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人才公寓REITs落地 助力地方人才住房建設(shè)

  • 2018年5月23日 ZhouXun來源:中國證券報(bào) 911 56
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隨著公共人才租賃住房REITs的破冰,通過金融創(chuàng)新引入資本力量,有望助力地方人才住房建設(shè),解決人才后顧之憂,也符合“租購并舉”政策。

人才公寓REITs落地 助力地方人才住房建設(shè)

近一年來,多單具有影響力的REITs獲批或發(fā)行,公共住房租賃REITs產(chǎn)品發(fā)展迅速。專家認(rèn)為,多個(gè)城市的“搶人大戰(zhàn)”持續(xù)升級(jí),加快推進(jìn)人才公寓建設(shè)成為工作重點(diǎn)。隨著公共人才租賃住房REITs的破冰,通過金融創(chuàng)新引入資本力量,有望助力地方人才住房建設(shè),解決人才后顧之憂,也符合“租購并舉”政策。

人才公寓REITs落地

近期,多個(gè)城市的“搶人大戰(zhàn)”持續(xù)升級(jí),各地政府拿出“真金白銀”吸引大學(xué)畢業(yè)生、高層次人才、海外人才等落戶發(fā)展。為“留住人才”,各城市出絕招、“下血本”,其中安居政策顯得尤為引人注目,多地紛紛出臺(tái)人才公寓新政。

業(yè)內(nèi)人士指出,多年來公共租賃類住房存在租金低于市場水平、產(chǎn)權(quán)來源性質(zhì)多樣、租賃轉(zhuǎn)讓方式受限等特點(diǎn),盡管監(jiān)管部門長期鼓勵(lì)、金融機(jī)構(gòu)多年嘗試,但一直難以找到突破困境的有效方案。

2017年11月3日,全國首單住房租賃REITs產(chǎn)品“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行,產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元。4月27日,國內(nèi)首單達(dá)到百億元級(jí)規(guī)模的租賃住房REITs產(chǎn)品“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”首期成功發(fā)行。

值得一提的是,5月9日,“深創(chuàng)投安居集團(tuán)人才租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所評(píng)審?fù)ㄟ^,200億元儲(chǔ)架額度使其成為租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。

東吳證券分析師周岳認(rèn)為,“深創(chuàng)投人才安居專項(xiàng)計(jì)劃”是交易所首單公共租賃型住房領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,首次面市即以200億元規(guī)模刷新紀(jì)錄,顯示公共租賃型住房領(lǐng)域有著較充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備,具備持續(xù)發(fā)行潛力。公共人才租賃住房REITs產(chǎn)品不僅可以盤活存量資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展,也探索了滾動(dòng)可持續(xù)開發(fā)模式,為國內(nèi)公共租賃住房開展資產(chǎn)證券化和REITs試點(diǎn)起到示范作用。

助力地方人才住房建設(shè)

“按稅法規(guī)定,公共租賃型住房可享受一定稅收優(yōu)惠,但是為了達(dá)到REITs運(yùn)作條件,資產(chǎn)重組過程中的產(chǎn)權(quán)界定、稅收政策等還有諸多不確定之處,這是目前公共租賃類住房在實(shí)操過程中面臨的難點(diǎn)?!蹦橙坦淌辗治鰩煴硎?,這給地方政府吸引人才安居計(jì)劃帶來阻力,不少地方政府只能通過無償獲贈(zèng)所租住房、買房或租賃補(bǔ)貼、免租金贈(zèng)產(chǎn)權(quán)公寓等方式來滿足人才住房建設(shè)需求,不具備可持續(xù)性。

該分析師強(qiáng)調(diào),長租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營模式清晰”的特點(diǎn),符合資產(chǎn)證券化對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求,是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的適合行業(yè)。與其通過無償贈(zèng)與、租賃補(bǔ)貼等方式去滿足人才住房建設(shè),不如鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,既可以為收購房源并改建成長租公寓、實(shí)現(xiàn)規(guī)?;l(fā)展提供資金支持,也可進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)強(qiáng)化管理能力、提升服務(wù)水平。

中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇認(rèn)為,住房租賃的投資和經(jīng)營是持久戰(zhàn),需要企業(yè)有大量、長期的資金儲(chǔ)備。通過權(quán)益類的租賃住房證券化,特別是對(duì)選取有典型意義的企業(yè)或者資產(chǎn)發(fā)行REITs,對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”、通過資本市場資金實(shí)現(xiàn)住房租賃市場輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本,有望增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動(dòng)力。

有房地產(chǎn)顧問公司人士指出,公共人才租賃住房REITs產(chǎn)品的廣泛試點(diǎn)有力助推住房租賃市場健康、快速、規(guī)?;涂沙掷m(xù)發(fā)展,同時(shí)將為資本市場投資者增加一種具備穩(wěn)定收益來源的不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

不過,有業(yè)內(nèi)人士提醒,公共租賃型住房等保障性住房當(dāng)前普遍欠缺市場化運(yùn)作體系,在國家大力推動(dòng)包括REITs金融創(chuàng)新的大背景下,需要建立保障性住房運(yùn)營發(fā)展的長效機(jī)制,從而構(gòu)建出最終可以通過公募REITs上市的完整金融運(yùn)作閉環(huán),提升保障性住房相關(guān)資產(chǎn)包的投資吸引力,以滿足市場化的公募REITs上市條件。

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