去的“三高”(高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債)發(fā)展模式已成為過去式,行業(yè)正處于轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期,對于未來地產(chǎn)行業(yè)的走勢,多家開發(fā)商給出了自己的預(yù)判。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示:

保利發(fā)展董事長劉平認(rèn)為,市場處于趨勢性回暖中,今年年初以來市場回暖,3月份熱度小幅回落??紤]購房者對購買力及收入預(yù)期的改善、對行業(yè)信心修復(fù)需要時間,市場的復(fù)蘇仍需觀望。中長期來看,支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒有改變。房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵時期,總體將表現(xiàn)出“趨勢修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”的新特征。房企將從規(guī)模高速增長向經(jīng)營規(guī)模合理增長、經(jīng)營質(zhì)量有效提升轉(zhuǎn)變。

萬科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ)董事會主席郁亮則認(rèn)為,目前對市場的分析有各種各樣的看法,但其認(rèn)為市場既沒有“狂飆”,也沒有“倒春寒”,對于現(xiàn)階段的市場,從萬科的視角,結(jié)論與去年類似,市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。郁亮認(rèn)為,新房需求“上有天花板,下有保底線”。國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達40平方米,再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付,在大量的供應(yīng)下,新房市場無法再回到2021年歷史峰值。同時,在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下,一段時間內(nèi)市場仍能保持12億平方米左右的需求。

華潤置地(01109.HK)董事會主席李欣表示,春節(jié)以來房地產(chǎn)市場回暖明顯,從案場明顯能感受到顧客購房意愿提升。華潤置地前兩個月的簽約額同比上漲兩倍以上,雖然3月份略有下滑,但市場依然保持回暖的趨勢。從城市分化來看,主要表現(xiàn)在一二線熱點城市比較穩(wěn)定,其他二線城市還處在止跌平緩復(fù)蘇的階段,三四線城市反彈跡象還不明顯。張大為認(rèn)為,今年的房地產(chǎn)市場仍然面臨不小的壓力,未來可能還會出現(xiàn)波動,整體出現(xiàn)分化和平穩(wěn)復(fù)蘇的趨勢。

在招商蛇口(001979.SZ)2022年業(yè)績會上,招商蛇口董事長許永軍稱,“地產(chǎn)行業(yè)的四個紅利在逐漸消失或者減弱,過去這三十多年來推動地產(chǎn)發(fā)展的紅利,包括經(jīng)濟高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化、人口的增長和房地產(chǎn)金融屬性,這些加起來形成了房地產(chǎn)的高速發(fā)展,但是這四個推動因素在減弱,未來地產(chǎn)的發(fā)展趨勢就是要綜合發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展?!?/p>

中國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)供大于求的特點

在人口下降、城鎮(zhèn)化率放緩等因素疊加的背景下,中國房地產(chǎn)行業(yè)可能經(jīng)歷一個漫長的下行周期。目前,中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的特點,雖然在局部地區(qū)和部分一、二線城市還存在供給不足的情況,但大部分中西部地區(qū)和三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了過剩的情況。同時,2022年中國人口總數(shù)已經(jīng)開始下降,這大大早于人們過去的預(yù)期。

中國城鎮(zhèn)化率已達65.22%,接近中等發(fā)達國家水平,已進入緩慢發(fā)展的階段。缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面的支持,房地產(chǎn)市場調(diào)整和恢復(fù)的時間會更長。

報告指出,盡管中國經(jīng)濟“去地產(chǎn)化”是中長期趨勢,但短期來看,房地產(chǎn)仍是重要的支柱產(chǎn)業(yè),實現(xiàn)“軟著陸”很有必要。

報告進一步指出,當(dāng)前,中國面臨的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大,內(nèi)部經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固,外部環(huán)境動蕩不安,全球經(jīng)濟衰退風(fēng)險持續(xù)上升,出口存在諸多不確定性,進而對我國經(jīng)濟實現(xiàn)疫后恢復(fù)性增長造成掣肘?;诖?,內(nèi)循環(huán)為主是發(fā)展的主基調(diào),恢復(fù)和擴大消費將擺在優(yōu)先位置。在這種情況下,房地產(chǎn)已經(jīng)成為穩(wěn)增長、擴內(nèi)需、保民生的關(guān)鍵。

展望2023年,報告預(yù)計,房地產(chǎn)調(diào)控政策將邊際放松,小規(guī)模刺激會繼續(xù)推進、小步快走。隨著經(jīng)濟復(fù)蘇,整體需求有望從二季度開始觸底反彈,然后逐步趨穩(wěn),不過,改善幅度還需觀察后續(xù)政策力度。

一線及核心二線城市存在較強恢復(fù)預(yù)期,房價有望穩(wěn)中略漲,弱二線、三四線城市房價或延續(xù)下行態(tài)勢。全年房企債務(wù)風(fēng)險有所緩釋,但還要繼續(xù)關(guān)注房企銷售及流動性風(fēng)險情況。經(jīng)歷本輪調(diào)整之后,房地產(chǎn)行業(yè)格局將逐步重塑,民營房企市占率可能會下降,部分缺乏核心競爭力的房企將被重組整合。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫,本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析,重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力,以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài),對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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