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2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析 未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)

商業(yè)地產(chǎn),指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

瞄準商業(yè)地產(chǎn)危機大量低價涌入

據(jù)報道,華爾街公司正在籌集資金,以收購寫字樓、公寓和其他陷入困境的商業(yè)地產(chǎn)。華爾街公司希望以遠低于投資者幾年前所支付的價格收購這些地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)市場面臨幾十年來最困難的危機之際,監(jiān)管文件顯示,Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter和BGO等知名公司正在籌集數(shù)十億美元資金,用于投資不良資產(chǎn)和其他價值下滑的房地產(chǎn)。其中,作為全球最大的房地產(chǎn)市場之一,寫字樓市場還受到了新冠后“返回辦公室工作率”較低的打擊,寫字樓空置率飆升。

商業(yè)地產(chǎn),指作為商業(yè)用途的地產(chǎn),故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式,是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目,可以達到幾十萬、上百萬平方米,規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米,甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn),其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā),主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項目,可以打包上市,形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言,大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式,但國內很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售,零散經(jīng)營的模式,這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題,大家投資的時候需要謹慎。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

數(shù)據(jù)顯示,2019年,經(jīng)濟總體保持平穩(wěn)。對于商業(yè)地產(chǎn)來說,在投資、新開工、銷售面積均同比下降的情況下,預示著一個時代的終結,同時也昭示著一個時代的開啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段,高質量發(fā)展階段已經(jīng)來臨。2009-2017年,中國商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升,2018年之后開始下降。2019年中國商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬平方米,同比下降0.6%。2019年我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬平方米,同比下降2.68%。

隨著我國房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展,雖然新開工面積相較2020年有所下降,但我國我國房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2021年我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達到97.54億平方米,同比2020年增長5.25%。就放我施工面積結構占比情況而言,相較住宅施工面積我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積仍占比較小。根據(jù)數(shù)據(jù),2021年我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右,其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求,商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小,又因為疫情導致,整體占比相較2020年的14.06%有所下降,但是預計隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展,占比有望提升。

從商業(yè)地產(chǎn)市場整體來看,過去庫存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開工的減少、銷售的增加,近幾年存量開始減少,商業(yè)地產(chǎn)的風險逐漸降低。同時,由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟發(fā)展結構和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同,城市間市場存在明顯分化,部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示:

對于獨立商業(yè)發(fā)展商來說,盡管優(yōu)質項目在運營穩(wěn)定期也能夠實現(xiàn)較好的收益水平,一般持有物業(yè)投資回收期較長,對于資金占用較大。對于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來說,在綜合用地比例不斷提高的背景下,在住宅開發(fā)的同時加大社區(qū)商業(yè)的開發(fā),既通過部分持有商業(yè)的開發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,更重要的是通過商業(yè)配套為住宅銷售提供增值。同時,商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬,目前ABS發(fā)展迅猛,良好的持有型物業(yè)可以為開發(fā)商提供很好的基礎資產(chǎn),這也增加了房企對優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

目前,中國商業(yè)地產(chǎn)市場的參與者主要有兩大派系,分別是內資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè),而外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是港澳臺企業(yè)。內資企業(yè)主要包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤等,外資企業(yè)包括中海地產(chǎn)、新世界和新鴻基等。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進,隨著傳統(tǒng)實體商家倒閉潮的到來,招商要重點轉向新零售品牌為主,并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊,而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多,物業(yè)就像硬件,沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關店潮會加速,一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈,三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商,幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實力和運營能力,銀行資金又嚴禁進入商業(yè)地產(chǎn),資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通,開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸,這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢預測

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè),中小型開發(fā)商因缺乏內容運營能力,在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn),要么抵債成不良資產(chǎn),只有少數(shù)基礎較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標配本身面臨前所未有的關店潮,家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店,為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購物的已經(jīng)很少了,基本上都是手機下單送貨到家,靠中老年消費的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前,大面積撤店也是必然的事情。

中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術,對市場海量的數(shù)據(jù)進行采集、整理、加工、分析、傳遞,為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務,最大限度地降低客戶投資風險與經(jīng)營成本,把握投資機遇,提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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